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Zugo, vittima del suo successo, corre ai ripari

A Zugo si... rischia il trasloco

(Keystone)

Parecchie aziende internazionali si trasferiscono a Zugo con i loro collaboratori, attirate soprattutto dalla fiscalità vantaggiosa. Nel contempo molti cittadini locali faticano a pagare gli affitti sempre più cari. Ora il cantone cerca di porre rimedio.

Per le persone facoltose Zugo diventa una meta sempre più ambita, in cui ogni fazzoletto di terra aumenta costantemente di valore. Alloggi che un tempo erano accessibili vengono ristrutturati e trasformati in lussuosi appartamenti, offerti a un prezzo di molto superiore.

Zugo è il cantone più ricco della Confederazione, ciononostante molti indigeni che vi hanno frequentato le scuole, vi lavorano e hanno fondato una famiglia non si possono più permettere di abitare in città.

Il cantone è infatti vittima del successo della sua politica fiscale: un numero crescente di persone della classe media si spostano altrove. Stando ai dati più recenti dell'Ufficio federale di statistica, Zugo è infatti il cantone con la più alta percentuale di partenze verso altri cantoni.

Invertire la tendenza

Per porre rimedio a questa situazione, Zugo è la prima città svizzera a istituire zone urbane destinate per alloggi a pigione moderata. I cittadini di Zugo hanno approvato questa diposizione con il 62% di voti favorevoli: la disposizione è entrata in vigore il 1° gennaio 2011.

Il progetto prevede la costruzione – su quattro parcelle di 3,5 ettari – di 300 fino a 700 appartamenti destinati al ceto medio. Complessivamente, almeno la metà della superficie è riservata ad appartamenti a prezzi modici.

Il concetto di "modico" a Zugo deve però essere interpretato: a titolo di esempio, un appartamento di quattro locali può costare al massimo 2'300 franchi e uno di due stanze 1'475 franchi, spese ovviamente escluse.

A questo proposito, la responsabile dell'edilizia cittadina Andrea Sidler ha sottolineato in un'intervista alla radio svizzerotedesca che lo scopo dell'ordinanza non è quello di costruire alloggi sociali. L'iniziativa è volta a favorire i redditi medi: «La mia speranza è che più zughesi, anche giovani, possano restare ad abitare nel loro cantone».

Secondo Lukas Bühlmann, direttore dell'Associazione svizzera per la pianificazione nazionale (ASPAN), quello effettuato a Zugo «è un primo passo, che però non basta». A suo parere, il problema concerne infatti ampi strati della popolazione. Inoltre, non è chiaro come gli appartamenti che saranno costruiti a Zugo potranno essere gestiti sul lungo periodo.

«Molto promettente»

Secondo lo studio sulla promozione delle abitazioni di utilità pubblica, eseguito dall'ASPAN su incarico dell'Ufficio federale delle costruzioni e pubblicato a inizio 2010, la soluzione ideata a Zugo è «molto promettente», anche se mancano ancora riscontri concreti.

Vi sono tuttavia già esperienze in ambiti simili, per esempio le "quote abitative" introdotte in nelle città per contrastare l'aumento delle superfici commerciali a scapito di quelle abitative, oppure le misure fiscali volte ad arginare l'aumento incontrollato delle residenze secondarie nelle località turistiche.

Stesso problema, cause diverse

Zugo non è comunque l'unica città svizzera ad essere confrontata all'aumento incontrollato degli affitti. Se nella Svizzera centrale la pressione deriva in particolare dai ricchi contribuenti e dalle aziende attirate dalla fiscalità vantaggiosa, in località turistiche come Gstaad e Zermatt è la ricerca di appartamenti di vacanza a incidere sui prezzi.

Anche a Zurigo si registra un fenomeno simile, legato all'arrivo in città di personale qualificato proveniente dall'estero e dal resto della Confederazione. «Anche se in città è stato costruito molto, non si riesce a soddisfare la richiesta di appartamenti in tutte le fasce di prezzo. Nelle zone più richieste, gli alloggi sono sovente trasformati in e resi più lussosi», sottolinea Brigit Wehrli, direttrice della sezione dello sviluppo cittadino.

Dallo studio dell'ASPAN risulta peraltro che il 60% dei circa 500 comuni interpellati lamenta una generale scarsità di appartamenti. Sempre secondo l'associazione, in molti casi si constata nel contempo la disponibilità degli stessi comuni a promuovere – tramite incentivi – la costruzione di abitazioni di utilità pubblica.

Manca spazio

«Il modello applicato a Zugo potrebbe teoricamente interessare anche Zurigo, ma qui mancano gli spazi necessari», rileva Brigit Wehrli. Inoltre, il parlamento cantonale prevede già oggi – nel quadro di grandi progetti – l'obbligo di garantire una quota adeguata di abitazione di utilità pubblica.

Complessivamente, in città il 25% degli alloggi rientra in questa categoria. Secondo Wehrli, tale soluzione è soddisfacente poiché «gli insediamenti in questione sono ripartiti in tutta l'area urbana, garantendo così una buona eterogeneità».

Un ulteriore modello, oltre a quelli di Zugo e Zurigo, è quello di Oberägeri, sempre nel canton Zugo: il comune ha deciso di riservarsi il diritto di acquisto di una determinata parte della futura superficie edificabile, facendo che su questa superficie vengano costruiti alloggi a prezzi accessibili.

Lo studio

Su incarico dell'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), l'Associazione svizzera per la pianificazione nazionale (ASPAN) ha condotto uno studio sulle misure di pianificazione territoriale necessarie alla promozione della costruzione di alloggi di utilità pubblica, il cui prezzo o affitto resti accessibile nel tempo.

Tra le misure prese in considerazione, la più efficace potrebbe essere la definizione di quote di alloggi di utilità pubblica nei regolamenti edilizi e di zona dei comuni. In determinate zone si riserva così una parte della superficie utile lorda alla realizzazione di alloggi di utilità pubblica.

Nel settembre 2009 i cittadini di Zugo hanno approvato un regolamento di questo tipo; il comune può anche riservarsi il diritto di acquisto di una determinata parte della futura superficie edificabile, garantendo così la costruzione di alloggi a prezzi accessibili.

Sono in corso anche lo studio e la valutazione di misure volte a incoraggiare la costruzione di alloggi di utilità pubblica, offrendo ad esempio ai proprietari dei bonus sull'indice di sfruttamento o esentandoli da un eventuale prelievo sul maggior valore.

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traduzione e adattamento: Andrea Clementi , swissinfo.ch

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