Поколение бездомных, или О невозможности купить себе дом в Швейцарии

Во многих странах мира молодое поколение больше не может позволить себе покупку собственного жилья. Швейцария — не исключение. Keystone / Michael Buholzer

Во многих странах мира молодое поколение больше не может позволить себе покупку собственного жилья. Швейцария — не исключение. Взгляд на безжалостный рынок недвижимости в альпийской республике.

«Значит не очень-то вам и хотелось»: эти слова продавщицы, наследницы недвижимости, ещё долго не выходили из головы швейцарской супружеской пары, приценивавшейся к данному объекту. Пара участвовала в торгах за право купить половину жилого дома на две семьи в одном из средних по размеру швейцарских городов. Дом был построен около ста лет назад и не ремонтировался уже полвека. Банк оценил их половину максимум в 1,49 млн франков. Пара предложила 1,7 миллиона — накинув более чем 200 тысяч. Этого оказалось недостаточно. Или, как выразилась продавщица: «Даже близко не хватило».

Это опыт, с которым в последние годы сталкивается всё больше людей в Швейцарии. Дефицит земли, длительный период низких процентных ставок ЦБ и устойчивый приток рабочей силы из стран ЕС постоянно стимулируют спрос на рынке. Цены на дома и квартиры за последние годы буквально взлетели под небеса. Только в период с 2017 по 2024 год средний рост стоимости недвижимости по стране составил показатель в более чем 30 процентов.

По словам Урсины Кюбли (Ursina Kubli), руководителя отдела исследований рынка недвижимости Цюрихского кантонального банка (ZKB), после пандемии COVID-19 произошёл «невероятный скачок цен». Особенно резко подорожала недвижимость в престижных регионах, но увеличение цен затронуло и удалённые области страны. «Прилив поднимает все лодки», — образно отмечает Урсина Кюбли. Согласно прогнозу ZKB в 2025 году в кантоне Цюрих ожидается рост цен на 4,5 процента, и ещё на столько же — в 2026-м. Это значит, что за два года средняя стоимость односемейного дома в самом плотно населённом кантоне Швейцарии увеличится более чем на 140 000 франков.

Сбережения семей со средним доходом за такими темпами просто не поспевают. В результате мечта о собственном доме для среднего класса все в большей степени превращается в иллюзию. По данным ZKB, в 2024 году в кантоне Цюрих только 9 процентов пар в возрасте от 30 до 40 лет могли позволить себе покупку среднего односемейного дома. Пять лет назад таких было ещё 13 процентов. А если смотреть по всем возрастным группам, регионам и формам собственности, то по состоянию на 2024 год доля населения Швейцарии, проживающего в принадлежащем им жилье, составляет лишь 36 процентов. «Эта доля за последние годы заметно сократилась», — констатирует Роберт Вайнерт (Robert Weinert), главный аналитик консалтинговой компании Wüest Partner.

Даже при двух доходах — купить жильё в Швейцарии всё труднее

Анализ швейцарской консалтинговой компании Wüest Partner показал: цены на жильё в большинстве регионов страны больше не соответствуют доходам. По её оценкам, 58 процентов домохозяйств с двумя работающими взрослыми не могут позволить себе купить квартиру. А покупка односемейного дома стала недоступной для 79 процентов таких семей. «Неравномерное распределение доходов и капитала приводит к тому, что лишь очень немногие располагают очень большими суммами денег, достаточными для покупки жилья, но и этих людей уже достаточно, чтобы поддерживать высокий уровень цен на рынке», — поясняет Роберт Вайнерт (Robert Weinert), главный аналитик компании Wüest Partner.

Особенно это касается рынка односемейных домов: предложение в этом сегменте уже не растёт, а в центральных регионах страны даже сокращается. Старые дома всё чаще сносят, чтобы освободить место для многоквартирной застройки. Клаудио Сапутелли (Claudio Saputelli), глава аналитического подразделения по недвижимости в банке UBS, согласен с этим диагнозом. При этом он уточняет: простое сравнение средних доходов с ценами на жильё искажает картину. «Если смотреть только на ту часть населения, которая действительно может позволить себе покупку, то развитие ценовой ситуации не покажется таким уж драматичным», — отмечает Клаудио Сапутелли. По его словам, рост зарплат высокодоходных категорий населения вполне позволяет им идти в ногу с рынком.

Однако самые широкие слои населения испытывают при этом всё большее раздражение. Об этом свидетельствуют комментарии в соцсетях. Так, один из пользователей сети Reddit оставил реплику под постом, в котором другой участник форума делится мечтой о собственном доме: «Где ты вообще хочешь купить? В Цюрихе? Забудь… И не то чтобы все стало очень дорого — просто твои деньги больше ничего не стоят». Газета Tages-Anzeiger недавно вышла с заголовком: «Даже тот, кто зарабатывает 200 000 франков в год, не может позволить себе жильё». В англоязычных странах такую ситуацию называют housing crisis — «кризис доступности жилья».

Как «жилищный кризис» углубляет социальное неравенство

Великобритания, США и Австралия уже прошли через этот кризис — и это лишь некоторые из таких стран. «Жилищный кризис раскалывает структуру общества», — говорит экономист Кристиан Хильбер (Christian Hilber), специалист по рынку недвижимости, преподающий в Лондонской школе экономики и Цюрихском университете. По сравнению с Великобританией, Швейцария, по его словам, вступила в фазу кризиса относительно поздно. Если сравнивать текущие цены с уровнями 1970-х годов, то с поправкой на инфляцию недвижимость в Великобритании подорожала на 405 процентов (с первого квартала 1970-го по четвёртый квартал 2024 года), тогда как в Швейцарии — «всего лишь» на 106 процентов.

Кристиан Хильбер объясняет это различиями в территориальном планировании. В Великобритании строгие ограничения на застройку действуют уже несколько десятилетий, в то время как в Швейцарии до начала 2010-х годов градостроительное регулирование оставалось сравнительно гибким. И именно после введения новых ограничений в Швейцарии и начался основной рост цен. Эту динамику подтверждает и сравнительный анализ стран ОЭСР за последнее десятилетие, опубликованный консалтинговой компанией Wüest Partner.

В США, где жилищный кризис тлеет уже много лет, около трёх четвертей населения считают вопрос доступного жилья одной из главных социальных проблем. Сара Дикерсон (Sarah Dickerson), научная сотрудница Института частного предпринимательства им. Кенана (Kenan Institute of Private Enterprise) при Университете Северной Каролины, отмечает, что у молодого поколения возникло чувство «определённой покорности»: «Собственный дом по-прежнему остаётся частью американской мечты, но всё больше людей осознают, что для них она навсегда останется недостижимой».

По мнению Сары Дикерсон, одна из ключевых проблем — усиливающееся в результате этого расслоение общества. В Соединённых Штатах владение недвижимостью долгое время было главным инструментом накопления капитала. Сегодня всё больше людей лишены этой возможности: участвовать в процессе реализации американской мечты могут только те, чьи родители располагают достаточными средствами. Это усугубляет долгосрочное социальное неравенство. В Швейцарии также значительная часть частных состояний была сформирована именно в формате владения недвижимостью. Однако, по мнению экспертов, социальная значимость этого аспекта в Швейцарии гораздо ниже благодаря развитой системе пенсионного обеспечения и медицинского страхования. Этот фактор, в определённой мере, сглаживает негативные последствия неравного доступа к рынку жилья.

Читайте также:

На рынке недвижимости крупных городов России также наблюдается устойчивая тенденция удорожания жилья при одновременном снижении его доступности для населения. В таких мегаполисах, как Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург и Новосибирск, рост цен продолжается как в новостройках, так и на вторичном рынке. Это происходит на фоне ограниченного предложения, особенно в Санкт-Петербурге, где за 2024 год количество новых проектов сократилось на 16%. Строительная отрасль сталкивается с удорожанием материалов, ростом затрат на рабочую силу и логистическими перебоями, что дополнительно увеличивает себестоимость квадратного метра.

Высокая инфляция и девальвация рубля способствуют тому, что жильё всё чаще рассматривается как средство сохранения капитала, а не только как базовая потребность. При этом реальные доходы населения растут медленно и не поспевают за ростом цен, в результате чего покупательная способность большинства домохозяйств снижается. Даже при наличии государственных программ льготной ипотеки рыночные ставки остаются высокими, особенно после повышения ключевой ставки в 2023–2024 годах. Всё больше молодых покупателей не могут обойтись без поддержки родителей, что приводит к росту социального неравенства и усиливает зависимость от межпоколенческого капитала. В этих условиях жильё постепенно превращается из социального блага в инвестиционный актив, а доступ к нему — в признак высокого экономического статуса.

Кто в собственном домике живет?

В международном сравнении доля жилья в собственности в Швейцарии всегда была низкой. Если в США и Великобритании около двух третей населения живут в собственных домах, то в Швейцарии — лишь чуть более одной трети. В странах с менее развитой пенсионной системой, например в Румынии, этот показатель превышает 95 процентов. В РоссииВнешняя ссылка и УкраинеВнешняя ссылка доля населения, проживающего в собственном жилье, достигает 85–90 процентов — в основном благодаря масштабной приватизации в 1990-е годы. Однако столь высокая доля не означает автоматически высокого качества жилья или развитого рынка: многие жилые объекты находятся в неудовлетворительном состоянии или трудно продаются, особенно в сельской местности и в экономически депрессивных регионах.

Как работает ипотечное кредитование в Швейцарии

Относительно небольшая доля жилья, находящегося в Швейцарии в частной собственности, выглядит парадоксально на фоне исключительно благоприятных условий финансирования. Так, ипотечный кредит, не превышающий двух третей рыночной стоимости недвижимости, может бессрочно оставаться непогашенным. Более того, налоговая система Швейцарии предоставляет физическим лицам вычеты, которые делают такое непогашение финансово выгодным — проценты по ипотеке и сама непогашенная сумма могут учитываться при расчёте НДФЛ и вычитаться из налогооблагаемой базы.

При оценке платёжеспособности заёмщика банки используют не фактическую ставку по кредиту, а так называемую среднюю расчётную ставку (kalkulatorischer Zinssatz) — она составляет 5 процентов годовых. Кроме того, в расчёт добавляется ещё 1 процент от стоимости объекта — на его содержание и дополнительные расходы. Суммарная ипотечная нагрузка (расчётные проценты и эксплуатационные издержки) не должна превышать одну треть валового годового дохода данного домохозяйства. Если это условие соблюдено, кредит признаётся допустимым — такова практика швейцарских банков.

В международном сравнении ипотечные ставки в Швейцарии остаются низкими: по состоянию на начало 2025 года средняя ставка по фиксированной десятилетней ипотеке составляет от 1,4 до 1,6 процента годовых. После недавних последних снижений ставок покупка жилья снова становится более выгодной альтернативой аренде — это стимулирует дополнительный спрос и усиливает давление на рынке недвижимости, принуждая его повышать стоимость объектов.

В Швейцарии же молодым семьям среднего класса всё чаще остаётся только снижать свои требования — например, расширяя радиус поиска. Именно это и происходит, как показывают данные многих риэлторских платформ. Это подтверждает и эксперт ZKB Урсина Кюбли. Или же люди приобретают дома, которые уже принадлежат их семьям — такой сценарий встречается часто. «Около половины всех домов передаются по наследству внутри семьи», — говорит эксперт Урсина Кюбли.

Один из возможных вариантов, который широко распространён в Великобритании, но почти не встречается в Швейцарии — покупать то, что по карману, даже если дом не идеален, с расчётом впоследствии продать его и купить жильё получше. Однако ожидать серьёзного падения цен в Швейцарии вряд ли стоит: при сохраняющихся масштабах иммиграции из ЕС и при доле вакантного жилья на рынке ниже одного процента жилищный кризис, скорее всего, только усугубится.

Дополнительный фактор давления на рынок — привлекательность так называемой схемы buy-to-let (покупка квартиры с целью сдачи в аренду), особенно новостроек, и это на фоне дешёвых денег и нестабильных финансовых рынков. Молодые семьи, рассматривающие покупку квартиры в многоквартирных домах, сталкиваются с конкуренцией со стороны финансово обеспеченных бэби-бумеров, стремящихся выгодно вложить «все, что нажито непосильным трудом». Почти все опрошенные SWI swissinfo.ch эксперты сходятся во мнении, что в обозримом будущем существенного снижения цен недвижимости в Швейцарии ожидать не стоит. Клаудио Сапутелли из банка UBS называет единственным возможным триггером к коррекции рынка продолжительную промышленную рецессию — а это малопривлекательный сценарий, особенно для семей со средним доходом.

Читайте также:

Русскоязычная оригинальная версия материала подготовлена, адаптирована для целевой аудитории, выверена и отредактирована русскоязычной редакцией SWI / ип / нк / ап.

Что пишут швейцарские СМИ о постсоветском пространстве? Читайте свежий обзор!