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Il mercato immobiliare posa su solide fondamenta

Le abitazioni di lusso sono a volte troppo costose

(Keystone)

Il mercato svizzero degli alloggi dovrebbe leggermente degradarsi nei prossimi mesi. Nel 2010 il settore continuerà comunque a manifestare una certa stabilità, confermando così il suo ruolo di pilastro dell’economia elvetica.

Le prospettive ottimistiche sono una buona notizia per la Svizzera, paese in cui la vivace attività del settore immobiliare contrasta con il disastro causato dalle bolle speculative in altri paesi.

Mentre i prezzi degli alloggi sono crollati negli Stati Uniti, in Gran Bretagna e in Spagna, il mercato immobiliare svizzero ha registrato negli ultimi quattro trimestri una crescita al di sopra della media.

Wüest & Partner, società specializzata in consulenza immobiliare, ha calcolato che in un anno il valore delle case è salito del 6%, quello degli appartamenti del 5%.

L’incremento è dovuto principalmente all’andamento del mercato immobiliare a Zurigo e a Ginevra, dove i prezzi sono saliti ad un tasso ancora maggiore, nonostante la recessione economica.

I fattori che hanno consentito al mercato immobiliare svizzero di evitare il tracollo sono molteplici.

Prudenza

Innanzitutto, la Svizzera ha imparato la lezione degli anni Novanta del secolo scorso, quando la concessione avventata di crediti da parte della banche ha portato ad un surriscaldamento congiunturale e al crollo del mercato.

«I prestatori sono stati molto prudenti negli ultimi tempi. Una cautela manifestata anche durante i periodi di boom», osserva a swissinfo.ch Fredy Hasenmaile, esperto immobiliare presso la banca Credit Suisse.

L’immigrazione in Svizzera - soprattutto di professionisti qualificati dai paesi vicini - ha poi toccato livelli record. Soltanto nel 2008, nella Confederazione si sono installati 100'000 residenti stranieri, i quali hanno contribuito a sostenere la domanda di proprietà immobiliari.

La terza ragione che ha permesso al mercato elvetico di resistere alla crisi è stato il costante abbassamento dei tassi d’interesse, ciò che ha mantenuto elevata la richiesta di prestiti ipotecari. Il valore delle ipoteche, stima il Credit Suisse, è salito del 5,1% tra il settembre 2008 e il settembre 2009.

La recessione, la stagnazione dei salari e l’aumento della disoccupazione hanno però iniziato a manifestare i loro effetti: negli ultimi due mesi i prezzi degli alloggi sono leggermente diminuiti. Nel 2010, pronostica Wüest & Partner, i prezzi immobiliari rimarranno stabili, anche se potrebbero ridursi lievemente nelle regioni meno ricercate.

«Lo sviluppo dei prezzi delle proprietà è per ora in ritardo rispetto all’evoluzione dell’economia reale», spiega il portavoce di Wüest & Partner, Urs Hausmann. «Prevediamo che questo ritardo venga colmato nei prossimi dodici mesi».

Case di vacanza

L’attenzione degli esperti è focalizzata in particolare su Zurigo e Ginevra. Nei due cantoni, l’elevato flusso migratorio ha spinto i prezzi ben al di sopra della media, in particolare nel mercato delle proprietà di lusso.

L’abolizione della tassazione forfettaria per i ricchi stranieri domiciliati nel canton Zurigo, decisa in votazione popolare nel febbraio 2009, non dovrebbe incidere sui prezzi in città, ritiene Urs Hausmann.

«Si tratta di un mercato di nicchia: ci sono troppe poche persone per avere un impatto significativo», dice a swissinfo.ch.

Diversa invece la situazione nelle località turistiche, dove il basso numero di stranieri facoltosi alla ricerca di una casa secondaria - l’interesse si è ridotto soprattutto tra americani e inglesi - sembra aver avuto, nel 2009, un impatto considerevole.

Nelle località vallesane di Verbier e Zermatt, rileva Wüest & Partner, i prezzi sono ad esempio scesi rispettivamente del 10% e del 7%.

Basi solide

Difficile prevedere di quanto caleranno i prezzi nel 2010. Sebbene la proporzione di case vuote salirà, i prezzi non rischiano di crollare, pronostica il Credit Suisse.

I ricercatori della banca giustificano tale previsione con l’effetto attenuante del rallentamento delle costruzioni - che al momento è del 9,6% superiore rispetto a un anno fa - e delle autorizzazioni edilizie. Inoltre, il numero di persone che migrano verso la Svizzera è forse calato, ma il flusso rimane sufficientemente elevato per mantenere stabile la domanda.

Nemmeno Wüest & Partner si attende un calo marcato dei prezzi. Ad inquietare maggiormente è l’eventuale offerta eccessiva di case nuove nel 2010. «Visto l’andamento nel settore delle case plurifamiliari, l’offerta di nuovi appartamenti è destinata a salire anche nelle città più grandi», indica la società in un recente rapporto.

Nonostante la leggera diminuzione prevista per il 2010, gli esperti concordano nell'affermare che il mercato degli alloggi continua a poggiare su solide fondamenta.

Matthew Allen, swissinfo.ch
(traduzione e adattamento dall’inglese: Luigi Jorio)

Mercato immobiliare

Il mercato immobiliare in Svizzera sta riprendendo vigore dopo il crollo degli anni Novanta, costato alle banche 42 miliardi di franchi.

La costruzione di nuove case ha registrato un record decennale nel 2005 (47'000 abitazioni).

Nel 2009 sono state costruite circa 40'000 nuove case. Un numero che nel 2010 dovrebbe diminuire del 3%.

Per ora, l’offerta di nuove abitazioni soddisfa la domanda. Il numero di case vuote è sceso dall’1,07% del 2007 allo 0,97% del 2008. La domanda dovrebbe ridursi leggermente nel corso dei prossimi due anni.

In Svizzera, la maggior parte delle persone vive in affitto. La proporzione dei proprietari di abitazioni è salita dal 31% del 1990 all’attuale 37%. Secondo il Credit Suisse, la percentuale aumenterà al 39% nel 2010.

A titolo di paragone, la proporzione è del 45% in Germania, del 54% in Francia, del 69% in Gran Bretagna e Stati Uniti e dell’81% in Spagna (dati del 2000).

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