Приведёт ли демографический сдвиг к коррекции на рынке недвижимости?

Продолжат ли расти цены на недвижимость, или рынок в пригородах, таких как винодельческий регион кантона Цюрих, со временем скорректируется? Keystone / Alessandro Della Bella

Когда поколение беби-бумеров начнёт массово продавать свои дома, рынок недвижимости в Швейцарии может кардинально измениться. Такого мнения придерживается швейцарский эксперт. В США уже активно обсуждают возможные последствия так называемого «серебряного цунами». Смогут ли молодые поколения хотя бы в перспективе начать надеяться на падение стоимости своих собственных «четырёх стен»?

В то время как в соседних со Швейцарией странах — Германии, Австрии и Франции — цены на недвижимость в последнее время ощутимо снижались, в Швейцарии ценовая спираль продолжает раскручиваться без заметных признаков замедления. Главная причина — продолжающееся увеличение численности населения. Федеральное статистическое ведомство Швейцарии (BFS) недавно опубликовало новый прогноз: в ближайшие 30 лет население страны увеличится с нынешних 9 до 10,5 миллионов человек. На этом фоне кажется, что инвестиции в собственное жильё в Швейцарии остаются безошибочным решением.

Однако Хендрик Будлигер (Hendrik Budliger), основатель Центра демографических исследований (Kompetenzzentrum Demografik) в Базеле, в устойчивость этой «бетонно-золотой» уверенности верит всё меньше. Его консалтинговая компания специализируется на анализе влияния старения населения и трудовой миграции на рынок недвижимости Швейцарии. По словам Хендрика Будлигера, нынешние цены на жильё в значительной степени искажены: «Те уровни, которые мы видим сейчас, не отражают реальности. Они предполагают бесконечный рост цен». Сам эксперт ожидает, что рынок швейцарской недвижимости в ближайшие годы подвергнется существенной коррекции.

Много пенсионеров, мало детей: почему рынок изменится

Прогноз Хендрика Будлигера строится на двух ключевых предположениях. Во-первых, официальный демографический сценарий, из которого исходит федеральное правительство Швейцарии, — так называемый «референтный сценарий» — слишком оптимистичен. Более вероятным он считает «понижательный сценарий», при котором численность населения Швейцарии начнёт сокращаться уже начиная с 2043 года. Главная причина — демографические сдвиги в Европейском союзе. Страны вроде Германии или Италии уже сегодня страдают от нехватки квалифицированных кадров и сокращения численности трудоспособного населения.

По данным компании Homegate, улучшения ситуации на рынке арендной недвижимости пока не предвидится. Фото: жилая застройка Цюриха, 6 марта 2023 года. © Keystone / Ennio Leanza

«Италия и Португалия уже активно пытаются удержать от эмиграции или вернуть своё население с помощью налоговых льгот и других стимулов», — объясняет Хендрик Будлигер. И эта тенденция, по его мнению, будет только усиливаться. На это указывает и ООН: в её последнем прогнозе по численности населения заложен такой фактор, как «конкуренция стран за трудовые ресурсы». «Модель ООН стремится к равновесию. И медианный (не путать со средним) сценарий для Швейцарии очень близок к пессимистичному варианту Федерального статистического ведомства», — подчёркивает Хендрик Будлигер.

Во-вторых, по мере изменения возрастной структуры общества Швейцарии на рынке недвижимости все чаще будет оказывается больше продавцов, чем покупателей. Даже по базовому сценарию к 2055 году доля людей старше 65 лет в Швейцарии увеличится с нынешних 20% до 25%. «А недвижимость в основном продают именно люди старше 60 лет, — отмечает Хендрик Будлигер. — То есть число продавцов будет только расти. Уже сейчас именно это поколение и обладает наибольшей долей недвижимости, находящейся в собственности. Напротив, молодое поколение состоит преимущественно из небольших домохозяйств, а уровень рождаемости в Швейцарии упал в 2024 году до нового рекордного минимума в 1,28 ребёнка на женщину».

«Рано или поздно у нас окажется слишком много односемейных домов и слишком мало семей, которым они действительно нужны». SWI

Отсюда Хендрик Будлигер делает вывод: «Рано или поздно у нас окажется слишком много односемейных домов и слишком мало семей, которым они действительно нужны». Первые признаки этого демографического сдвига заметны уже сегодня. По его прогнозу, начиная с 2030 года эта тенденция заметно ускорит свои темпы: всё больше пожилых владельцев, обременённых ипотечными долгами, будут сталкиваться с нехваткой наличной пенсии для обслуживания кредитов. «И когда рынок начнёт разворачиваться — а это произойдёт, возможно, довольно стремительно, — мы увидим ситуацию, при которой будет выгоднее продать сегодня, чем ждать до завтра», — предупреждает Хендрик Будлигер.

Цунами не затронет всех

Однако последствия демографического сдвига будут существенно различаться в зависимости от региона. По мнению Хендрика Будлигера, в первую очередь изменения затронут периферийные регионы Швейцарии, тогда как крупные городские центры отреагируют на них в последнюю очередь. Идея «кризисоустойчивых центров» давно получила широкое признание среди экспертов и недавно была дополнительно подтверждена результатами исследования, проведенного американским порталом недвижимости Zillow. В Соединённых Штатах демографический спад на рынке недвижимости активно уже обсуждается под термином «серебряное цунами».

Мы в кантоне Вале. Красиво? Не то слово! Хотите купить тут недвижимость? Нет проблем (надо только иметь еще плюс пару сотен тысяч капитала и вид на жительство в Швейцарии, из-за рубежа так просто сюда не приехать и дом не купить). agtenmimmobilien.ch

По итогам указанного исследования сделан вывод, что это «серебряное цунами» вряд ли решит проблему высоких цен на жильё. Причина в том, что многие дома, которые будут выставлены на продажу, находятся в регионах с низким спросом. Сара Дикерсон (Sarah Dickerson) из Университета Северной Каролины, исследующая социальные аспекты рынка недвижимости, подтверждает этот вывод: «Многие представители поколения беби-бумеров живут в пригородах и сельских районах, а значит, освобождающиеся объекты могут не соответствовать ожиданиям людей трудоспособного возраста, предпочитающих жить ближе к городам».

По данным банка UBS, в Швейцарии регионы, в которых к старению населения добавляется ещё и отток жителей в промышленно и культурно более оживленные центры, могут столкнуться с «увеличением доли пустующих объектов недвижимости и с постепенным снижением цен на жильё». Это особенно касается горных районов кантонов Граубюнден и Берн, а также кантона Тичино. В то же время Клаудио Сапутелли (Claudio Saputelli), руководитель отдела анализа рынка недвижимости в банке UBSВнешняя ссылка, считает, что подобные явления будут носить скорее локальный характер. Он пока не видит признаков, которые говорили бы о том, что и в Швейцарии тоже возникнет своё «серебряное цунами», способное затронуть и центральные регионы страны.

«Пенсионеры не исчезают в одночасье», — отмечает Клаудио Сапутелли. В условиях сокращения числа работающих их места на рынке труда необходимо будет кем-то замещать. «Этого эффекта окажется вполне достаточно, чтобы в некоторой степени компенсировать демографическое давление, возникающее в результате процесса ухода из активной жизни поколения беби-бумеров». При этом он допускает, что односемейные дома могут в самом деле со временем утратить прежнюю популярность. При этом он подчёркивает: «Чем их меньше, тем выше будет стоимость каждого такого дома в отдельности». По его оценке, ценовую динамику в будущем будут определять прежде всего макроэкономические факторы, например затяжная промышленная рецессия, особенно в сочетании с высокими процентными ставками Центробанка.

Дефицитный ресурс

Урсина Кюбли (Ursina Kubli), руководитель отдела исследований рынка недвижимости в Цюрихском кантональном банке (ZKB), также не видит признаков приближения «серебряного цунами». «Когда всё больше людей выходит на пенсию, экономике необходим соответствующий приток новой рабочей силы», — отмечает она. На сегодняшний день проблема скорее заключается в том, что строительство не поспевает за темпами иммиграции, особенно в центральных регионах Швейцарии. «До волны объектов, освобождаемых пожилыми владельцами, нам ещё очень далеко», — подчёркивает Урсина Кубли.

Даже по базовому сценарию к 2055 году доля людей старше 65 лет в Швейцарии увеличится с нынешних 20% до 25%. SWI

По её словам, переизбытка односемейных домов в обозримой перспективе также ожидать не стоит. «Потребность в уплотнении застройки остаётся высокой, и односемейные дома часто заменяются многоквартирными». Возможно, добавляет она, немного снизится лишь стоимость отдельных объектов. Роберт Вайнерт (Robert Weinert), главный аналитик консалтинговой компании Wüest Partner, соглашается с тем, что через несколько лет продажи недвижимости поколением беби-бумеров могут замедлить темпы роста цен. «Однако я не ожидаю их падения, поскольку жильё в Швейцарии, скорее всего, ещё долго останется дефицитным ресурсом», — прогнозирует он.

«Бетонное надёжное золото»

Согласно прогнозам Федерального статистического ведомства (BFS), даже в самом пессимистичном сценарии численность населения Швейцарии будет увеличиваться последовательно вплоть до 2043 года, а затем начнёт постепенно сокращаться. А до этого момента — то есть ещё почти два десятилетия — спрос на жильё будет оставаться высоким. Именно на этот временной горизонт, по словам Хендрика Будлигера (Hendrik Budliger), и должны ориентироваться сегодняшние покупатели недвижимости. Дом в среднем ведь служит жильцам около двадцати лет.

Если затем цены резко упадут, то нынешнее поколение собственников, для которого ипотека на сумму в миллион франков и более стала нормой, может столкнуться с серьёзным финансовым кризисом. И не только они. Объём ипотечного кредитования в Швейцарии сегодня составляет около 1,3 триллиона франков — это всего лишь на треть меньше, чем в Германии несмотря на то что экономика и население Германии почти в девять раз больше швейцарских. С демографической точки зрения Хендрик Будлигер считает этот дисбаланс серьёзным риском. Однако его предупреждения пока остаются редким голосом в стране, где собственное жильё всё ещё воспринимается как «золото, пересчитанное в бетон».

Русскоязычная оригинальная версия материала создана, адаптирована и отредактирована русскоязычной редакцией SWI / ип / нк / ап.