瑞士会步英国后尘吗？房地产专家警告住房建设不可误入歧途

继续造房子难以为继？位于Tramdepot Hard新住宅区的雕塑，这一由苏黎世市建造的居住区收到了15'000份申请 Keystone / Michael Buholzer

与中国不同，瑞士并不能按照住房需求将大量地块划归建设用地，英国也是如此。在保护自然环境与满足人类居住需求之间，每个国家都要作出自己的选择。

不过在住房建设方面，瑞士走的似乎是英国的老路，伦敦经济学院的瑞士房地产经济学家Christian Hilber表示，他认为瑞士在某一方面做得相当不错。

“英国必须在环境保护与住房需求间找到新的平衡点，”面对住房危机英国首相基尔斯塔默(Keir Starmer)罕见地明确指出。

他领导的工党政府最近公布了一项详细计划，旨在改善房地产市场的不稳定状况，其宏伟目标是：每年批准兴建37万套新住宅，仅伦敦就有8.7万套。英国上一次如此大规模地新建住房还是在 20 世纪 70 年代。

瑞士也同样面临住房短缺的困境，同英国一样它对土地使用有着严格限制，自最近一次、11年前对《空间规划法》进行重大修订以来，实际上近乎没有划拨新的建设用地。瑞士也希望像英国一样保护自然环境、阻止无序开发，但两国的住房数量都满足不了工作移民以及由此带来的人口增长的需要。

Christian Hilber，经济地理学教授 zVg

Christian Hilber是房地产经济学家，同时也是伦敦经济学院的经济地理学教授，面对当前形势的发展他日渐担忧。

2024年他在苏黎世大学担任兼职教授，该教职得到瑞银集团和Wüest Partner咨询公司等机构的支持。他的任务是深入研究瑞士的房产供应情况。我们对他进行了一次访谈。

瑞士资讯swissinfo.ch：瑞士几乎已没有闲置房，房价也飙升到4/5的人都难以承受的水平，这究竟是怎么了？

Christian Hilber：我们看到，瑞士有着旺盛的住房需求，无论是买还是租；与此同时大约自2015年起瑞士的住房供应变得越来越不灵活。

瑞士的建房政策在这一时期进行了调整，限制了土地供应。您认为这是造成目前情况的主要原因吗？

这要从更深远的角度来解释。瑞士是一个高度联邦制的国家，各行政区无论在税收还是土地规划上，都拥有高度自主权，这导致了城区的无计划扩张。多年来各社区为了吸引高端纳税人，会主动划拨建设用地，直白点说就是：每个地方都希望能引来罗杰・费德勒！

然而日益严重的无序开发也会带来政治压力，最终促成了第二住宅倡议：2012年瑞士以微弱优势通过了限制在山区修建第二住宅的提案。2013年接着修订了《空间规划法》：各社区在土地政策方面的自主权受到了极大限制。

这其实也是大多数瑞士人的政治心愿，修订后的《空间规划法》以超过60%的赞同票获得通过。

是的，但其影响完全被低估了，人们到现在才意识到这一点。我认为总体而言瑞士目前基本上没有住房危机。

但数据显示的情况却有所不同：瑞士今年全国的住房空置率可能会在1%以下，这意味着住房短缺现象普遍存在。在苏黎世市一套普通的独栋住宅要330万瑞士法郎。

尽管如此，瑞士的住房短缺现象并不能与英国东南部或伦敦的情况相提并论。瑞士的房价确实很高，但我们不能仅与收入相对比，还要考虑信贷成本。瑞士的抵押贷款利率很低，这降低了每月的还款压力。

英国的抵押贷款利率很难低于4.5%。与英国相比瑞士的租金也比较便宜，当然我指的是平均租金，既不是新租约的租金，也不是所有地段的租金。像苏黎世Seefeld这样的黄金地段，房源紧俏、非常抢手，所以租金自然就昂贵。

事实、数据和未来前景。点击此处阅读我们关于瑞士住房短缺的解释性文章：

瑞士面积不大所以出行距离短，且公共交通发达，这有影响吗？

从苏黎世出发，仅需40分钟便能找到比较便宜的住房，特别是租赁房，这与伦敦形成鲜明对比。就我个人而言，每天通勤1小时，而且在拥挤的车厢里只能站着，根本不可能工作。实际上我的情况还算好的，因为我居住的区大多数人都难以负担。

不过造成差异的主要并非交通，而是住房供应，即房屋短缺。虽然瑞士正在走英国的老路，但它至少还有20年的时间。

回顾英国的问题，它在哪些方面做错了？

英国的规划体系存在功能失调的问题。瑞士会明确地划分建筑用地，是居住用途、还是商业用途；英国却并非如此，任何土地用途的变更都必须得到当地政府的批准。

与瑞士不同，英国在组织架构上高度集权，在国家财政方面也是如此。这意味着：瑞士有很强的规划建设用地的需求，而英国没有。

规划用地首先需要投入资金，因为要兴建基础设施，这意味着回报少、周期长，所以不会有政策鼓励建房。而且当地居民也不希望大兴土木，因为他们大多数都是房主，即所谓的“邻避主义者”(Not In My Backyard，简称：NIMBY)，没人希望在自家附近建房，而地方政策往往会顺应民意。

家乡与景观保护政策有何影响？

英国的所有大城市都被广阔的绿化带环绕，在这些绿化带内禁止建房。此外大城市还有高度限制以及完善的文物保护措施。所以城市既无法向外扩张，也不能往高处发展，还不能提高建筑密度，因为许多建筑不允许拆除重建。

伦敦市中心约70%的地方都属文物保护区。所有这一切使得大多数人都买不起房，并在一定程度上导致了如今的住房危机。

这对普通民众来说意味着什么？

与瑞士类似，首先要面对这一问题的是低收入人群和年轻人。这里还存在着代际差距，老年人在很久以前就购置了房产，他们从房价上涨中受益；年轻人则再也买不起房，只得转向租赁市场。但英国的租金极高。

许多年轻人多于一半的收入都用来支付房租了。还有一些人长期与父母同住或住在合租房里。不少移民只能与人合住，有时甚至十几个人挤在一间小公寓里。

瑞士年轻一代中，五分之四的人已无力购房。了解更多相关信息：

在瑞士的大城市如苏黎世，大约占比20%的最低收入人群也面临类似情况。

是的，这种情况在瑞士也越来越普遍。但瑞士的租金是受管制的，已有住房的人是受到保护的。但对年轻人、移民或那些不得不换房的人来说，情况就比较困难。

相比之下，您如何评价瑞士的租赁法呢？

同许多英语国家一样，虽然英国也有保障性住房，但对私人的租房市场没有监管，租户们完全得不到保护，所以没人愿意租房。我认为，瑞士对房屋租赁市场的监管相当不错。

而在其他地方例如德国虽然也有监管，但效果却适得其反，导致房东没有修建或翻新房屋的动力。瑞士找到了租金监管的平衡点，既保护了租户，又不过度干预。

瑞士的新建住房情况比英国好还是差呢？

按人口比例计算，瑞士如今的新房数量是英国的两倍多，但其压力也越来越大。很多人还没意识到《空间规划法》限制了住房市场的供应，使其不太灵活。除了从根本上改变空间规划以外，并没有什么简单的解决之道。

瑞士政府转而在城市内部推行高密度开发，但成效一般。

在城市内部增加居住密度是个不错的选择，但反对意见却很多。瑞士人同样是 “邻避主义者”。如果这样的目标很容易达成，那么《空间规划法》的修订早就发挥作用了。

苏黎世市也未能实现城市内部的密集化，后果明显。了解更多相关信息：

没有其他办法吗？

如果能让居民从增加居住密度(比如增建楼层)中获益，那么高密度开发城市中心就能行得通。

瑞士的城市更倾向于提供一定比例的福利房，将这种收益社会化。

英国也有类似模式，但它令房地产开发商非常不安。虽然福利房听起来不错，但它并不能解决问题，因为总会有受益人和非受益人。受益人是房主和合作社成员，他们幸运地得到了这样的住房。

非受益人则没那么幸运。在英国获得保障性住房的往往不是最需要房子的人，而是那些懂得利用体制为自己谋利的人，这导致社会更加两极分化。虽然英国也造了福利房，但它仍是世界上无家可归的比例最高的国家之一。

那该怎么做呢？

如果真想解决这一问题，那么办法只有一个：多建房，且建在合适的地方。

英国政府现计划通过一项重大改革，大幅提高新建住房比例，并将绿化带的土地用于建设。您认为打破这种景观保护限制是对的吗？

人们当然要对某些绿地和建筑进行保护，还要研究如何推进城市内部的高密度开发。但牛津、伦敦等城市的环绕绿化带并没有太大的生态作用，这些地方其实已被开发，却导致许多人不得不住在绿化带以外、要长途通勤进城，其实并不环保。

那么在瑞士，是否要对空间规划进行修订以便大兴土木呢？

往回看瑞士在很多方面都做得很正确，这么说是因为我在英国和美国都做过研究，也分析过不同国家的房地产政策。但2013年严化《空间规划法》后，从长远来看瑞士可能会陷入住房危机。目前由于租赁市场依旧运转良好，所以没发生什么严重问题，也没有明显的无家可归现象。

不过一旦出现问题，那么就要看直接民主制度能否起到调节作用。种种迹象表明，2030-2035年间可能会出现一些旨在增加居住用地的倡议。不过要让空间规划转向绝非易事，我更倾向于认为未来10-20 年会凸显住房紧缺问题。