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仕紳化 養老基金令年輕人無力支付房租

房屋拆遷

修建高速公路頂棚,使蘇黎世的這個社區升了值,然而價格低廉的住房卻不得不為豪宅讓路。

(© Keystone / Gaetan Bally)

面對投資壓力,瑞士國家養老基金瘋狂地投資房地產,因為,投資房地產既安全,又回報豐厚。這就抬升了房價。為了抵制這種現象,瑞士、德國和奧地利的一些絕望的民眾提出了公民動議。

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瑞士中部,土地緊缺,住房價格不菲,城市住房尤為昂貴。如果沒有父母的經濟援助,年輕人很難實現買房夢。

還有許多人因為無力支付城市中心的房租,而被迫遷往住戶密集的城郊,這就是仕紳化現象。

仕紳化

大約在2000年左右,瑞士的中上階層就開始離開郊區,返回城市,他們把貧困階層擠出了城市,這就是仕紳化現象。產生這種現象的原因是,人們越來越喜愛城市生活。 “仕紳化”這個概念產生於1960年代的英國,它來源於"gentry"這個詞,意思是下等貴族。

來源:瑞士歷史詞典(多語)外部链接

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在瑞士,城市及城市群中心的住房供不應求,因此投資房地產及房地產有價證券既安全,又回報豐厚。許多投資人大手筆投資“混凝土黃金”。在低利息時代,投資普通債券獲利甚微,這就導致了房地產的價格持續上漲。

國家養老基金使年輕人無力支付房租

那麼,仕紳化與養老基金有什麼關係呢?兩者之間大有關係。

在瑞士,每名僱員的工資中都有一部分被自動扣除,用來支付強制性私人保險,這就是養老基金。養老基金被用於投資,以達到基金增值的目的。退休後,僱員可以從養老基金中獲得退休金,或者資本。

養老基金必須用於投資安全係數高的項目,因此養老基金就特別青睞房地產市場。 “強制性省錢”產生了大量的資本。

蘇黎世大學金融經濟學教授Thorsten Hens(德)外部链接證實道,瑞士養老基金面臨著巨大的投資壓力。 “一些國家的養老基金採取隨收隨付制,比如德國,而一些國家的養老基金以資本為基礎,比如瑞士和荷蘭。後者的房地產價格往往高於前者的房地產價格。”

Haemmerli

电影预告片

在這部記錄片中,瑞士人Thomas Hämmerli通過親身經歷,解釋仕紳化現象(德文)。

建豪宅會使投資房地產變得更加有利可圖。而對現有房產進行豪華裝修,也可以提高利潤率。這樣,瑞士住房市場上的高標準住宅就越來越多了。

簡單地說就是,養老基金使年輕人的居住空間變得更加昂貴了。因為《租房法》禁止房租無故上漲,所以你在房子里居住的時間越長,相對來說,你交的房租就越便宜。所以,老年人的住房一般都比年輕人的住房要便宜。

反過來也可以這樣說,當養老基金用來投資那些年輕房客無法負擔的房產時,養老基金就威脅了(未來)老年人的退休金。

泡沫就要破裂了嗎?

面對強大的投資壓力,瑞士建了很多房屋,而且房子大多是建在仍有空地的地域,也就是說,主要建在郊區和農村,而不一定是建在那些許多人都渴望居住的地方。 “和世界許多地區一樣,近幾年來,許多瑞士人都紛紛湧進市中心居住,” Hens說。 “我認為,這種現像不會在短期內發生變化,因為人們更加重視學校、醫院和休閒活動等服務設施,而不是安靜的居住環境。”

近幾年來,租金產生的收益率略有下降。然而,房產增值彌補了收益率下降的影響。這種現像只有在利息上漲時才會有所改變,而從目前的情況來看,還看不到利息上漲的跡象。

Hens認為,“如果利息再次上漲,其對農村的影響將大於對城市的影響。” 瑞銀的Bubble指數(英)外部链接顯示,瑞士房地產已經過熱。但是,Hens估計,“如果市場沒有因框架條件突髮變化而遭受衝擊的話,泡沫就不會破裂。”

曾經有過類似經歷!

一些瑞士人可能對上述情況有似曾相識之感。其實,我們確實有過類似的經歷。 1985年,瑞士引入了養老基金強制法,把擁有巨額資本的新投資人吸引到了市場上。與此同時,銀行寬鬆地提供貸款。這樣,大量資金就湧入了房地產市場。鑑於大量的移民及土地稀缺,沒人能預料到,情況會發生逆轉。

然而,巨變還是到來了。 1989年,瑞士國家銀行提高了貼現率,聯邦委員會通過了制止房地產投機的措施。另外,瑞士還引入了養老基金投資規定。這就導致了貸款利率的上升。

因此,到了1990年代,瑞士的房地產泡沫就破裂了:銀行崩潰,瑞士經歷了多年的經濟衰退和房地產危機。

瑞士跟其他國家有什麼不同?

仕紳化是一種全球性現象。然而,瑞士在一些方面有別於其他國家。比如,倫敦和曼哈頓的許多豪華公寓都無人居住,這是因為業主(多是外國人)期待著房產增值,而房產增值可以彌補租金損失。

gentrifizierung

电影预告片

紀錄片《排擠》記述了,投機房地產造成了世界各地的中下階層無法負擔城市住房的現象(英文字幕)。

儘管瑞士也有少數豪宅無人居住,但是,那是因為找不到買主或房客。而且,瑞士還有防範房地產投機的法律。比如,房地產脫手得越快,房地產盈利稅就越高。另外,Lex Koller(德)外部链接還可以防止外國人大手筆購買非自住房產。

在其他國家,比如意大利,犯罪份子通過購買房地產來洗錢,也起到了助推房價上漲的作用。儘管反洗錢法在瑞士執行得十分嚴格,但是,瑞士也有買房洗錢的事件發生。比如,保加利亞的一名毒梟(德)外部链接就用販賣了幾噸可卡因的錢進行再投資,包括在蒙特勒和日內瓦購買房地產。

用直接民主的手段抵制房地產投機

但是,平民百姓並不能安心。早在1988年房地產泡沫破滅之前,瑞士就針對“反對土地投機”的公民動議(德)外部链接進行了公投。根據動議,只有為建自住房或經濟適用房購買土地,才能獲准。禁止存粹出於投資目的購買土地。最後,選民否決了該動議。

預計,瑞士將在2020年2月針對瑞士承租人協會提出的住房動議(多語)外部链接進行公投。動議要求國家促進經濟適用房的發展。在新建住房中,至少要有10%的住房歸合作社或其他公益住房機構所有。另外,動議還要求,公共部門的整修項目不得造成經濟適用房數量的減少。

承租人協會認為,動議不僅可以防止緊缺的居住空間成為投機對象,也可以防止居住空間面臨盈利壓力。“能源整修十分重要,但是公共部門不應該對興建豪宅提供補貼”,動議倡議人在主頁上寫道。

一位維也納女性提出了“人人有房住”(德)外部链接的歐盟公民動議,目前,該動議正處在徵集簽名的階段。倡議人提出“住房是人權,而不是商品”的口號,要求完善歐盟法律,建設更多的經濟適用房和公共福利住房。

而柏林正在熱議這樣一個動議。動議要求把大房地產公司擁有的住房劃歸地方政府經營管理,也就是說,沒收大房地產公司所擁有的住房。

Hens認為這項動議頗為不妥。 “沒收是愚蠢的民粹主義行為。提出這項要求的人並不知道,他們的做法只能使住房更加供不應求。”

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