Россияне покупают в Швейцарии коммерческую недвижимость

Российские покупатели переориентировались на недвижимость, которая поможет сохранить и приумножить капитал. Keystone

В 2015 году в тройке стран, где богатые россияне охотнее всего приобретают дорогостоящую недвижимость, произошли перестановки. На первом месте остается Великобритания, а вот на второе место, оттеснив Швейцарию на третье, вырвалась Австрия. И тем не менее, рынок Конфедерации продолжает оставаться привлекательным для клиентов с особыми требованиями к качеству и конфиденциальности.

Анна Каледина, г. Москва

В последнее время состоятельные россияне начали резко менять свою стратегию при покупке зарубежной недвижимости. Если до этого они предпочитали приобретать дома и виллы для личного пользования, то в прошлом году акценты сместились в сторону коммерческой недвижимости. По мнению экспертов, данная тенденция будет развиваться этим же путем и дальше, поскольку содержать дорогостоящие метры в других странах накладно даже для очень богатых людей. Коммерческие же помещения — это не только возможность инвестировать средства для сохранения капитала, но еще и способ приумножить его, поскольку такие объекты можно сдавать в аренду.

Элита с дисконтом

Как отмечается в обзоре международной консалтинговой компании Knight Frank, эксперты которой проанализировали активность россиян на зарубежных рынках элитной жилой и коммерческой недвижимости в 2015 году, в топ-5 самых популярных стран для покупки недвижимости вошли Великобритания, Австрия, Швейцария, Германия, Монако. Из этого списка выбыла Франция, которая в 2014 году занимала 3 место по числу сделок. Из пятерки ее вытеснила Германия.

Из других перемен — второе место потеряла Швейцария, уступив его Австрии. Директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина объясняет это большей доступностью во всех смыслах австрийских объектов по сравнению со швейцарскими. «Недвижимость в Конфедерации может стоить дороже в 1,5-2 раза, чем в Австрии, в зависимости от проекта и от месторасположения. К тому же, покупка недвижимости для нерезидентов доступна лишь в определённых регионах Швейцарии, где есть квоты на покупку квартир иностранцами», — говорит Марина Кузьмина.

Она уточняет, что, например, действующий в Швейцарии закон, известный под кратким названием «Lex Koller» ограничивает право иностранных граждан, в том числе из стран ЕС, владеть недвижимостью на территории страны. «В некоторых кантонах иностранцам запрещено приобретать недвижимость или землю в принципе. Также существует закон «Lex Weber», который ограничивает строительство так называемых «вторых каникулярно-отпускных домов» в общинах и муниципалитетах, где плотность подобного жилья уже превышает 20% (подробнее об этом в нашем материале здесь).

Кроме того, эксперт обращает внимание на то, что теперь состоятельные люди принимают в расчет еще и потенциальные риски. «В последние годы в Швейцарии ведется активная полемика по поводу отмены налоговых привилегий для миллионеров. При существующем режиме налог на богатых в Конфедерации рассчитывается не на базе фактических доходов и состояния, а на основе расходов иностранца в стране», — говорит Марина Кузьмина.

В нынешних обстоятельствах условия на рынке диктует покупатель, поэтому продавцы вынуждены идти на уступки. Российские владельцы недвижимости за последние годы успели приобрести по 5-6 объектов за рубежом, но после резкого укрепления швейцарской валюты они столкнулись с тем, что они уже не могут нести регулярные расходы на обслуживание домов, вилл, апартаментов в прежнем объеме.

«Налоги и эксплуатационные платежи стали для них обременительными. Они готовы продать свои виллы и апартаменты со значительным дисконтом — от 15% до 40%. Самый высокий официально зафиксированный дисконт составил 46% на виллу в Греции», — указывается в обзоре Knight Frank. Швейцария и тут в тренде, причем в силу определенных обстоятельств дисконт может быть даже значительней, чем в других странах.

Склад вместо виллы

В 2015-м произошли изменения и в структуре покупок зарубежной недвижимости. Более 60% всех запросов носили инвестиционный характер. Российские покупатели переориентировались на недвижимость, которая поможет сохранить и приумножить капитал. Это объекты уличной розничной торговли, студенческие квартиры, апартаменты в деловых центрах для сдачи в аренду, коммерческие объекты у оживленных автотрасс.

«Клиенты рассматривают объекты, которые могут пригодиться как для собственного использования, так и для получения дохода. Если раньше покупки зачастую совершались под воздействием эмоций, то сейчас на первом месте стоит целесообразность и безопасность инвестиций», — подчеркивают в Knight Frank. Если в период с 2013 по 2014 годы примерно 74% покупок приходилось на жилую недвижимость (виллы, дома, квартиры на вторичном рынке и в новостройках), то в 2015-м этот показатель снизился до 62%.

При этом с 10% до 21% в структуре приобретений россиян выросла доля коммерческих объектов, которые можно сдавать в аренду. Причем, как отмечают в Knight Frank, покупатели стараются диверсифицировать свой инвестиционный портфель и покупают по несколько объектов сразу. Как рассказала swissinfo Марина Кузьмина, россияне интересуются торговой и офисной недвижимостью в Швейцарии с договорами аренды, подписанными на 5-10 лет.

«У нас, в основном, есть предложения в немецкоязычных кантонах — Берн, Граубюнден, Люцерн, Санкт-Галлен, Шаффхаузен. Цены — от 2 млн франков, доходность — 3-6% годовых в зависимости от объекта (супермаркеты, торговые центры, офисные центры)», — говорит она. Генеральный директор консалтинговой компании «Персональный советник» Наталья Смирнова тоже полагает, что вложения в коммерческую недвижимость примерно вдвое более выгодны, чем в жилую. Марина Кузьмина добавляет, что приобретение коммерческой недвижимости в Конфедерации имеет отличные инвестиционные возможности, поскольку в этом сегменте отсутствуют ограничения для нерезидентов.

«При этом экономика Швейцарии одна из самых стабильных в мире, надежная банковская система, очень низкие ставки на ипотечные кредиты (1-1,5%, иногда даже меньше), плавный рост цен», — резюмирует М. Кузьмина. Наталья Смирнова из «Персонального советника» тоже отмечает, что в условиях нестабильности и нарастающего риска рецессии, Швейцария — один из немногих островков, которые остаются инвесторам, выбирающим на данный момент порой просто сверхконсервативную позицию.

«Азия падает, поэтому она исключается! В еврозоне нарастают политические проблемы, связанные с Сирией и беженцами, доллар сильно подорожал, поэтому вкладываться в активы, в нем номинированные, уже не очень выгодно», — размышляет эксперт. По ее словам, остаются активы в британских фунтах и швейцарских франках. Однако, замечает она, Великобритания входит в ЕС и на ней отражаются риски, связанные с союзом. Кроме того, подчеркивает Наталья Смирнова, Швейцария, в отличие от Британии, не замораживала в 2014-2015 гг. активы россиян, поэтому предпочтительней для них.

Больше шансов

По этой же причине в Швейцарии для граждан России больше шансов получить ипотечный кредит. В других европейских странах из-за внешнеполитических причин в виде санкций получить средства на жилье или сложно, или вовсе невозможно. Поэтому если в 2014 году 54% сделок происходило с использованием ипотечных кредитов, то в прошлом году их доля составила лишь 14% от общего числа.

Правда, дело не только во внешних причинах. Просто даже богатым россиянам пришлось в последнее время поумерить свои потребности и соотнести свои желания со своими возможностями. Как пояснила Марина Кузьмина, в прошлом 2015 году россияне, приобретавшие инвестиционные объекты, предпочитали не выходить за рамки имеющихся бюджетов и не брать на себя дополнительную нагрузку по обслуживанию кредитов.

Интересно, что при этом интерес к зарубежной недвижимости проснулся у клиентов не из столичных регионов. В конце 2015 года на рынок инвестиционной недвижимости начали активно выходить покупатели из Новосибирска, Ростова, Екатеринбурга, Краснодара. Наибольшей популярностью у них пользуются объекты стоимостью 1-5 млн евро в деловых центрах Европы. 

Зона риска

Безусловно, идеальных стран и валют для инвестиций не существует. Например, Наталья Смирнова подчеркивает, что не нужно забывать о валютных рисках, связанных и с франком. Кроме того, она советует обратить внимание на то, что важно правильно подобрать объект коммерческой недвижимости. 

«Простой пример — если вы приобретаете помещение под ресторан, сдаете в аренду, а хозяин заведения решает его закрыть, то вам придется искать арендатора именно для ресторана», — говорит гендиректор компании «Персональный советник». Она полагает, что лучше покупать многоцелевые объекты. Еще в качестве риска она приводит ужесточение налоговой политики в Швейцарии.

Но все это характерно для любых стран. В принципе, Швейцария на рынке недвижимости далеко не в зоне риска. Например, Женева вошла в пятерку зарубежных стран с наименьшими рисками развития рынка элитной недвижимости. Такие данные содержатся в исследовании Prime Cities Forecast Report 2016 («Прогноз развития рынков элитной недвижимости мира 2016») компании Knight Frank.

Риски и вызовы

Эксперты оценили 11 ключевых городов мира: Лондон, Нью-Йорк, Майами, Париж, Монако, Женева, Гонконг, Сингапур, Шанхай, Сидней, Москва.

Расчет степени воздействия риска на тот иной рынок недвижимости производился на основе двух оценок: вероятность развития того или иного сценария, а также степень влияния этого события на рынок недвижимости. Риски оценивались по 10-балльной шкале: 1 балл — минимальный риск, 10 баллов — максимальный.

Наибольшей угрозой для развития глобального рынка элитной недвижимости в 2016 году являются: рост ключевой процентной ставки США, международный терроризм и усиление напряженности на мировой политической арене. Низкие темпы дохода населения и замедляющаяся национальная экономика — риски, которые в меньшей степени окажут влияние на рынки элитной недвижимости.

В пятерку стран, где риски менее 6 баллов вошли Монако (5,2), Лондон (5,3), Шанхай (5,5), Женева (5,8), Гонконг (5,9). Женева, как и вся Швейцария, высокие баллы в госрегулировании, валютных рисках и снижение цен на нефть.

End of insertion

Эта статья была автоматически перенесена со старого сайта на новый. Если вы увидели ошибки или искажения, не сочтите за труд, сообщите по адресу community-feedback@swissinfo.ch Приносим извинения за доставленные неудобства.

Поделиться этой историей