Il risveglio dei villaggi di montagna

Rustici svizzeri in rovina nonostante potenziali acquirenti

Stalla in rovina nel Cantone dei Grigioni. Keystone / Arno Balzarini

Maggenghi, stalle e rifugi alpini non sono spesso più utilizzati per scopi agricoli e vengono abbandonati. Molti rustici sono in vendita, a prezzi anche ridicoli. Ma non è così facile trasformarli in residenze di vacanza.

Questo contenuto è stato pubblicato il 24 settembre 2019 - 08:17

In pietra o legno, molte casupole alpine sono davvero carine: a vederle si immagina facilmente di veder uscire dalla porta Heidi, la piccola protagonista del romanzo di Johanna Spyri, con le sue capre. Altre sono in rovina già da molto tempo.

Stiamo parlando dei rustici, come vengono chiamati nel Canton Ticino, abitazioni delle passate civiltà rurali di modeste dimensioni, situate su monti, maggenghi e alpeggi. Un tempo servivano da stalle, fienili o alloggi per i contadini e i casari, che pascolavano il bestiame durante il periodo più caldo. Oggi costano generalmente tra i 30'000 e i 150'000 franchi.

Alcune di queste abitazioni abbandonate cadono in rovina. L'Associazione per lo sviluppo territoriale, la cultura e il paesaggio (RAKUL) deplora lo stato di questi rustici tra le montagne. Ha allestito un inventario delle costruzioni in rovina nei maggenghi, documentato con foto e spiegazioni delle ragioni per cui il proprietario non è autorizzato a ristrutturare la casa. Secondo l'associazione, l'inventario dovrebbe mostrare come l'attuale legge sulla pianificazione territoriale sia dannosa per il Cantone dei Grigioni.

Grande interesse

In realtà queste costruzioni potrebbero essere ristrutturate e utilizzate come case di vacanza. Sono generalmente piccole – da 25 a 50 m2 di superficie abitabile – ma possono bastare per le vacanze.

Sia l'agente immobiliare Armin Agten del Canton Vallese che l'agente immobiliare Gian Derungs del Canton Grigioni, entrambi specializzati in maggenghi, riscontrano grande interesse da parte di potenziali clienti. "Potrei vendere un rustico ogni settimana", dice Agten.

Poche possibilità per gli stranieri

Ma vi sono ostacoli legali: "Il 99% dei rustici si trovano in zone agricole", spiega Agten. Per trasformare una stalla in una casa di vacanza occorre un permesso. "È come sbattere contro un muro", sottolinea Agten.

Anche secondo Derungs, le procedure per ottenere un’autorizzazione sono complicate e lunghe. Spesso non è chiaro quali fossero le dimensioni della parte residenziale alla scadenza del 1972, l’anno in cui ha preso inizio la separazione delle aree edificabili da quelle non edificabili. Questi dati sono alla base dei calcoli per stabilire eventuali possibilità di trasformare le costruzioni. E se un rustico è già caduto in rovina, non può essere ricostruito.

Capanna rinnovata nel Canton Grigioni. Keystone / Arno Balzarini

"Se il maggengo è elencato nell'inventario degli edifici degni di protezione, si ottiene più facilmente un permesso", indica Agten. In altre parole, più bella e degna di protezione è una casa, più è probabile che le autorità ne permettano la trasformazione e la ristrutturazione.

Talvolta Agten e Derungs vengono contattati anche dall'estero. Ma vendere case di vacanza a stranieri che non vivono in Svizzera è ancora più difficile. A seconda del Cantone, è impossibile o è necessaria un'autorizzazione.

Ristrutturazioni costose

Ma le leggi non sono gli unici ostacoli sulla strada verso la casa dei sogni in montagna.

Il secondo problema è la condizione spesso desolata dei rustici. Agten rileva non si dovrebbe pagare un prezzo d'acquisto elevato. I lavori di rinnovamento costano un multiplo del prezzo di acquisto. "Nel suo stato originale, un rustico nel Canton Grigioni consiste in una struttura di legno con la terra", spiega Derungs. "Non è possibile riadattare questa costruzione per meno 300’000 franchi".

Rifugio nel Canton Grigioni. Keystone / Arno Balzarini

Per i lavori di ristrutturazione, Agten consiglia di riprendere con passione la vecchia struttura e di non cambiarla troppo. Chi rinnova e utilizza un rustico in modo duraturo, dà un contributo alla natura e alla cultura della regione. Un restauro il più fedele possibile all'originale soddisfa di solito anche l’organo preposto alla protezione dei monumenti storici, che può  avere voce in capitolo nella ristrutturazione.

Un'abitazione semplice

Va anche notato che i rustici sono stati costruiti come piccoli alloggi con stalla o fienile per il periodo più caldo, non come abitazioni per trascorrere l’inverno. "I rustici non sono chalet a buon mercato", sottolinea Agten. "Se non c'è un pericolo di valanghe, con lavori di ristrutturazione adeguati possono però venir utilizzati anche in inverno”.

Infine non bisogna dimenticare un altro punto: la maggior parte dei rustici non hanno né elettricità né condutture dell'acqua, né riscaldamento o fognature. "La posa delle tubature è spesso troppo costosa a causa delle lunghe distanze", rileva Derungs.

Esistono alternative: un impianto fotovoltaico può generare energia elettrica, una toilette con compost o una fossa settica sostituisce la rete fognaria. Alcuni proprietari di rustici utilizzano anche serbatoi per le acque reflue, che vengono svuotati dagli agricoltori una o due volte all'anno. "In inverno, si può sciogliere la neve per avere acqua", suggerisce Agten. In estate, le cisterne di acqua piovana forniscono una doccia, aggiunge Derungs.

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