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Mercato immobiliare Possedere una casa, un sogno sempre più irrealizzabile in Svizzera

cartello pubblicitario con appartamenti in vendita

Bisogna avere un portafoglio sempre più gonfio per diventare proprietari di immobili in Svizzera.

(© Keystone / Salvatore Di Nolfi)

I prezzi degli alloggi sono costantemente aumentati in Svizzera. Il risultato: diventare proprietari di una casa o di un appartamento diventa sempre più difficile, in particolare a causa di restrizioni normative.

Tradizionalmente elevato, il prezzo degli immobili in Svizzera continua a salire. Se si fa il confronto tra il primo trimestre del 2019 con lo stesso periodo del 2018, l'aumento è stato del 5% per le case e dell'1,6% per gli appartamenti, indica un recente studioLink esterno della banca Raiffeisen.

Redditi insufficienti

Sebbene l'acquisto di una proprietà di abitazione non sia mai stato più attraente di adesso, con tassi di interesse storicamente bassi, per la gran parte della popolazione svizzera diventa sempre più difficile realizzare il sogno di avere la propria casa. 

"Le restrizioni normative e l'evoluzione rapidissima dei prezzi costringono i potenziali acquirenti a dovere versare sempre più capitale proprio e generare redditi sempre maggiori per poter ottenere un finanziamento ipotecario", afferma Martin Neff, capo economista di Raiffeisen.

Secondo lo studio, la quota di persone che dispone di un patrimonio sufficiente per l'acquisto di una casa unifamiliare oscilla tra il 18% e il 44%, a dipendenza del cantone.

Condizioni per un prestito ipotecario

In Svizzera, il prestito ipotecario offerto dalla banca raggiunge al massimo l'80% del valore dell'immobile. Il restante 20% deve essere finanziato, con fondi propri, dalla persona interessata alla proprietà.

Fino al primo luglio 2013, questi fondi propri potevano provenire interamente dal prelievo anticipato dei fondi di cassa pensione. Ma dopo questa data, almeno il 10% di fondi propri deve provenire da un'altra fonte (risparmi, averi di previdenza privata, prestito da parte di famigliari). Questa misura è stata introdotta su richiesta del governo per limitare i rischi di bolla immobiliare e per preservare i fondi pensionistici (averi di vecchiaia).

Questa modifica rende più difficile l'acquisto di una casa o di un appartamento. Chi vuole essere proprietario deve pagare di tasca propria il 10% del valore dell'immobile. Deve inoltre sostenere i vari costi che ammontano al 4% del prezzo di vendita, senza però attingere dalla cassa pensione. Nel caso di un immobile da un milione di franchi, si devono quindi sborsare 140'000 franchi.

La banca calcola pure quale saranno i costi del prestito. Per questo si basa su un tasso ipotecario indicativo del 5% (media su più anni), su un ammortamento del debito dell'1% annuo e su costi di manutenzione annuali pari all'1% del valore dell'immobile. Il prestito verrà accordato soltanto se questi costi non superano il 33% del reddito lordo annuale.

Per un immobile da un milione di franchi, la banca considera dunque 40'000 franchi per l'ipoteca (5% del prestito di 800'000 franchi), 10'000 franchi per l'ammortamento (1% di un milione) e 10'000 franchi per la manutenzione (1% di un milione). Per sopportare questi costi, il reddito familiare dev'essere perciò di almeno 176'000 franchi all'anno.

Una montagna di debiti

Il mercato immobiliare svizzero presenta un'altra particolarità: il debito ipotecario viene rimborsato con molta lentezza. In diversi Paesi, il debito ipotecario è solitamente rimborsato nell'arco di una generazione, ovvero in 20-25 anni. In Svizzera, una vita non è spesso sufficiente e il debito, il quale è legato al bene immobile acquistato e non all'acquirente, è trasmesso alla generazione seguente.

Ciò si spiega in due modi. In primo luogo, i prezzi degli immobili hanno raggiunto valori tali che risulta difficile rimborsarli rapidamente. Secondariamente, il sistema fiscale svizzero incoraggia il proprietario a mantenere l'indebitamento, dal momento che questo gli permette di dedurre gli interessi ipotecari dal reddito imponibile.

Questa situazione fa sì che in Svizzera ci sia il più alto tasso di indebitamento delle economie domestiche del mondo. Alla fine del 2018, il debito ipotecario ha superato la soglia dei mille miliardi di franchi.

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Traduzione dal francese di Luigi Jorio

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