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Mercato immobiliare Tutti costruiscono in periferia, ma nessuno ci va ad abitare

Leerstehende Überbauung

Ce ne sono abbastanza, ma non al posto giusto. Si può riassumere così la situazione degli appartamenti in Svizzera. La fotografa Sophie Stieger ha documentato questo paradosso.

Nei centri urbani - per esempio Zurigo, Ginevra o Basilea - centinaia di persone fanno la fila per visitare un appartamento vuoto. In campagna invece ci sono interi insediamenti di recente costruzione che rimangono vuoti. E in regioni periferiche, per esempio nel Giura o in Ticino, interi villaggi vanno a pezzi.

Sono due i fenomeni che creano appartamenti vuotiLink esterno: nelle regioni periferiche ed economicamente deboli le persone se ne vanno perché non trovano lavoro. In casi estremi le case rimangono vuote così a lungo che finiscono per cadere in rovina.

Casa vecchia

Una vecchia casa cadente a Chironico, nel canton Ticino.

(Sophie Stieger)
palazzo residenziale

Palazzo abitativo con molti appartamenti da affittare a Pollegio, canton Ticino.

(Sophie Stieger)

Ma anche nell'Altipiano svizzero, dove l'economia prospera, ci sono aree di campagna dove gli insediamenti di recente costruzione rimangono vuoti. Gli appartamenti sono occupati a rilento. Per questo i proprietari cercano di attirare inquilini con mesi di affitto gratuiti, buoni per gli acquisti o contributi all'abbonamento per il treno.

Mentre nel 2016 gli appartamenti vuoti in Svizzera erano 56'518, nel 2019 erano già 75'323Link esterno. Ciò corrisponde a un tasso di appartamenti sfitti di 1.66.

Bildergalerie zum Bau von Siedlungen

La ragione di questi appartamenti sfitti è il boom edilizio degli ultimi anni nelle campagne, nonostante l'esodo rurale. Ma perché gli investitori costruiscono in aree dove non c'è domanda?

La colpa è di una situazione che spinge a investire. La casse pensione, i fondi d'investimento e gli investitori privati devono o vogliono ottenere delle rendite. "Le obbligazioni non sono più interessanti, molti hanno fatto cattive esperienze con le azioni e il denaro lasciato sui conti in banca è oberato da interessi negativi", spiega l'esperto immobiliare Michael HauserLink esterno. "Alcuni investitori si dicono: 'Anche se riesco ad affittare solo due appartamenti su dieci, è sempre la migliore fra le pessime possibilità a disposizione per investire denaro'."  Tanto più che negli ultimi anni la metà del reddito immobiliare era costituita da utili contabili derivanti da rivalutazioni immobiliari.

In altre parole, finché i prezzi degli immobili in Svizzera continueranno ad aumentare, si continuerà a costruire, indipendentemente dal luogo. Dal punto di vista economico e della sostenibilità, costruire nel luogo sbagliato è un'assurdità secondo Hauser. "In prospettiva ecologica, sarebbe più intelligente tenere il denaro in banca invece di investire in beni immobili di cui non si ha bisogno. Soprattutto dal momento che in Svizzera ci si lamenta da decenni per l'espansione urbana incontrollata.

I prezzi scenderanno

Come andranno avanti le cose? Secondo Hauser, nelle zone rurali gli appartamenti sfitti diventeranno un fenomeno strutturale. "In città non ci saranno molti appartamenti sfitti, ma i prezzi saranno comunque trascinati verso il basso."

E questo è sia un bene che un male. "I locatari potranno rallegrarsi per gli affitti più bassi. Tuttavia, l'allegria non durerà a lungo: la diminuzione dei prezzi è finanziata dagli stessi locatari con una riduzione delle rendite pensionistiche causate da minori rendimenti immobiliari. Inoltre con affitti più bassi aumenterà anche il consumo di spazio e ci allontaneremo dall'obiettivo di una società a 2000 wattLink esterno". 

Danno sociale

Hauser non teme invece che gli immobili liberi cadano a pezzi. "Gli immobili sono robusti", dice. Può darsi che in un comune la gente esca dai vecchi edifici per trasferirsi nei nuovi edifici più attraenti ai margini del villaggio", spiega Hauser. Il fenomeno finirà per svuotare le case nei centri dei villaggi e erodere la vita sociale dei comuni. "Se si arriva ad avere il 20% di appartamenti in più perché intorno al villaggio sono state costruite nuove abitazioni, ma allo stesso tempo il 20% di appartamenti del comune sono vuoti, allora sarebbe stato meglio non costruire e preservare il verde intorno al villaggio, rivitalizzando il centro. Hauser ritiene che la responsabilità sia soprattutto politica e delle autorità di pianificazione territoriale.

Palazzi in costruzione

Oltre 70'000 appartamenti in Svizzera sono vuoti. Soprattutto nella Svizzera orientale, in Ticino, in Vallese, a Soletta e in Argovia si costruisce senza che ci sia davvero una domanda di nuovi appartamenti.

(Sophie Stieger)

Hauser non vuole fare il profeta, ma ritiene improbabile che la situazione cambi in tempi brevi. È vero che il mercato si sta raffreddando, ma finché gli immobili rimangono la migliore possibilità di investimento si continuerà a costruire. Solo l'aumento dei tassi di interesse, una diminuzione delle rendite e una conseguente diminuzione del valore degli immobili potrebbero spingere gli investitori a cambiare idea.



Traduzione dal tedesco: Andrea Tognina

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