在蘇黎世租屋靠圈子

ZHT- 蘇黎世的哈道1號城市住宅區即將完工。一間4.5 間房間的公寓價格為1860瑞郎，非常划算。 Keystone / Christian Merz

瑞士人並不熱衷買房，超過六成居民並不擁有自己的住房，而是租房子而居。房租也是許多家庭最大的生活開銷之一。尤其是在蘇黎世，不只房租貴，而且一房難求。

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住在蘇黎世的人都知道，這裡寸土寸金，租金高企，一套普通公寓的月租往往動輒數千瑞郎。然而其實這裡也有物美價廉的好房源，但只有消息靈通的當地人才能從這種城市優惠房中受益，而且只有一小部分人能滿足入住這種廉租房的條件。

瑞士租屋需知

在瑞士租房，除了可以透過在網路上搜索，還可以聯繫目標區域的房屋中介，以了解當地的房屋市場、租金水平和租房流程。

1. 尋找房源

線上搜尋平台： 
使用線上搜尋平台，可以查看不同類型的房源，了解大致租金水平，以及蘇黎世等主要城市的房屋市場狀況。

本地租屋仲介： 
聯絡當地租屋仲介，可以獲得專業的建議和協助，也能更快找到合適的房源。

 2. 了解租金和押金

租金水準： 
瑞士的租金水準普遍較高，尤其是蘇黎世等大城市，但同時那裡居民的平均月薪也較高。 

押金： 
押金的金額通常為數千到數萬瑞郎不等，取決於房子的租金和押金計算方式。 租賃居住用房的押金不得超過3個月的租金額度。

其他費用： 
除了租金和押金，可能還需要支付其他費用，例如房屋保險、水電費等。

3. 辦理租屋手續

租屋合約： 
簽訂租屋合約前，請務必仔細閱讀合約條款，確認租金、押金、租賃期間等資訊是否準確。

押金和擔保： 
瑞士租房通常需要支付押金，有些情況下可能還需要提供擔保才能租到房子。

房屋檢查： 
租屋前對房屋進行詳細檢查，記錄房屋的狀況，避免在退租時產生糾紛。

辦理手續： 
依照當地法律法規，辦理租屋相關手續。

報到： 
租到房屋後，需及時到當地市政府辦理報到手續，並完成身份資訊的登記。 

4. 其他租屋方式：

除了獨立租房，還可以考慮合租等方式，以降低生活成本。  

現在蘇黎世想打破這種僵局，但盡量不撼動大部分租戶的生活。

一間位於市中心的三房一廳嶄新公寓，租金只要1860瑞郎(約合人民幣17’000元，這在蘇黎世市中心算是相當低的租金)：這樣的價位，在蘇黎世緊俏的房地產市場上，聽起來就像是一則虛假廣告。

然而，其實並非如此。這背後藏著的並不是騙子，而是蘇黎世市政府正在實施住宅新措施。這是蘇黎世新建的哈道1號住宅區(Hardau 1)裡的一套公寓，蘇黎世政府打算以成本價(即所謂的成本租金)將其出租給市民。

在寸土尺金的蘇黎世，能夠提供如此優惠的住宅，是因為蘇黎世市早在20世紀60年代就收購了這塊土地，並按照當時的市場情況計算出這樣的租金。

土地緊俏是這座瑞士大都會最大的價格驅動器，自70年代中期以來，蘇黎世每平方公尺建築用地的價格足足上漲了12倍。

在一個自由的市場上，蘇黎世一套同等規格的公寓租金起碼比這套廉租新公寓高出三倍。所以，如果以25年為單位，這間城市優惠公寓的租戶可以節省100萬瑞郎，如果再算上利率，甚至可以節省150萬瑞郎。

因此對這樣的好價錢的公寓，需求也相當高。那些求而不得的人會心生妒意也在所難免，他們會想，到底什麼人才能住進這樣的公寓呢？

即使與世界上最大的大都市相比，蘇黎世的住房短缺問題也十分嚴重：

一位千萬富翁

而在市政府計劃進行史上最大規模的騰退行動的今天，這個問題顯得比以往任何時候都更尖銳。因為任何不符合市政府要求的人都將無法再在這些市政提供的優惠公寓裡居住。首批騰退計畫於年底開始實施。

這一切要從十多年前的一篇媒體報導開始說起。 2014年，《每日導報》(Tages-Anzeiger)報道了一位富裕的蘇黎世人民黨市政議員除了在烏斯特(Uster)有一幢別墅之外，還用優惠的價格租了一套市政提供的市區公寓，作為她的第二居所。

許多人惱怒地質問：「難道市政府的工作就是以向千萬富翁提供優惠的住房嗎？」這一事件引發了一輪激烈的辯論，而隨之而來的是更多的類似案例也浮出水面。

這一風波為蘇黎世帶來的政治後果是，市政後來制定了新的租賃條例。其中，對一間公寓的最低住戶數量做出了明確規定，並註明租住市政府優惠住房的入住要求，並設定了收入上限。

新規定於2019年生效，但設了一個五年的過渡期。後來因為一起訴訟又導致了延期：當時一名獨自居住在一個六居室房屋中的女性向最高法院提起上訴，但最終敗訴。

聯邦最高法院在2024年的判決中寫道，鑑於住房短缺，蘇黎世市政府須確保城市公共住宅能以公正的方式分配給租戶。

七分之一以上的公寓住戶人數不足

聯邦最高法院的這項裁決，為蘇黎世市政府進行全面審查掃清了障礙。

市政隨後公開的數據顯示，在7,400套城市優惠公寓中，有1,100套居住的人數過少，尤其是其中的150套居住人數嚴重不足。

蘇黎世市政府希望從這150套公寓入手，同時也要檢視約100套公寓的住戶是否符合居住要求。然後將對更多居住人數過少的情況進行核查。

然而對於收入狀況的核查，則尚需等待，原因之一是市政府目前使用的報稅表來自三個不同的年份，而且都是過渡期之後的報稅表。

不過，錯開審核時間另有原因：蘇黎世政府發言人科奈爾‧林格利(Kornel Ringli)表示，這樣做也是為了給那些不得不搬走的租戶尋找替代住房。

在核查時，如果發現一間公寓中居住的租戶過少(房間數量允許比住戶人數多一個)，市政府會給租戶提供兩處替代住房，如果都被租戶拒絕，才會終止租約。

林格利說：「解約不是我們的目的，是最後不得已的選擇。我們會花費大量的時間和精力來重新安置租戶」。

特殊情況也會特殊對待。例如，離婚的家庭，就算伴侶已經搬離，但在子女成年之前，也依然算在租戶人口之內。

即使30萬瑞郎也不必被迫搬走

涉及最高收入的限制，也會酌情處理。依照規定，居住在這種市府提供的成本價出租公寓裡的人，收入不能高出租金的四倍。新規之後，不得超過六倍。

然而，但當高收入者在租戶中不超過15%時，蘇黎世政府會睜一隻眼閉一隻

眼。

只有當租戶中高收入租戶比例過高時，市政府才會採取行動。首先會從收入最高的租戶開始逐一處理，直到達到15%的目標為止。

這樣做的理由是，優化這些城市優惠住宅中的社會結構組合及防止貧民窟化。

因此，蘇黎世市政府甚至會主動向高收入者提供他們的優惠出租屋，但個人最高年收入不能超過23萬瑞郎(約合200萬人民幣)；家庭收入不能超過30-32萬瑞郎，這是蘇黎世州平均收入的兩倍多。

也就是說，為了均衡這些公共住宅中租戶的社會結構，即使收入如此高的人，也能夠租到這種城市提供的成本價房屋。

租戶協會對新規不滿

這是否能被社會所接受，是否公平？蘇黎世市租戶協會的瓦爾特·安斯特(Walter Angst)對此表示質疑。

蘇黎世租戶協會的瓦爾特·安斯特(Walter Angst)。 Keystone / Ennio Leanza

租戶協會對這些規定持批評態度。他們對目前的實施狀況表示滿意：「能夠特殊情況特殊對待，並提供合理的替代方案，這一點很重要。」

安斯特曾在2019年新租賃條例通過時，代表左翼立場在市議會任職，當時唯一令他不滿的是那些新的合規準則。「出於對’走後門’現象的擔心，負責分配這些優惠住房的市政官員被束縛了手腳。但這種情況在所難免。」

近年來，有幾起未經公開招租就將城市住房批給政界人士和行政人員的案例被公之於眾。因此，新規章中也規定了「迴避義務」(與租戶有利益糾葛的行政官員應主動迴避參與)。

林格利提出，蘇黎世市政對於他們的租戶中到底有多少政治家和市政官員，並未啟動監管機制。

少數城市精英佔翹

蘇黎世大學和倫敦經濟學院的房地產經濟學家克里斯蒂安·希爾伯(Christian Hilber)認為，蘇黎世的做法是典型的維護特權，一小部分消息靈通人士的特權受到了維護。

克里斯蒂安·希爾伯(Christian Hilber)，經濟地理學教授 zVg

希爾伯說：「這些公共住宅往往並未給到最需要的人手中，而是提供給了那些資訊更靈通、有著密切關係網或更有耐心的人。圍繞這些公共住房，形成了一個內部圈子和一個外部圈子，而這兩個圈子獲得這些住房的條件完全不同。

無獨有偶，在許多其他國家，如奧地利、法國和英國也是同樣情況。「在荷蘭，想要住進這種社會福利房要在一個’等待名單’上堅守，等待時間可能會持續多年，」希爾伯說：「這就讓那些『聰明人』佔了翹。有些人在十幾歲時就登了記。」有些國家則採用積分制分派國家福利住房，那些了解這種制度的人能找到住上優惠房的竅門。

在希爾伯看來，這種制度之所以歷經改革依然存在，是有其政治和經濟原因的。他引述美國經濟學家曼庫爾·奧爾森(Mancur Olson)的話說，那些小型、組織良好、利益高度集中的群體，往往能在政治上施加更大的影響，從而維護自身利益。

事實也的確如此，2018年蘇黎世市議會全票通過了新租賃條例。依照那位美國經濟學家的邏輯，不乏富裕學者的蘇黎世市議會也是在保護自己的利益。

希爾伯也認為，蘇黎世的做法也有倫理或福利經濟方面的原因：「人們普遍認為，一旦獲得一套這樣的公共住房，就不會再被’趕出去’。」

失去住處的不確定性會帶來不安感，即使是對經濟條件良好的人也是如此。因此，蘇黎世市政府所說的「平衡社會結構」無非也只一個托詞而已。

怎樣對此系統進行矯正

在希爾伯看來，蘇黎世的這個問題的解決方法之一是，推行「可變房租」制度，即讓房租與租戶的收入掛鉤。這樣做相當於將補貼從以」房「為基準-房租不變，房客變，轉向以「人」為基準-房客不變，房租變。

也就是說，居住在這種城市優惠住房的人不用再擔心，因為工作上取得了成績(如昇職)就會失去住房；同時，高收入者住在這種優惠房中，也不再被人覺得是賺公家便宜。

而城市從中獲得的額外收入可用於專門用途，例如為貧困人口減租；用作住房補貼或用於徵用土地的資金。

解決住房短缺問題的政策很多，但哪些對策能帶來預期效果？我們在下面的文章中比較了從維也納到新加坡，各國的例子：

市政房地產部門的林格利表示，這樣的系統是可以想像的。但這並不是當前的政治任務，因此也沒有相關的政治討論。

租戶協會的沃爾特·安格斯則明確反對改變現行制度。他警告說，一旦偏離成本租金原則，租金收入可能會被用於填補市政預算，這正是自由派陣營所推動的方向。

安斯特說：「蘇黎世最大的問題是，因為市面上房租大幅上漲，人們對住在城市優惠房里人的嫉妒心也隨之增加。因此住戶們都擔心，如果他們不得不搬出公寓，以他們的收入將找不到任何住處。」

所以，租戶協會發起了兩項倡議。其中一項提出國家出面，對私人業主實施租金監管；另一項倡議則要求擴大國家層級的房屋建設。

而針對圍繞這些公共住宅形成的內、外圈子，該協會並未提及。

住房短缺問題長期以來一直影響著整個瑞士：

 (編譯自德文：楊煦冬/gj，繁體校對：盧品妤)