Как Швейцария и Великобритания преодолевают жилищный кризис

Жилищная политика Швейцарии стояла на краю пропасти, но потом все-таки сделала шаг вперед? Скульптурная инсталляция в новом Цюрихском жилом районе Tramdepot Hard. На несколько десятков квартир, построенных здесь городом Цюрих, поступило 15 000 заявок. Keystone / Michael Buholzer

Швейцария того и гляди начнет повторять ошибки, совершенные в свое время Великобританией в сфере жилищного строительства. Таково мнение швейцарского экономиста Кристиан Хильбер (Christian Hilber), преподающего в Лондонской школе экономики. Но кое-что Швейцария, по его мнению, все-таки делает правильно.

«Англии нужно заново найти равновесие между защитой природы и потребностью людей в жилье». Так премьер-министр Кир Стармер сформулировал суть проблемы, с которой сталкивается сейчас его страна: если говорить просто —жилья на Альбионе остро не хватает. Новое лейбористское правительство представило подробный план того, как оно собирается справиться с этой проблемой. Цель амбициозная — строить 370 тысяч новых квартир и домов в год, из них 87 тысяч только в Лондоне.

В последний раз такие масштабы строительства в стране наблюдались в 1970-х. Схожая ситуация сложилась и в Швейцарии. Вот уже как 11 лет, с момента последней крупной реформы в сфере законодательного регулирования территориального планирования, здесь почти не выделяют новые земли под жилую застройку. Страна, как и Англия, хочет сохранить свои природные зоны и остановить медленное, но верное расползание городов и городских агломераций.

Но при этом жилья в Швейцарии строится слишком мало. Покрыть растущие потребности — особенно с учётом иммиграции рабочей силы — становится все сложнее. Кристиан Хильбер (Christian Hilber), профессор экономики и экономической географии Лондонской школы экономики, следит за ситуацией с нарастающим беспокойством. В 2024 году он начал преподавать ещё и в Цюрихском университете. Его задача — разобраться, что происходит с рынком жилья в Швейцарии. Об этом, и не только, мы и поговорили с ним.

В Швейцарии почти не осталось свободных квартир, а цены на дома взлетели так, что четыре из пяти человек больше вообще не могут себе позволить купить жильё в собственность. Что происходит?

Кристиан Хильбер: Мы наблюдаем редкое сочетание разных факторов: с одной стороны, мы имеем очень высокий спрос на жильё — речь идет как о покупке в собственность, так и об аренде, а с другой — рынок на стороне предложения всё в меньшей степени реагирует на эти потребности. Такая тенденция началась примерно с середины 2010-х годов.

Тогда же в Швейцарии пересмотрели подход к строительству и ужесточили правила землепользования. Как вы считаете, может быть, это и есть корень всех бед?

Тут нужно взглянуть чуть подробнее. Швейцария — страна с федеративным устройством. У местных общин и муниципальных образований есть очень много полномочий, в том числе в вопросах налогообложения и градостроительства. Именно это в течение последних десятилетий и способствовало разрастанию городов и хаотичной застройке.

У местных властей был значительный интерес постоянно выделять землю под строительство — так можно было привлечь к себе обеспеченных налогоплательщиков. Проще говоря, все хотели, чтобы у них жил Роджер Федерер.

Но со временем такая политика спровоцирована политическое сопротивление. Всё это привело к народной законодательной инициативе с предложением ограничить строительство и ввод в эксплуатацию, прежде всего в горных туристических регионах, чисто каникулярного, дачного «вторичного жилья» — на референдуме в 2012 году эта Zweitwohnungsinitiative была убедительно поддержана народом.

А уже в 2013-м власти пересмотрели Закон о территориальном планировании (Raumplanungsgesetz), в итоге муниципальные власти потеряли часть контроля над земельной политикой, этот закон прошёл референдум с поддержкой со стороны более чем 60% голосов граждан. Такова была политическая воля людей. Но последствия этой реформы тогда сильно недооценили. И мы только сейчас начинаем видеть, к чему она привела. Так что пока, по сути, в Швейцарии нет никакого жилищного кризиса.

Кристиан Хильбер (Christian Hilber) преподает в Лондонской школе экономики. zVg

По прогнозам, доля свободных квартир в этом году в Швейцарии может опуститься ниже одного процента — а это уже повсеместная нехватка жилья. Средний дом в Цюрихе стоит 3,3 миллиона франков. Разве это не жилищный кризис?

Цифры тревожные, это правда. Но я бы не стал называть это кризисом — по крайней мере, если сравнивать с тем, что происходит, например, на юго-востоке Англии или в Лондоне. Да, жильё в Швейцарии дорогое. Но нужно смотреть не только на цены, но и на то, сколько люди реально платят каждый месяц. Процентные ставки по ипотеке всё ещё очень низкие, это сильно снижает финансовую нагрузку на домохозяйства. В Великобритании ипотека выдается под 4,5%, и это ещё очень хороший вариант.

А у нас даже аренда, в среднем, остаётся вполне посильной — особенно если сравнивать с Англией. Я имею в виду обычные средние ставки, а не тарифы по договорам аренды в новых квартирах. В некоторых районах, таких, как, скажем, Цюрих-Зеефельд, ситуация иная. Такие районы действительно стали очень дорогими. Там есть высокий спрос, а предложений почти нет — и это, конечно, чувствуется на рынке.

Швейцария — компактная страна с развитой сетью общественного транспорта. Это играет какую-то роль?

Да, и немалую. Всего за 40 минут из Цюриха можно доехать до мест, где аренда жилья остаётся вполне доступной. Это огромная разница по сравнению с Лондоном. Возьмите мой пример: я добираюсь до работы час, стоя, без возможности поработать в пути. И при этом я в привилегированном положении — район, где я живу, большинству просто не по карману. Но транспорт — это не главное отличие. Самая серьёзная проблема состоит в нехватке жилья. Швейцария движется в ту же сторону, что и Англия, просто пока с отставанием лет на двадцать.

Что, на ваш взгляд, пошло не так в Англии?

Там крайне неэффективная система градостроительного планирования. В Швейцарии чётко определены зоны, где можно строить жильё или коммерческую недвижимость, а где нельзя. В Англии такой системы нет. Любое изменение в земельном кадастре должно проходить через местные органы власти, и это сложный, долгий процесс. К тому же Англия централизована — и в управлении, и в налогах. В Швейцарии у общин есть стимулы развивать застройку: выделение земли под жилое строительство может приносить доход.

В Англии это, напротив, требует затрат — на инфраструктуру, дороги, коммуникации — а отдача приходит позже и в меньших объёмах. В итоге ни у кого нет мотивации строить, а большинство жителей — это как раз домовладельцы, которые не хотят, чтобы у них под окнами появлялись новые дома. Это и есть типичное поведение NIMBY — Not In My Backyard («Только не у меня во дворе»). А местные политики делают то, что хочет население.

Какую роль играет охрана памятников и природных зон?

Вокруг всех крупных городов в Англии есть так называемые «зелёные зоны». Там строить запрещено. В самих городах действуют строгие ограничения по высотности зданий, есть мощная система охраны архитектурного наследия. В итоге города не могут расти ни вширь, ни вверх.

И даже уплотнить застройку невозможно: многие здания находятся под охраной и не подлежат сносу. В центре Лондона около 70% территории охраняется в качестве памятника архитектуры. Всё это сильно ограничивает возможности для строительства и делает жильё недоступным для большинства людей.

Как это отражается в Англии на реальной жизни?

Прежде всего страдают молодые люди и жители страны с невысоким доходом. Там образовался настоящий разрыв между поколениями. Пожилые скупили всё жильё уже давно — и сейчас только они и выигрывают от роста его стоимости. А молодёжь не может позволить себе дома в собственность и вынуждена арендовать квартиры, причём по ценам по меркам Англии крайне высоким.

Многие тратят больше половины дохода только на аренду. Другие продолжают жить с родителями или снимают комнаты в коммунальных квартирах. Среди мигрантов бывает так, что в одной маленькой квартире живёт до двенадцати человек.

Но подобные процессы наблюдаются и в Швейцарии, особенно в городах вроде Цюриха и особенно в среде социально уязвимых групп населения.

Да, такое становится всё более заметным и тут. Но в Швейцарии аренда регулируется: те, кто уже снимает жильё, в какой-то мере защищены от произвольного увеличения стоимости аренды. Сложнее приходится молодым, мигрантам и тем, кто по тем или иным причинам вынужден переезжать с места на место. Именно им сегодня труднее всего найти подходящее жильё.

Как бы вы оценили швейцарское жилищное законодательство в сравнении с другими странами?

В Англии, например, есть социальное жильё, но при этом нет никакой защиты интересов арендаторов на рынке — как и во многих других англосаксонских странах. Жильцы практически ничем не защищены, поэтому люди неохотно снимают квартиры. На этом фоне Швейцария, по моему мнению, действительно хорошо справилась с этой задачей: она регулирует рынок аренды так, что система работает на пользу людям.

В других странах, например в Германии, регулирование часто идёт им во вред: из-за слишком жёстких норм у собственников просто пропадает мотивация строить новое жильё или ремонтировать старое. А вот Швейцарии удалось найти золотую середину. Здесь арендаторы защищены, но рамки регулирования тут не слишком узкие — и это важно.

А что со строительством нового жилья? У Швейцарии дела обстоят лучше или хуже, чем в Англии?

Если считать на душу населения, в Швейцарии по-прежнему строится более чем в два раза больше жилья, чем в Великобритании. Но ситуация осложняется — и довольно быстро. Многие пока не осознали, насколько сильно новая редакция закона о территориальном планировании (Raumplanungsgesetz) ограничила гибкость рынка на стороне предложения.

Простого выхода здесь нет, если только не проводить масштабную реформу всей системы зонирования. Пока же швейцарская политика делает ставку на так называемое внутреннее уплотнительное строительство — со скромным успехом.

Что мешает курсу на уплотнение сработать, как надо?

Идея эта в целом правильная, но на практике — слишком много ей оказывается сопротивления. Швейцарцы — тоже NIMBY, как и в других странах: Not In My Backyard. Никто не хочет уплотнительной застройки рядом со своим домом. Если бы курс на уплотнение было бы легко реализовать, то и пересмотр законодательных основ территориального планирования имел бы смысл.

Есть ли способ изменить ситуацию?

Да — если вовлечь самих жителей и позволить им разделить выгоду от более плотной застройки. Например, за счёт разрешения надстроек и участия в приросте стоимости объектов. Вот тогда и появится интерес.

Сейчас города в Швейцарии предпочитают обязывать застройщиков увеличивать долю социального жилья в своем портфолио проектов.

Такой подход существует и в Великобритании. И в реальности он создаёт огромную неопределённость для застройщиков. Социальное жильё само по себе не решает проблему. Всегда есть «свои» и «чужие». «Свои» — это те, кому повезло: владельцы жилья, члены ТСЖ или кооперативов, счастливчики, получившие нужную квартиру. «Чужие» — это все остальные. В Англии социальное жильё часто достаётся не тем, кто действительно в нём нуждается, а тем, кто умеет пользоваться системой. Это усиливает расслоение общества. В Англии есть система социального жилья, но при этом масштабы бездомности — одни из самых высоких в мире.

И что же делать?

Если вы действительно хотите решить проблему — нужно строить больше. И строить там, где это действительно нужно.

Британское правительство теперь планирует разрешить строительство в так называемых «зелёных поясах» вокруг городов. Это, на ваш взгляд, правильный шаг? Шаг, направленный в сторону от защиты окружающей среды?

Некоторые зоны и здания, безусловно, надо охранять. Но «зелёные пояса», например вокруг Оксфорда и Лондона, не приносят особой экологической пользы. Это, по сути, просто сельхозугодья. Многие вынуждены селиться далеко за этими границами и тратить часы на дорогу в город и обратно. И это никак нельзя назвать устойчивой экологической моделью.

А в Швейцарии? Может стоит провести уже новый пересмотр закона о территориальном планировании — но уже с ориентацией на строительство нового жилья?

Если смотреть ретроспективно, то Швейцария сделала многое правильно. Я говорю это как человек, который изучал политику в сфере жилья в Великобритании, США и других странах. Но после реформы 2013 года Швейцария сама обрекла себя на долгосрочный кризис в области доступности жилого фонда. Пока кризис не так заметен — в основном потому, что рынок аренды здесь по-прежнему работает как надо. Мы не видим на улицах масштабного присутствия бездомных.

Но если ситуация обострится, то все упрётся в механизмы прямой демократии и вопрос о том, сможет ли она помочь нам лечь на иной курс. Я думаю, что в период между 2030 и 2035 годами появятся народные законодательные инициативы, направленные на то, чтобы снова сделать жильё доступным. Но «провернуть обратно» нынешнюю систему территориального планирования в Швейцарии уже будет очень сложно. Так что, скорее всего, в ближайшие 10–20 лет ситуация будет только усложняться.

Русскоязычная оригинальная версия материала создана, адаптирована и отредактирована русскоязычной редакцией SWI / ип / нк / ап.

Что пишут швейцарские СМИ о постсоветском пространстве? Читайте свежий обзор!