Navigazione

Saltare la navigazione

Sotto-siti

Funzionalità principali

Mercato ipotecario Gli svizzeri seduti su una montagna… di debiti

Spesso bisogna indebitarsi molto per potersi permettere una casa unifamigliare.

Spesso bisogna indebitarsi molto per potersi permettere una casa unifamigliare.

(Ex-press)

Sono spesso considerati come gente prudente e risparmiatrice. Eppure, gli svizzeri sono tra i più indebitati al mondo in campo ipotecario. Il sistema fiscale e le condizioni di mercato spiegano questo fenomeno, che preoccupa le autorità.

Secondo la Banca nazionale svizzera (BNS), l'importo totale dei crediti ipotecari ha raggiunto a fine 2012 il livello record di 614,244 miliardi di franchi, pari al 103,6 per cento del prodotto interno lordo (Pil) annuo.

Una cifra che non ha praticamente eguali al mondo. Soltanto i Paesi Bassi presentano infatti un tasso superiore (107,1 per cento). Tra i paesi altamente indebitati si possono citare anche gli Stati Uniti (76,5 per cento) e la Spagna (64). Altrove, questo tasso è inferiore al 50 per cento.

Un forte indebitamento non è tuttavia preludio di una catastrofe. «Le cifre sono senza dubbio impressionanti, ammette Philippe Thalmann, professore di economia al Politecnico federale di Losanna ed esperto di mercati immobiliari. L'importo totale dei debiti ipotecari rappresenta un debito di circa 250'000 franchi per alloggio. Una cifra che rappresenta però meno della metà del valore degli alloggi, che è in media di 600'000 franchi. I prezzi dovrebbero essere divisi per due prima che la situazione si faccia davvero preoccupante per l'insieme dei proprietari».

Autorità inquiete

Ciò non toglie che questa classifica può provocare qualche brivido . Lo scorso anno, nei Paesi bassi è scoppiata una bolla immobiliare; gli Stati Uniti sono stati colpiti dalla crisi dei subprimes; la Spagna paga le conseguenze di un mercato immobiliare disastrato. Anche la Svizzera, dunque, non può dirsi al riparo da cattive sorprese. E questo malgrado le condizioni attuali (tassi ipotecari bassi, forte richiesta di appartamenti, congiuntura economica favorevole) restino buone.

Le autorità svizzere sono coscienti dei rischi e lanciano un appello alla prudenza. Nel febbraio 2012, il gruppo di lavoro "Stabilità finanziaria" del Dipartimento federale delle finanze (DFF) scriveva in un rapporto sulla "Vigilanza macroprudenziale in Svizzera": «Un tasso di indebitamento elevato espone le economie domestiche ad alcuni rischi, come quello di un aumento notevole dei tassi di interesse. La diminuzione del valore venale in caso di crescita dei tassi potrebbe destabilizzare il mercato immobiliare nel caso in cui un numero importante di economie domestiche non riuscisse più a gestire questi debiti. Bisogna dunque evitare di incoraggiare una politica finanziaria che stimoli in un qualche modo un indebitamento eccessivo».

In un altro documento (L’évolution du marché immobilier suisse et le rôle de l’État), il DFF sottolinea come «un aumento rapido dei tassi di interesse può sfociare in situazioni critiche. Questo accade, ad esempio, quando vi è una correzione dei prezzi immobiliari e un numero importante di debitori ipotecari fa fatica a pagare. I problemi rischiano allora di propagarsi alle banche e perfino a tutto il sistema finanziario. Ciò potrebbe esigere, nel peggiore degli scenari, un intervento costoso da parte dello Stato».

Anche altre autorità – la BNS, il governo e l'Autorità federale di vigilanza dei mercati finanziari (FINMA) – hanno espresso a più riprese i loro timori a questo proposito.

Un record assoluto

I tassi ipotecari non sono mai stati così bassi dal… 1850!

Per calcolare l'importo di un prestito ipotecario, le banche si basano su una media storica del 5 per cento.

Attualmente, il tasso per un'ipoteca fissa di 10 anni si negozia tra il 2 e il 2,5 per cento.

Per periodi più corti o ipoteche a tasso variabile, il tasso è leggermente superiore all'1 per cento.

Farsi prestare del denaro non è mai stato così a buon mercato

C'è tuttavia un effetto indesiderato: tassi di interesse molto bassi  contribuiscono infatti a far aumentare il prezzo del mercato immobiliare.

In causa il sistema

L'indebitamento delle economie domestiche è cresciuto sensibilmente negli ultimi anni a causa soprattutto a tassi ipotecari particolarmente vantaggiosi. Il loro livello è così  basso – attualmente circa il 2 per cento per un'ipoteca fissa a dieci anni – che una persona non esita più di quel tanto ad indebitarsi per comprare un bene immobiliare il cui valore non ha cessato di crescere.

Anche il sistema è però sotto accusa. Contrariamente alla maggior parte dei paesi, in Svizzera non è necessario rimborsare l'integralità del prestito, anche dopo molto tempo. Le direttive interne alle banche esigono semplicemente che un terzo del debito venga restituito dopo un massimo di vent'anni oppure prima dell'età di pensionamento.

«In Francia o in Italia è necessario rimborsare i debiti ipotecari entro venti o trent'anni, precisa Philippe Thalmann. Le banche svizzere invece sono ben contente quando questo denaro non viene restituito nella sua integralità, perché per loro è un mercato particolarmente redditizio».

Valore locativo

Il sistema fiscale svizzero presenta anch'esso una particolarità che favorisce l'indebitamento. Nella maggior parte dei cantoni, il proprietario è tassato sul valore locativo del suo bene. Si tratta di un reddito fittizio corrispondente alla pigione che, in caso d'affitto, il proprietario potrebbe incassare.

«Dal punto di vista della teoria fiscale, la tassa sul valore locativo è una buona misura, ritiene Philippe Thalmann. Permette una parità di trattamento tra il proprietario che utilizza il suo alloggio e colui che lo affitta. Di fatto, il proprietario-affittuario, che riceve i soldi della pigione, deve dichiarali come reddito al fisco».

In cambio dell'imposta sul valore locativo, il proprietario può dedurre dalla sua dichiarazione fiscale gli interessi che paga sul suo debito ipotecario e le spese di mantenimento dell'immobile. Quindi, da un punto di vista fiscale, una persona ha interesse a mantenere un debito e a pagare gli interessi, in modo da poter compensare il valore locativo.

Prime misure

Per limitare i rischi, le autorità hanno già incitato le banche a rafforzare le misure di autoregolazione nell'attribuzione dei prestiti ipotecari (vedi articolo a fianco). Queste nuove misure sono entrate in vigore il 1° luglio 2012.

Il freno all'indebitamento potrebbe anche passare attraverso la soppressione degli incentivi finanziari. Ma si tratta di un lungo processo.

«Gli sforzi compiuti per rivedere il sistema di tassazione della proprietà non hanno portato i frutti sperati in passato. Negli ultimi 13 anni, tre progetti sono stati respinti in votazione popolare, che proponevano di modificare – ciascuno a modo suo – l'imposta sul valore locativo», ha ricordato di recente il governo svizzero.

.


(Traduzione dal francese, Stefania Summermatter), swissinfo.ch


Link

×