您居住的地方，有住房短缺和房价上涨的问题吗？
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我们申请了 100 多次。仍然没有任何积极的结果。我还在摩根酒店公寓里住了两年半。我和妻子于 2023 年搬到瑞士。我是瑞士公民。
We applied more than 100 times. Still no positive out come . I’m still stack in the hotel apartment Morgan 2.5 ( two and half years . Me and my wife we moved to Switzerland 2023. I am a Swiss Citizen.
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瑞士现在就必须尽快建造房屋，因为解决这个问题需要十年的时间（房屋、材料和建筑工人都是有限度的）。等到危机发生时再动手就太晚了。
Switzerland has to build hew houses now and fast, because it takes a decade to solve the issue (houses, materials and building labor has its limits). Waiting until the crisis means it will be too late.
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@Jorg Hiker
建造新房..！在哪里？已经建完了......；尤其是苏黎世和苏黎世郊区
Building new Houses..! Where? It is already built out...; especially Zurich and outskirsts
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我国国土面积狭小，非生产性和非建设性土地占 50%，无法容纳 600 万至 700 万以上的居民。目前，我们的农田只能养活大约 400 万人，而我们的医院、学校、道路和监狱已经完全人满为患。更不用说日益严重的不安全状况了。 除了少数富人从这种过度拥挤中获益外，饲养人类居民变得比饲养家畜更困难，也更不富裕。
Notre petit Pays, avec le 50 % de non productif et non constructif , ne peut pas accueillir plus de 6 à 7millions d'habitants. Actuellement , les terres agricoles peuvent nourrir environ 4 millions d'habitants, nos hopitaux, nos écoles, nos routes, nos prisons sont complètement surchargées . Sans parler de l'insécurité croissante . A part quelques riches qui profitent de ce trop plein de population , la détention des habitants humains, devient plus difficile et moins bien lotie que la garde des animaux domestiques.
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来自通用电气：____ 房价飙升却没有任何保障措施，这是一个丑闻。 幸运的是，ASLOCA 正在努力保护租户。
De GE : ____Il est scandaleux qu’aucun garde fou ne soit mis en place pour la flambée des prix de logement. Heureusement il y a l’ASLOCA qui œuvre à protéger les locataires
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体面的国家确保所有本地公民都享有适当的住房。鉴于瑞士缺乏适当的住房，我们应该问一问瑞士是否真的是一个体面的国家。这当然不是外国人的错，据我所知，瑞士政府的所有领导人都是瑞士人！
Decent countries make sure that all indigenous citizens enjoy proper housing. Given the shortage of proper housing in Switzerland, we should ask the question if Switzerland is indeed a decent country. That is of course not the fault of the foreigners, as far as I know, all leaders in the Swiss Government are Swiss!
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造成这种局面的原因是道德价值观的缺失、政治和经济上的普遍腐败、以移民为代价的财富攫取、对房价的投机、以及使当地居民越来越难以购买甚至租到房子。投机和腐败。如今，在所谓的西方国家，这种现象屡见不鲜。
La situacion es debida a una perdida de valores morales, corrupcion en general tanto politica como economicamente, querer generar riqueza a costa de la inmigracion, especulando con el precio de la vivienda y haciendo cada vez menos facil adquirir o incluso alquilar una vivienda tambien para la poblacion local.__Basar la economia en especulacion es pan para hoy y hambre para el mañana.__Vivo en España y con anterioridad vivi en Ginebra.__La situacion en España es mas de lo mismo, generar riqueza sin querer mover un dedo. Especulacion y corrupcion. Algo comun por estos tiempos en lo que se llama occidente.
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用通货膨胀来形容困难可能会掩盖真正的困难。你们谈论苏黎世的困难，你们谈论加沙人民的困难。你们谈论的是否是同一件事
Der inflationäre Gebrauch von Not mag die echte Not ausblenden. Du sprichst von der Not in Zürich, du sprichst von der Not der Menschen in Gaza. Sprichst du vom Selben
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我住在乌克兰基辅。我有自己的小公寓，在苏联时我就住在里面。90 年代初，数百万人都有了自己的公寓。我很幸运，房子是砖砌的，质量很高。而三五年后，也就是 60 年代中期建造的房子就比较糟糕了，它们是用混凝土板建造的。我和妻子现在住在公寓里。对于两个人来说，这套公寓还不错--有两个房间、厨房和浴室。虽然总面积只有 42 平方米。我们的女儿在基辅也有自己的公寓。我们不是赊账买的房子--我们付了一部分，女儿付了一部分。在瑞士，这可能不是一种典型的购房方式。但在乌克兰，这种情况经常发生。我女儿的公寓比我们的大，也更舒适，在一栋新楼里。__不幸的是，由于战争，基辅的公寓价格下降了很多。可能是原来的两倍。战前，房价只会越来越贵。__由于炮击，我们的几扇窗户被打碎了--一架俄罗斯无人机击中了邻近的房子。很明显，几乎没有人在基辅买房。现在乌克兰西部的公寓很抢手，因为那里离前线更远，也没有炮击。我不经常用俄语写作
Я живу в Киеве, Украина. У меня собственная небольшая квартира, в которой я жил еще при СССР. В начале 90-х миллионы людей получили свои квартиры в собственность. Мне повезло – дом достаточно качественный, кирпичный. Дома, которые строились на 3-5 лет позже, в середине 60-х, хуже, они собраны из бетонных панелей. В квартире мы живем сейчас вдвоем с женой. Для двоих квартира не плохая – две комнаты, кухня, санузел. Хотя общая площадь всего 42 квадратных метра. Место тоже комфортное – не центр города, но и не новые районы, до котоых ехать долго.__Наша дочь имеет свою квартиру, тоже в Киеве. Квартиру покупали не в кредит – часть оплатили мы, часть – дочка. Наверное, такой путь покупки жилья, не типичный для Швейцарии. Хотя в Украине такое бывает часто. Квартира у дочки больше, чем наша, и комфортнее, в новом доме. __К сожалению, в результате войны, стоимость квартир в Киеве сильно упала. Наверноє в два раза. До войны они становились только дороже. А сейчас рынок жилья практически остановился.__В результате обстрелов у нас было разбито несколько окон – русский дрон попал в соседний дом. Понятно, что почти никто не покупаєт квартиры в Киеве. Сейчас спросом пользуются квартиры на западе Украины – там намного дальше от фронта и обстрелов не бывает.__PS Прошу извинить за возможные ошибки. Я не часто пишу по русски
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自 1960 年在日内瓦出生以来，我一直生活在瑞士。2023 年，我 63 岁时移民到了德国，因为作为一名提前退休者，我无法再在瑞士为自己和我的家人（妻子和德国国籍的孩子）提供经济支持和资助。在此期间，我们在卫生部门/行业从事自营职业，并正在努力使自己能够作为一个具有德国/瑞士背景的家庭，在一个经常无视任何基本道德原则的政治感觉和腐败的经济体系中，以可领取养老金的工资为未来提供资金。____，来自弗莱堡的问候。
Ich war in der Schweiz Wohnhaft seit meiner Geburt in Genf 1960 im Jahre 2023 bin ich mit 63 nach Deutschland ausgewandert da ich mich als Frührentner auch Finanziell nicht mehr mit meiner Familie Frau und Kind Deutscher Nationalität in der Schweiz nicht mehr halten und Finanzieren konnte .__Aus der Not heraus keine größere Wohnung gefunden zu haben da die Eigentümer. Der Immobilie oft auch Emigranten waren und sind haben wir erfolglos über mehrere Jahre hinweg für größere Wohnungen beworben und mussten Angebote an Landsleute mit nicht Schweizerischer Herkunft abtreten.__Wir zwischenzeitlich Selbständig Erwerbende im Gesundheits Sektor / Branche Arbeiten daran eine Zukunft im Rentenälter noch finänzieren zu können als Familie mit Deutsch / Schweizerischen Hintergrund in einem Politischen Filz und Korrupten Wirtschaft system welches oft jedem Moralischen Grundprinzip sich entzieht. ____Gruss aus Freiburg i Brßg.
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对于任何受过教育的人来说，显而易见的是，如果制定了移民政策，为欧盟和第三国国民（及其家庭）来到一个国家提供便利，那么这个国家就需要有住房，而且住房需要随着移民和当地需求的增长而增长。
It is obvious to any educated individual that when an immigration policy exists to facilitate EU and third country nationals (and their families) to come to a country, there needs to be housing and that housing needs to grow in line with immigration and local needs.__.__It is also obvious that when other countries in the vicinity (Europe) become undesirable places to live (economics, racism, poor Governments), that people will look to better countries, such as Switzerland.
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@JustTheFacts
每个国家都有责任为其居民提供住房、食物和安全保障，这必须与领土面积相称，并考虑到所有自然需求、水、食物和对建筑用地的需求。如果人口过于集中，就会产生严重的问题。这就是瑞士目前正在发生的情况：例如，正在开设的大型工厂只能使用进口材料和劳动力。然后，特朗普先生对我们从地下生产出来的东西征税。负利润
Chaque Pays, a le devoir de loger , nourrir et sécuriser ses habitants, Cela doit se réaliser en fonction de la surface du territoire, tenant compte de tous les besoins naturels, eau, alimentation et besoins de surfaces en construction. Si la concentration humaine est trop forte, les graves problèmes surviennent. C'est ce qui arrive en Suisse actuellement.Exemple, on ouvre de grandes usines, qui ne fonctionnent que grâce à du matériel et main-d’œuvre importés. Ensuite, M. Trump met des taxes sur ce que nous avons produit hors sol. Bénéfice négatif !!!
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RPG/LAT/LPT限制了在新区建房的可能性，每年的移民人数约为十万人。____ 人越来越多，建房机会越来越少，对能源效率的要求越来越高：所有这些都转化成了越来越高的房价。___毫不奇怪，房价越来越高，房租也越来越贵。____ 如果这些条件没有任何改变，不发生大的经济危机，房价就会继续上涨。
The RPG/LAT/LPT restricts the possibility of building in new areas and immigration is around hundred thousand people per year.____There are more people, less building opportunities, more energy efficiency requirements: all these translate into higher and higher prices.__It should be no surprise that the result is more expensive flats and more expensive rents.____Without any change in these conditions, safe a big economical crisis, the prices will keep going up
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购买第一套住房应得到支持，而从第二套或第三套住房开始，就必须加大难度（要么为首次购房者提供贷款等支持，要么为已经拥有房产的人征税）。令人无法接受的是，在目前为数不多的机会中，已经拥有房产的人可以大肆竞标（也更容易获得抵押贷款），然后以高价出租给那些没有房产的人。在这方面需要制定新的法律！
Der Erwerb des ersten Eigenheims soll unterstützt werden und ab dem zweiten oder dritten muss es erschwert werden (entweder mit Unterstützung wie Darlehen der Erstkäufer oder durch Steuern für die, die schon Immobilien besitzen). Es kann nicht sein, dass bei den wenigen Möglichkeiten, dies noch gibt, Leute die bereits Hausbesitzer sind, gross mitbieten können (und auch einfacher Hypotheken bekommen), um diese dann denen ohne Eigenheim teuer zu vermieten. Es braucht neue Gesetze diesbezüglich!
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大家好，我认为从两国人口增长和移民政策的角度进行比较是绝对错误的。瑞士在人口增长和住房需求方面绝对没有犯任何错误。瑞士的房价上涨不是因为住房短缺。通货膨胀和瑞士法郎升值是房价上涨的原因。(建筑成本增加)___即使增加住房供应也无济于事。___建筑成本和材料采购是价格上涨的另一个原因。____ 这就无法确定住房的价值，使其成为可负担得起的住房。____ 收入增长和人均收入增加将是未来的唯一出路。____ 由于政策不当和移民问题，英格兰已经落后于其他国家。英镑在过去 20 年中走弱，而瑞士法郎在过去 20 年中走强。____ 在社会经济和人口统计方面的比较是绝对错误的。
Hi all, I think this is absolutely wrong comparison in terms of population increase and immigration policies between both the countries. __Switzerland is definitely not making any mistake as per population growth and demand for housing. __Price increases in Switzerland are not because of housing shortage. Inflation and strengthening of Swiss Franc has been reasons for prices. (Higher costs of construction)__Even if you create a supply of housing it will not help.__Construction costs and sourcing of materials are other reason for higher prices.____This is no way of fixing values of the housing for making it affordable.____Income growth and per capita income increase will be the only way going forward. ____England is behind the curve because of poor policies and immigration. Pound has weakened in last 20 yers and Swiss franc has strengthened in last 20 years.____Absolute wrong comparison in socio economic and demographics.
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无论如何，只有那些继承了遗产或拥有高薪的人才能负担得起。这不是什么新鲜事
Das können sich seit jeher sowieso nur die leisten, die entweder geerbt haben oder gute Löhne habe. Das ist nichts Neues
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我一生中犯下的最大错误就是以 125 万瑞士法郎的价格卖掉了花 77 万瑞士法郎买下的房子。如果我再等一等，就能卖到 250 万瑞士法郎....。
The biggest mistake of my life I made when I sold my house, which I bought for 770000 Sfr for 1.25 Million. If I had waited a bit I could have got 2.5 million Sfr....
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这就是问题所在。瑞士是否（曾经）出现过婴儿潮--如果是，那么每个妇女的生育数量是多少才能被归类为婴儿潮？更确切地说，现在在瑞士出生的孩子明显不足，许多成年人没有孩子，也很少有一两个以上的孩子--这可能是由以下因素造成的：1）成本（医疗保险、儿童保育、生活成本、缺乏可负担的公寓或住房--没有 "空间 "容纳更多的孩子；2）由于经济压力，当两个人都全职工作时，大多没有时间照顾孩子？然而，影响是显而易见的。对家庭和在国外出生的孩子的依赖性增加，当然，在瑞士以外长大和接受教育的人也会增加--因此，总体政治和苛刻的家庭环境可能会降低富人的税收，但最终可能会危及整个瑞士的未来，因为孩子就是未来--这不仅仅是一句坏话。
This is the question. Has there (ever) been a baby-boom in Switzerland - if so what is the number of births per woman to be categorized as baby boom? It is it more that now there is a clear and definitive shortage of children born in Switzerland and many adults without children and rarely more then 1 child or 2 - which might be due to the following factors: 1) costs (health insurance, childcare, costs if living, lack affordable flats or houses - no "space" for more children 2) due to financial pressure mostly no time for children when both work full time? The effects however are clear. More dependence on families and children born abroad and of course people grown up and educated outside of Switzerland - so the general politics and harsh environment for families might keep taxes for rich people low but in the end might jeopordize the future of Switzerland as a whole as children are the future - not just a bad phrase.
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可以说，我们生活在一个现代奴隶制时代。房地产和银行业游说集团希望人们为一套房子或公寓工作一辈子。各州必须建造社会福利住房，并将其出售给低收入、尚未拥有住房的人和家庭，而不从中获利。在瑞士，这必须以高层建筑的形式进行，因为瑞士的土地很少。政治（国家）自己建造房屋，从而阻止和压制房地产游说。 必须提出国有公寓的倡议。
Wir leben quasi in einer modernen Sklavenzeit. Immobilien und Banken Lobby wollen das die Bewölkung ganzes Lebenlang für ein Haus oder Wohnung arbeitet. __Die Staaten müssen soziale Wohnungen bauen und an die Menschen und Familien, wo niedrigen einkommen und noch kein Wohnung besitzen ohne Gewinn (Profit) weiter verkaufen. In der Schweiz muss das in Hochhäuser Form sein da die Schweiz wenig Land hat. Die Politik (Staat) baut selber Häuser damit Immobilien-Lobby gestoppt und unterdrückt wird. Es muss ein Initiative geben für die Staat-Wohnungen.
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@Anonym-er
您建议的政策已在许多国家尝试过，但充其量只是取得了极小的成功。 您想在西欧找一个最近的例子吗？ 荷兰几十年来一直在按你的建议行事，近 40% 的住房是/曾经是公有的。 难道该国的住房短缺问题就不严重吗？ 不，并不严重。 迄今为止，瑞士人一直在抵制严厉的社会主义经济政策，当这些政策付诸表决时，他们也不会同意你的观点。 说得好听点，大片的公共住房吸引着不太富裕的人，而瑞士人并不想变得像其他经济和社会地位低下的欧盟国家一样。 谢谢您，但不用谢。
The policy you recommend has been tried in many countries with, at best, only minimal success. Looking for a recent example of this in Western Europe? The Netherlands has been doing what you suggest for decades and nearly 40% of housing is/was publicly owned. Is the housing shortage in that country any less serious? No, it is not. The Swiss have thus far resisted heavy-handed socialist economic policies, and they are not inclined to agree with you when such things are put to a vote. Large tracts of public housing attract the less well-to-do, to put it nicely, and the Swiss have no desire to become like other economically and socially degraded EU nations. Thank you but no thank you.
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最糟糕的是缺乏选择（买房或租房）。在距离主要就业中心合理通勤距离（公交车/火车）以内的地区，广告上的公寓太少了（而且很多人都在争抢同样的公寓！），以至于你往往不得不接受任何你能得到的东西。____，我在其他国家的朋友无法理解，我怎么能挣那么多钱，却住在质量如此糟糕的公寓里。当然，我也想住好一点的公寓，但我不想把所有空闲时间都花在买公寓的彩票上--而且还得每月多付 2-3K 的房租，才能买到稍微好一点的公寓。
The worst part is the lack of choice (buying or renting). There are so few apartments advertised in areas within a reasonable commuting distance (bus/train) of major job hubs (and so many people competing for the same apartments!) that you are often just have to take whatever you get. ____My friends in other countries cannot understand how I can earn so much money but live in such a terrible quality apartment. Of course I would like something better, but don't want to spend all my free time playing the apartment hunting lottery - and have to pay an extra 2-3K rent per month for something slightly better :P
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@Pelicanbat
有时，人们需要走出自己的舒适区。我举个例子，我住在格拉鲁斯市，一套 4.5 平方英尺的公寓，我只需支付苏黎世一套相同公寓的一半租金！
Sometimes people need to come out of their comfort zones. I give you my example, I live in Glarus municipality and for a 4,5Flat I pay the half of an identical flat in Zürich.I would never spend half of my salary as I see most people doing to live just a few minutes of their workplace!!
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@Pelicanbat
这就是为什么我拒绝卖掉我在苏黎世的三室一厅公寓......现在......；我退休了......冒着未来衰落的风险......
That is why I declined to sell my 3 room apt in Zurich.. for now..; i m retired.. and risk the future downfall..
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我认为这是非常正确的。
I think that's very true.
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在瑞士的许多地方，拥有住房似乎往往需要拿出毕生积蓄的一大部分，以换取负债百万瑞士法郎的特权，并成为价格高昂的房地产的小业主。____ 评估购买房产是否是明智财务决策的快速公式是用房产价格除以年租金。例如，购买一套 3.5 室的公寓需要 80 万瑞士法郎，而月租金为 2000 瑞士法郎（或每年 24000 瑞士法郎）。在这种情况下，商数为 33！ ____，这与美国等其他国家的自有住房情况形成了鲜明对比。在美国的某些地方，仍有可能以 30 万美元购买一套住房，而这套住房也可以以每月 2000 美元的价格出租。在这个例子中，商数为 12.5，买房比租房更好。____ 该商数的一般准则是：21 为租房更好，16-20 为平局，小于 16 则买房是最佳选择。____ 在瑞士大多数地方，我认为将 25 万瑞士法郎的首付款投资于低成本股票指数基金比投资于房地产更明智。假定年回报率为 8%，根据 "72法则"，9年后初始投资将翻一番，达到500,000瑞士法郎，9年后再翻一番，达到1,000,000瑞士法郎。____A 百万瑞士法郎就足以让生活不富裕的人实现财务独立。经济独立可定义为年生活费用的 25 倍，并假设投资组合的提取率为 4%。股息和资本利得足以作为收入，8% 的平均回报率（扣除通货膨胀因素后为 7%）将确保您的投资组合持续增长。
In many places in Switzerland home ownership often seems to involve forking over a significant portion of your life savings for the privilege of being a million francs in debt and the minority owner of an exorbitantly priced piece of real estate.____A quick formula to evaluate if buying a property is a wise financial decision is to divide the property price by the annual rent. For example, a 3.5 room apartment costs 800'000 CHF to purchase versus 2'000 CHF per month to rent (or 24'000 CHF per year). The quotient in this case is 33! ____Quite a contrast with home ownership in other countries such as the United States. It is still possible in some places in the US to purchase a home for 300'000 USD that could also be rented for 2'000 USD per month. In that example the quotient is 12.5 and buying would a better choice than renting. ____General guidelines for this quotient are that 21 renting is better, 16-20 is a draw, and less than 16 buying is the best choice.____In most places in Switzerland I think it is wiser to invest a 250'000 CHF down payment into a low-cost equities index fund rather than real estate. Assuming 8% annual returns and using the "Rule of 72" the initial investment will double in 9 years to 500'000 CHF and then double again after 9 more years to 1'000'000 CHF. ____A million francs is sufficient to be financially independent if you have a modest lifestyle. Financially independence can be defined as having 25 times your annual living expenses and assuming a 4% withdrawal rate of your portfolio. Dividends and capital gains will be sufficient for income and 8% average returns (7% after inflation) will ensure your portfolio continues to grow.
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@Anne7
关于租房还是买房更划算的问题，主要取决于利率环境，瑞士各家银行和其他机构都是这样计算的。目前，买房又被认为比租房划算。____ 关于资本回报率的问题，可以说近年来房地产在增值方面与金融市场并驾齐驱。不过，由于瑞士房地产的权益比率通常较低，许多人因此受益匪浅，因为他们也通过借贷实现了增值。____ 以我个人为例：8 年前，一对夫妇花 105 万瑞士法郎在苏黎世地区购买了一套公寓。如今，根据同一栋公寓楼的销售情况，这套公寓的价值约为 180 万法郎。 ____ 因此，账面利润为 200%。如果这对夫妇只投入最低的 21 万法郎股本，他们的投资就会翻五番。当时的利息为 0.____ 在最好的情况下，这对夫妇的成本为 14.4 万瑞士法郎，而收益为 80 万瑞士法郎。 ____ 只要物价继续大幅上涨，这种计算方法在瑞士将继续有效。
thank you for your contribution. the question of whether renting or buying is cheaper depends largely on the interest rate environment, various banks and other institutions calculate this in switzerland. currently, buying is again considered cheaper than renting. during the covid pandemic, it was the other way around.____on the subject of return on capital, it can be said that real estate has kept pace with the financial market in terms of value appreciation in recent years. because the equity ratio on real estate is usually low in switzerland, however, many have benefited disproportionately because they have also achieved increases in value with borrowed money.____an example from my personal environment: 8 years ago, a couple bought a condominium in the Zurich area for 1.05 million francs. the equity capital amounted to 400,000 francs. today, this apartment is worth around 1.8 million francs, as shown by sales in the same apartment building.____the book profit is therefore 200 percent. if the couple had only put in the minimum of 210,000 francs in equity, they would have quintupled their investment. the interest charge at that time was 0.8 percent for 10 years, i.e. 6400 francs per year. including ancillary costs and provisions, the total monthly charge is around 1500 francs, i.e. 18,000 francs per year.____in the best-case scenario, the couple would have had costs of 144,000 francs and achieved a return of 800,000 francs.____such calculations will continue to work out in switzerland as long as prices continue to rise immeasurably.
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@Anne7
关于住房负担能力的报告很有意思。我有家人住在澳大利亚，在那里谈论房地产是一种文化消遣。我在那里生活了 30 年，房地产已经超过了一对中等收入夫妇的收入。我已无力在 5 年前离开的地方租房或买房。我所担心的是，我的成年子女们要为自己建立家园，他们背负着教育债务，几乎没有希望与自己的家人一起实现正常的生活方式，以获得幸福、安全和支持。 我会把您的帖子转发给我的儿子们，因为我并不完全了解计算方法，这将有助于我们考虑不同的方案。我们在沃州租房的原因之一是，我们全家都想回到瑞士，但每种选择都很困难。再次感谢。
An interesting report on the housing affordability. I have family members living in Australia where real estate talk is a cultural pastime. I lived there for 30 years and property has exceeded the incomes of a couple with mid-career incomes. I can no longer afford to rent or buy where I left 5 years ago. My concern is for my adult children to make homes for themselves with education debt and little hope of achieving normal lifestyles with their own families for happiness, security and support. I will forward your post to my sons as I don’t fully understand the calculations and this will help to look at different scenarios. One reason we rented in Vaud and our family want to return to Switzerland but every option is looking difficult. Thanks again.
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@issyvivi@me.com
这本改变我人生的书名叫《通往财富的简单之路》，作者是 JL Collins。我建议你搜索 "租房与买房：机会成本和一些数字"，这是我在柯林斯先生的博客上写的一篇文章。祝你好运，请记住，买房并不总是通往安全财务之路的答案，尤其是在昂贵的瑞士！
The book that changed my life is called "The Simple Path to Wealth" by JL Collins. I suggest that you search for "Rent vs Owning Your Home: Opportunity Cost and Running Some Numbers", a post written my Mr. Collins on his blog. Good luck and remember that buying is not always the answer to a secure financial path, especially in pricey Switzerland!
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@Marc Leutenegger
以 105 万法郎购买一套公寓通常是不合理的。 假设这套公寓的月租金为 3000 瑞士法郎，那么房价与年租金的比率商数为 29。这意味着需要支付 29 年的租金才能达到这套高价公寓的价值。____，如果您提到的这对夫妇在 8 年前将其 40 万瑞士法郎的股本投资于低成本股票指数基金（假设回报率为 8%），那么现在他们的投资价值为 740372 瑞士法郎。再等 10 年（共 18 年），他们的投资将价值 1,598,408 瑞士法郎。这足以让很多人实现经济独立。____ 把钱存在房子里并不是可靠的投资。住房只是一种昂贵的放纵。在房产价值明显便宜的国家，这可能是一个理性的选择，但在瑞士的大多数地方，这却是一个不明智的决定。 ____ 如果认为瑞士的房地产价格会一直上涨，那将是一场冒险的赌博。瑞士出生率低，人口老龄化严重，严重依赖外国劳动力。 ____ 2008 年房地产泡沫崩溃并引发严重衰退时，我住在美国。我记得当时许多美国人天真地以为他们的房产价值会一直上升。然而，880 万 "房主"（债务人）却陷入了 "水下抵押贷款 "的灾难性境地。房屋价值急剧下降，以至于这些债务人的抵押贷款欠款超过了房产价值。____ 瑞士的 "水下抵押贷款 "对债务人造成的伤害比美国的要大，因为瑞士的抵押贷款要高出 1-10 倍。____由于平均收入高且税率相对较低，在瑞士可以实现财务独立。但我认为，在瑞士大多数城市购买住宅房产将很快破坏任何经济独立的希望。
It is usually not rational to buy an apartment for 1.05 millions francs. Assuming that the apartment rents for 3'000 CHF per month the housing price to annual rent ratio quotient is is 29. This means that it would take 29 years of paying rent to reach the value of this overpriced apartment.____If the couple you mentioned had instead invested their 400'000 CHF equity capital in a low-cost stocks index fund 8 years ago (assuming 8% return) their investment would now be worth 740'372 CHF. Wait an additional 10 years (18 total years) and their investment would be worth 1'598'408 CHF. This is enough for many people to achieve financial independence. ____Locking money in a home is not a reliable investment. A home is simply an expensive indulgence. In countries where property values are significantly cheaper it may be a rational choice but in most places in Switzerland is it an unwise decision. ____It is a risky gamble to assume that property prices in Switzerland will always continue to rise. The country has low birth rates, an aging population, and a heavy reliance on foreign labor. ____I lived in the United States when the housing bubble collapsed in 2008 and triggered a major recession. I remember that many Americans at that time naively assumed that their property values would always rise. Instead 8.8 million "homeowners" (debtors) were in the disastrous situation of having "underwater mortgages". Home values fell so precipitously that these debtors owed more on their mortgages than the properties were worth. ____Swiss "underwater mortgages" will be more damaging to the debtors than their American counterparts because the Swiss mortgages are 1-10 times higher. ____Financial independence is possible in Switzerland due to high average incomes and relatively low taxes. However, in my opinion purchasing a residential property in most Swiss cities will quickly sabotage any hopes of ever being financially independent.
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@issyvivi@me.com
感谢您的贡献。在瑞士，谈论房产可能也是一种文化消遣。这可能是因为其中牵涉到情感，有时也会有窥私癖。____ 澳大利亚的市场是无情的，我有朋友在悉尼，我最后一次真正的长假也是在那里度过的。我明白你的意思，很多地方也变得完全负担不起。租房市场更是如此，房东的一举一动都在你的掌握之中。
Vielen Dank für Ihren Beitrag. In der Schweiz ist das Reden über Immobilien wohl auch ein kultureller Zeitvertreib. Es dürfte an den Emotionen liegen, die damit verknüpft sind, auch eine Prise Voyeurismus ist manchmal dabei.____Der australischer Markt ist unerbittlich, ich habe Freunde in Sydney und dort auch meine letzten richtig langen Ferien verbracht. Ich verstehe, was Sie meinen, viele Lagen sind auch völlig unerschwinglich geworden. Und noch schwieriger ist es im Mietmarkt, wo man der Willkür der Vermietenden ausgeliefert ist.
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@Anne7
当然，我很熟悉金融独立运动的理论，也同意其中的许多观点。归根结底，它们都是预测--问题是哪个市场表现更好。您也可以在 8 年内在资本市场上赚取 1000% 的利润，但也要承担相应的风险。____，但还是以我的计算为例：这对夫妇如果存款 20 万法郎（而不是 40 万法郎），8 年内就能获利 80 万法郎，与租房相比，每月还能节省约 10 万法郎。他们说，在同一时期，这对夫妇可以用 40 万瑞士法郎的资产在资本市场上赚取 34 万瑞士法郎。按 20 万瑞士法郎计算，仍有 17 万瑞士法郎的利润。如果从中扣除高出的 10 万法郎生活费，则还剩 7 万法郎--而现在只有 80 万法郎。____ 但房地产危机可以改变一切。就像股市崩盘一样，至少暂时如此。在瑞士，问题在于工资中位数与价格中位数之间的差距是否可以任意拉大。而这个问题是由过剩需求决定的。
Ich kenne natürlich die Doktrin der Financial-Indipendence-Bewegung und bin mit vielem einverstanden. Am Ende sind alles Prognosen - und die Frage ist, welcher Markt besser läuft. Man kann am Kapitalmarkt in 8 Jahren auch mehrere 1000 Prozent Gewinn machen - mit entsprechendem Risiko.____Aber um in meinem Rechenbeispiel zu bleiben: Das Paar hätte mit 200'000 Franken Einlagen (statt 400 000) in 8 Jahren 800'000 Franken Gewinn gemacht - und gegenüber einer Mietlösung bei den monatlichen Kosten rund 100 000 Franken gespart. Sie sagen, im selben Zeitraum hätte das Paar mit 400'000 Franken an Anlagevermögen 340'000 Franken am Kapitalmarkt verdienen können. Auf 200 000 Franken gerechnet wären das noch 170'000 Franken an Gewinn. Zieht man davon die um 100 000 Franken höheren Lebenskosten ab, bleiben 70 000 Franken - gegenüber 800 000.____Aber eine Immobilienkrise kann alles ändern. Genauso wie ein Börsencrash, zumindest vorläufig. In der Schweiz stellt sich die Frage, ob die Differenz zwischen Medianlöhnen und Preisen beliebig gross werden kann. Und diese Frage entscheidet sich am Nachfrageüberhang.
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@Marc Leutenegger
@Marc Leutenegger__住宅实际上并不是一项投资，它只是一个人的栖身之所。很少有房地产市场能与 7% 的复利长期增长曲线相媲美。而少数能达到或超过这一增长曲线的房地产市场很可能处于投机泡沫之中。从长期来看，唯一可靠的财富增长方式就是投资于低成本的股票指数基金。____，就我个人而言，我期待股市崩盘，因为这是以折扣价购买股票的绝佳机会。股市 7 年中有 3 年是负增长。有时，整整十年的时间里，股市增长都停滞不前。但是，从长期来看，（美国）股市总是上涨的。美国股市的 S
@Marc Leutenegger__A home is not actually an investment, it is just a roof over one's head. There are very few real estate markets that can match the long-term growth curve of 7% compound interest. And the few that match or exceed that growth likely are in a speculative bubble. Long term the only reliable way to grow wealth is to invest in a low-cost stocks index fund.____Personally I look forward to stock market crashes because they are excellent opportunities to purchase stocks at a discount. 3 out of 7 years will be negative on the stock market. Sometimes an entire decade can go by with with stagnant growth. However, long term the (US) stock market always goes up. The US stock market's S
SWI SWISSINFO.CH
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@Anne7
在瑞士，80% 的房地产可以通过债务资本融资 - 而且资金很便宜。目前，您只需支付 1.5% 的费用即可获得十年以上的抵押贷款。如果将此与房地产价值约 4% 的增长相比，借来的钱就能获得丰厚的回报。但这往往无法实现，要等到退休或继承遗产时才能兑现。
you're forgetting the debt capital. in Switzerland, 80 percent of real estate can be financed with debt capital - and money is cheap. currently, you get a mortage for over ten years for only 1.5 percent. and there are still current mortgages with an interest rate under 1 percent. if you compare this with the increase in the value of real estate of around 4 percent, you get a handsome return on borrowed money. but often this is not realized, it remains tied up until retirement or inheritance. to sum it up: it depends on the market. and I will not argue against long term investing in the stock market :D
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