住房短缺是許多城市的問題
他山之石，可以攻玉。在中國的大中城市，打工的牛馬們總抱怨房屋的租金太過昂貴，這不僅是中國的問題，從巴塞隆納到東京，從慕尼黑到溫哥華，各國的租屋者都被這一問題所困擾，但各國政府採取的措施卻多有不同，效果也不一樣。
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时事通讯：瑞士媒体里的中国
當房地產市場陷入低迷時，呼籲國家干預的聲音便會響起。但哪些措施奏效，哪些又行之無效呢？從巴塞爾到新加坡，各國有各國的大招。
全球各大城市再次經歷「病毒」的洗禮，而這次病毒的名字叫做：住房短缺。
去年12月，10座歐洲大城市發出警報：在一封公開信中向歐盟呼籲優先解決住房危機問題。
歐盟委員會承諾，制定「經濟適用類住房」的計劃，並任命一名歐盟委員專職負責住房事宜。
這同蘇黎世市的舉措大同小異。這座瑞士的經濟重鎮已於去年設立「住房事務代表」 一職，旨在應對當地的住房危機。目前蘇黎世僅有0.07%的房屋空置。
這些案例顯示：各地的政策制定者已意識到問題，但問題的關鍵在於：究竟該採取何種措施。
事實上，無論在瑞士、歐洲，甚至全世界，各種各樣的住房干預政策並不鮮見。然而有些並未成功，以下為7個較為著名的例子。
巴塞爾：租金管制的風險與副作用
2021年時巴塞爾市市民通過了一項公民動議，此後成立了一個住房保護委員會，專門用於確定房屋翻新、擴建或重建後的租金上漲幅度。
這樣的政府管控確實能夠起到遏制租金在房屋翻新後大幅上漲的作用，但它的副作用卻是：較低的預期收益令投資者望而卻步。
顧問公司Wüest Partner 的分析(德)外部链接顯示，自投票通過以來，巴塞爾的新建和擴建項目申請量顯著下降-與瑞士的其他大城市形成鮮明對比。
租金限高會抑制人們建造與改造房屋的熱情，這並非什麼新鮮事，在柏林、巴黎近期的案例中便有所體現。
柏林的租金管制導致許多出租公寓被轉為自有住宅而售出，以致可供出租的公寓越來越少，最後聯邦憲法法院不得不宣布這項管制措施無效；在法國的首都，類似政策則催生了私下出租房屋的黑市。
巴塞隆納：南歐神秘的空置現象
在巴塞隆納這樣的熱點旅遊地區，人們往往會激烈地討論度假屋對於房屋租金的影響，但細究卻是人們忽略了這一事實：許多房屋寧願空置，也不出租，這導致市場上的住房更少了。經常受到批評的度假屋租賃平台愛彼迎(Airbnb)引用西班牙統計局數據稱，「巴塞隆納空房的數量幾乎是度假公寓許可證數量的八倍」。
《商業報》(德)外部链接在一篇報導中引用了投資顧問、馬德里IE商學院講師Juan Velayos的話，他認為巴塞隆納空置現象的一個重要原因就在於新的《住房法》，在該法的保護下，租戶可簽訂至少五年以上的租賃合約。
「如果有人為自己的孩子3年後上學準備了一套房子，那麼在此期間他就不能出租，這太荒謬了，」Velayos斷言。
維也納：歐洲模範城市的秘密
2024年德勤(Deloitte )諮詢公司的一份報告(德)外部链接指出，維也納的平均租金僅為倫敦、巴黎或都柏林的三分之一，這印證了奧地利的首都作為歐洲住房政策「奇蹟之都」的美譽。
之所以能獨樹一幟，維也納靠的是國家主導以及政府資助的住宅建設。維也納逾一半的市民居住在市立公屋或合作社住宅中，這些房屋不受市場的自由調控。
而要實現這一切，則需要積極且富前瞻性的土地政策。1918年哈布斯堡王朝覆滅後，大量皇室舊產被收歸共和國或維也納市所有。與許多其他城市不同，維也納沒有將房地產私有化。與之相反，市政透過優先購買以及80年代設立的土地基金，系統增加了其房地產規模。
新加坡：自有住房成常态
新加坡的房屋市場堪稱全球特例：在這個位於東南亞的城市國家裡，超過70%的房產屬於政府透過「房屋計畫」 (Housing-Programms)建造的自有產權公寓。官方數據顯示，80%以上的人口居住在這類住宅(組屋，編者註)。
實際上這是一種高度「國有化」 的住房建設模式，其執行機構為建屋發展局(Housing Development Board，簡稱：HDB，英)外部链接。該政策的實現得益於始自60 年代的大規模土地收購-其中不乏強制徵用和低於市場價的交易。
新加坡政府保持對土地的永久控制權，嚴格說來，居民購買的房屋是以99年的租期在向政府租賃。
批評者認為，新加坡模式是將住房建設異化為社會調控工具，這點尤其體現在家庭政策上：例如年輕的已婚異性伴侶在申請住房時就享有優先權。
此外儘管有交易限制，這類住宅的買賣卻日益活躍。核心、熱門地段的房產在二級市場上依然價格高昂，非年輕一代可以負擔。
東京：高密度化與自由化
早在20世紀60年代，東京就開始推行「高度密集化」 的政策，以滿足居住需求。它多次放寬建築規範，並重新設定了建築物的高度限制。
其中較關鍵的調控措施是2002年頒布的《自有公寓的重建促進法》。該法降低了多住戶樓宇進行拆除及重建的業主最低同意比例，並允許重建工程擁有更高的建築密度。
與國際標準相比，東京建築物的耐用年限明顯偏短。一份年初發布的房地產企業日本住房(Housing Japan)研究(英)外部链接顯示，日本鋼筋混凝土建築與木造建築的壽命分別為47年與21年。
正因為房屋建造得既高且密，東京在過去數十年間才滿足了因人口大量增加而帶來的居住需求，並吸引了私人市場的廣泛參與，但也正因如此社會的保障性和公益住房佔比極低。近年來隨著中心地段的房地產價格及租金大幅上揚，針對此模式的批評也愈發強烈。
慕尼黑：搭配的加值收益
在房地產業中，建築用地的劃撥與升級，會產生顯著的增值效應(收益)。許多西方國家要求提取部分增值收益用於必要的(主要是由本建築項目導致的需求)基礎設施建設(如擴建學校等)已成慣例。
作為土地的增值收益(與中國的土地收益金、土地增值費有一定的可比性，編者註)，許多地區都會附加一條配比要求，規定保障性住房的最低佔比。例如瑞士的伯恩市就有此類規定；美國的紐約、波士頓、華盛頓特區等地也推行類似的「包容性區劃」(Inclusionary Zoning)或「包容性住房」(Inclusionary Housing)政策。
值得關注的是飽受房屋短缺之苦的慕尼黑所採取的策略：它於2021年擴大了「社會公平的土地開發政策(簡稱SoBoN)」的適用範圍，但同時又透過一種「模組化方案」 使其更加靈活，投資者可以選擇不同方式進行建設並提供增值回報。
現在對慕尼黑模式下結論還為時過早。各城市的普遍挑戰在於：如何合理地獲得增值效益，也能確保建築專案對於投資者的吸引力。
温哥华：加拿大与姗姗来迟的禁购令
溫哥華曾長期眼睜睜地看著大量海外資本湧入本地的房地產市場，尤其是來自中國和近東的投資者，他們購買核心地區的房產，卻只為投資升值。一面是許多投資房的長期空置，一面又是本地中產階級面對房價高企的嘆息。
大約十年前，溫哥華再也無法忽視民眾的批評，於2016 年引進了「海外買家稅」(英)外部链接，隨後不斷提高稅率並增設空置稅。
2023年加拿大聯邦政府也作出回應通過了《海外買家禁令》。該法豁免了某些特例，例如購置度假房產就不在被禁之列。
瑞士早在1985年就通過了類似的禁購令-《科勒法案》(Lex Koller)，其效果堪稱經典。雖然瑞士中心地區的住房嚴重短缺，但與倫敦不同-在肯辛頓等城區，市場自由主義導致大量住房空置-而在蘇黎世或日內瓦則幾乎沒有閒置房。
從中可學到什麼？
雖然政府可以透過給租金限高、規定租屋最低年限等方法對私人產業進行管控，但這樣調控出的房租價格是不可持續的。
人們要麼避開這些政策，要麼就是把資金投向別處、以賺取更大利潤，最終將導致建築業衰落，更加無屋可住。
要透過政策對私人產業加以控制，政府就必須承擔起房屋建設的責任。而前提是政府擁有足夠的建築用地，但這在許多大城市都難以企及。
在法治的架構下，若想取得顯著進展，必須將密集資本與長期穩定的土地政策結合。
另一個想法是簡化造房子的審批程序，並允許高密度化，以推動新建及重建工程展開。但這可能引發新的城市規劃衝突，也會帶來資源分配的問題。
全球的普遍做法是，城市在提高開發密度時要求配建一定比例的保障性住房，從而將部分增值收益讓渡給大眾。
該政策的弊端在於會形成價格互不影響的平行市場。若政府過度提取加值收益，就會抑制私人建設的積極性。因此，政策制定者與建築業需達成共識。
為避免國際熱門地區的房屋出現空置，禁止海外遊客(指未定居的外國人)購買房產是一項有效且較為普遍的措施。
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(編輯：Balz Rigendinger，編譯自德文：宋婷/xy，繁體校對：盧品妤)
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