住房短缺是许多城市的问题
他山之石，可以攻玉。在中国的大中城市，打工的牛马们总抱怨房屋的租金太过昂贵，这不仅仅是中国的问题，从巴塞罗那到东京，从慕尼黑到温哥华，各国的租房客都被这一问题所困扰，但各国政府采取的措施却多有不同，效果也不一样。
相关内容
时事通讯：瑞士媒体里的中国
当房地产市场陷入低迷时，呼吁国家干预的声音便会响起。但哪些措施奏效，哪些又行之无效呢？从巴塞尔到新加坡，各国有各国的大招。
全球各大城市再次经受 “病毒”的洗礼，而这一次病毒的名字叫做：住房短缺。
去年12月，10座欧洲大城市发出警报：在一封公开信中向欧盟呼吁优先解决住房危机问题。
欧盟委员会承诺，制定“经济适用类住房”的计划，并委任一名欧盟委员专职负责住房事宜。
这同苏黎世市的举措大同小异。这座瑞士的经济重镇已于去年设立“住房事务代表” 一职，旨在应对当地的住房危机。目前苏黎世仅有 0.07% 的住房空置。
这些案例表明：各地的政策制定者已意识到问题，但问题的关键却在于：究竟该采取何种措施。
事实上，无论在瑞士、欧洲，乃至全世界，各种各样的住房干预政策并不鲜见。然而有些并未取得成功，以下为7个较为著名的例子。
巴塞尔：租金管控的风险与副作用
2021年时巴塞尔市市民通过了一项公民动议，此后成立了一个住房保护委员会，专门用于确定房屋翻新、扩建或重建后的租金上涨幅度。
这样的政府管控确实能够起到遏制租金在房屋翻新后大幅上涨的作用，但它的副作用却是：较低的预期收益令投资者们望而却步。
咨询公司 Wüest Partner 的分析(德)外部链接显示，自投票通过以来，巴塞尔的新建和扩建项目申请量显著下降-与瑞士的其他大城市形成鲜明对比。
租金限高会抑制人们建造与改造房屋的热情，这并非什么新鲜事，在柏林、巴黎近期的案例中便有所体现。
柏林的租金管制导致许多出租公寓被转为自有住宅而售出，以致可供出租的公寓越来越少，最后联邦宪法法院不得不宣布这项管制措施无效；在法国的首都，类似政策则催生了私下出租房屋的黑市。
巴塞罗那：南欧神秘的空置现象
在巴塞罗那这样的热点旅游地区，人们往往会激烈地讨论度假屋对于房屋租金的影响，但细究却是人们忽略了这一事实：许多房屋宁愿空置，也不出租，这导致市场上的住房更少了。经常受到批评的度假屋租赁平台爱彼迎(Airbnb)引用西班牙统计局数据称，“巴塞罗那空置房的数量几乎是度假公寓许可证数量的八倍”。
《商业报》(德)外部链接在一篇报道中援引了投资顾问、马德里IE商学院讲师Juan Velayos的话，他认为巴塞罗那空置现象的一个重要原因就在于新的《住房法》，在该法的保护下，租户可签订至少五年以上的租赁合同。
“如果有人为自己的孩子3年后上学准备了一套房子，那么在此期间他就不能出租，这太荒谬了，”Velayos断言。
维也纳：欧洲模范城市的秘密
2024 年德勤(Deloitte )咨询公司的一份报告(德)外部链接指出，维也纳的平均租金仅为伦敦、巴黎或都柏林的三分之一，这印证了奥地利的首都作为欧洲住房政策 “奇迹之都” 的美誉。
之所以能独树一帜，维也纳靠的是国家主导以及政府资助的住宅建设。维也纳逾一半的市民居住在市属公房或合作社住房中，这些房不受市场的自由调控。
而要实现这一切，则需要积极且富前瞻性的土地政策。1918年哈布斯堡王朝覆灭后，大量皇室旧产被收归共和国或维也纳市所有。与许多其他城市不同，维也纳没有将地产私有化。与之相反，市政通过优先购买以及80年代设立的土地基金，系统增加了其地产规模。
新加坡：自有住房成常态
新加坡的住房市场堪称全球特例：在这个位于东南亚的城市国家里，超过70%的房产属于政府通过 “住房计划” (Housing-Programms)建设的自有产权公寓。官方数据显示，80%以上的人口居住在这类住宅(组屋，编者注)中。
实际上这是一种高度 “国有化” 的住房建设模式，其执行机构为建屋发展局(Housing Development Board，简称：HDB，英)外部链接。该政策的实现得益于始自60 年代的大规模土地收购-其中不乏强制征用和低于市场价的交易。
新加坡政府保持着对于土地的永久控制权，严格说来，居民购买的住房是以99年的租期在向政府租赁。
批评者认为，新加坡模式是将住房建设异化为社会调控工具，这点尤其体现在家庭政策上：例如年轻的已婚异性伴侣在申请住房时就享有优先权。
此外尽管存在交易限制，这类住宅的买卖却日益活跃。核心、热门地段的房产在二级市场上依然价格高昂，非年轻一代可以负担。
东京：高密度化与自由化
早在20 世纪 60 年代，东京就开始推行 “高度密集化” 的政策，以满足居住需求。它多次放宽建筑规范，并重新设定了建筑物的高度限制。
其中较为关键的调控举措是2002年颁布的《自有公寓的重建促进法》。该法降低了多住户楼宇进行拆除及重建的业主最低同意比例，并允许重建项目拥有更高的建筑密度。
与国际标准相比，东京建筑物的耐用年限明显偏短。一份年初发布的房地产企业日本住房(Housing Japan)研究(英)外部链接显示，日本钢筋混凝土建筑与木结构建筑的寿命分别为47年和21年。
正因为房屋建造得既高且密，东京在过去数十年间才满足了因人口大量增加而带来的居住需求，并吸引了私人市场的广泛参与，但也正因如此社会的保障性和公益住房占比极低。近年来随着中心地段的房地产价格及租金大幅上扬，针对这一模式的批评也愈发强烈。
慕尼黑：搭配出的增值收益
在房地产业中，建筑用地的划拨与升级，会产生显著的增值效应(收益)。许多西方国家要求提取部分增值收益用于必要的(主要是由本建筑项目导致的需求)基础设施建设(如扩建学校等)已成惯例。
作为土地的增值收益(与中国的土地收益金、土地增值费有一定的可比性，编者注)，许多地区都会附加一条配比要求，规定保障性住房的最低占比。例如瑞士的伯尔尼市就有此类规定；美国的纽约、波士顿、华盛顿特区等地也推行类似的“包容性区划”(Inclusionary Zoning)或 “包容性住房”(Inclusionary Housing)政策。
值得关注的是饱受住房短缺之苦的慕尼黑所采取的策略：它于2021年扩大了“社会公平的土地开发政策(简称SoBoN)”的适用范围，但同时又通过一种 “模块化方案” 使其更加灵活，投资者可以选择不同方式进行建设并提供增值回报。
现在对慕尼黑模式下结论还为时过早。各城市的普遍挑战在于：如何合理地获得增值效益，还能确保建筑项目对于投资者的吸引力。
温哥华：加拿大与姗姗来迟的禁购令
温哥华曾长期眼睁睁地看着大量海外资本涌入本地的房地产市场，尤其是来自中国和近东的投资者，他们购置核心地区的房产，却只为投资升值。一面是许多投资房的长期空置，一面又是本地中产阶级面对房价高企的叹息。
大约十年前，温哥华再也无法忽视民众的批评，于2016 年引入了“海外买家税”(英)外部链接，随后不断提高税率并增设空置税。
2023年加拿大联邦政府也作出回应通过了《海外买家禁令》。该法豁免了某些特例，例如购置度假房产就不在被禁之列。
瑞士早在1985年就通过了类似的禁购令-《科勒法案》(Lex Koller)，其效果堪称经典。虽然瑞士中心地区的住房严重短缺，但与伦敦不同-在肯辛顿等城区，市场自由主义导致大量住房空置-而在苏黎世或日内瓦则几乎没有闲置房。
从中可学到什么？
虽然政府可以通过给租金限高、规定租房最低年限等方法对私人产业进行管控，但这样调控出的房租价格是不可持续的。
人们要么避开这些政策，要么就是把资金投向别处、以赚取更大利润，最终将导致建筑业衰落，更加无屋可住。
要想通过政策对私人产业加以控制，政府就必须承担起住房建设的责任。而前提是政府拥有足够多的建筑用地，但这在许多大城市都难以企及。
在法治的框架下，若想取得显著进展，必须将密集资本与长期稳定的土地政策相结合。
另一种思路是简化造房子的审批程序，并允许高密度化，以推动展开新建及重建项目。但这可能引发新的城市规划冲突，还会带来资源分配的问题。
全球的普遍做法是，城市在提高开发密度时要求配建一定比例的保障性住房，从而将部分增值收益让渡给大众。
该政策的弊端在于会形成价格互不影响的平行市场。若政府过度提取增值收益，就会抑制私人建设的积极性。因此，政策制定者与建筑业需达成共识。
为避免国际热门地区的房屋出现空置，禁止海外游客(指未定居的外国人)购买房产是一项有效且较为普遍的措施。
相关内容
(编辑：Balz Rigendinger，编译自德文：宋婷/xy)
符合JTI标准
您可以在这里找到读者与我们记者团队正在讨论交流的话题。
请加入我们！如果您想就本文涉及的话题展开新的讨论，或者想向我们反映您发现的事实错误，请发邮件给我们：chinese@swissinfo.ch。