瑞士买房自住：不出租，也要交“房东税”

独栋别墅：在瑞士，所有的房主都要为自住房虚拟的房租收入而缴税。 Keystone / Gaetan Bally

房东出租房产，并为所得的租金收入缴税，这是天经地义。但在瑞士，就算你买了房子自己住，也要搞清“如果出租这套房产可以挣到多少租金”？因为你必须为这一虚拟的租金真金白银地纳税。不公平？不好说。

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瑞士议会曾多次审议废除“假定租金”缴税政策的议案，均无疾而终。9月28日，这一关乎民生的议题再次被付诸全民公投。

什么是“推定租金”?

“假定租金”(Eigenmietwert/valeur locative，又译作”假设租金”或“推定租金”)是一种假设的收入：即假定房产业主出租自己的房屋所能收取的租金。也就是说，你没有出租自己的房产，但是税务局假设你将它出租，并根据理论上计算出的租金收入向你征税。

各州对“假定租金”的计算方法各不相同。一般来说，该值至少应为业主出租其房产时可变现金额的60%。

凭什么这么做？

根据“假定租金”征税这一政策的出发点是：从某种程度上实现公平对待所有纳税人-无论他们是房产业主还是租客。要知道，租房者在报税时不能从应税收入中扣除房租支出。这样一来，与无需支付租金的房屋业主相比，他们处于经济劣势。根据“假定租金”向自住房房主征收所得税，这一做法从某种程度上缩小了有房者和租房者之间的税收待遇差别。

“假定租金”政策一直让瑞士有房一族爱恨交加：之所以“恨”，是因为房主要为并不存在的收入交税；之所以“爱”，是因为作为补偿，业主在计算应税收入时，有权从中扣除与房贷利息及维修房产的支出(只涵盖翻修房产原建筑的支出，不包含扩建费用)。

可以想见，在购买老房，并对其进行全面翻修的情况下，房主显然可以尝到“假定租金”政策的甜头；但是对于购买新建房屋或无意翻新房产的房东来说，为”莫须有“的假设租金纳税，无异于“拿钱打水漂”。

议案从何而来？

2025年9月28日，瑞士选民将就“取消假定租金”提案进行投票。特别的一点是，该议题和另一项名为《第二住宅州级房产税联邦法令》(多语)外部链接的议案被“打包于一体”-后者赋予各州对第二住宅征收房产税的可能。如果州级房产税新策被采纳，”假定租金“规定也将被取消；反之则不然。

”假定租金“政策至今已在瑞士实行了110年。 瑞士议会经历了积年累月的审议，几次尝试将其废除，均未成功。可见，这一政策似乎“有些偏颇”，但又不失存在的道理。

最近，山区各州在联邦议会中的议员代表表态反对取消”假定租金“，缘由是：按照现行的“假定租金”规定，山区州能对州内的第二居所(瑞士人为度假而购买的房产，非常住居所)征收税款，这为他们带来了可观的进账。但如果取消该规定，各州则将失去这笔收入。

为了让山区各州赞成取消假定租金，联邦议会希望它们能够选择另一种形式，以对第二居所征税。而这需要修改宪法，宪法的修订必须经由全民公投表决。

格劳宾登州某村庄的第二居所度假屋：山区各州担心废除“推定税金制度”会让自己的税收收入缩水。 Keystone / Gian Ehrenzeller

因此，“对第二住所和度假屋征收新税”和“取消假定租金”的两个议案在全民公决中紧密”绑定”。如果选民和各州反对向第二居所征收房产税的方案，那么议会将无法如愿废除“假定租金”。反之，如果选民和各州对房产税新策表示赞成，就意味着“假定租金”政策也就走到了终点。

有哪些被诟病之处？

对“推定租金”规定最为不满的要数房屋业主群体了。他们中的许多人不理解该政策的目的所在。政治家们已经多次试图推翻这一财政构架。上次尝试是在2012年的全民公投中，议案最终因53%的反对票而失败。

在当前的低利率环境下，“假定租金”给房主带来了更大的负担：应税的虚拟租金收入不变，而原本可以从应税收入中扣除的利息成本却缩了水-也就是说，贷款买房所能享受的税收优惠变小了，而“假定租金”这一纳税负担却依然如故。因此，联邦政府最近的一项分析显示：依据目前的利率环境估算，约80%的房主将从改革提案中受益。

说到这里，有必要再次提及上文说到的一点：“假定租金”制度也为房主提供了激励措施：除了债务利息支出之外，他们还可以从应税收入中扣除装修和维护费用，以达到减税的目的。

不过，该制度的反对者认为上述优惠是一种错误的激励机制。因为它起到了鼓励买房者大量申请房贷的趋势-这也是瑞士有房家庭在国际比较中负债额高居不下的原因之一。

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如果“假定租金”政策的取消，针对房屋维护费用和债务利息的纳税优惠也将相应中止。这是议会各派之间为法案通过而达成的妥协。

谁将获益？

退休人员受“假定租金”政策的影响最为严重：“假定租金”收入连带出的沉重的税务压力经常会令那些依靠微薄养老金生活的人陷入困境。

此外，很多人为了购房承担着高额抵押贷款债务，一旦退休，其养老金收入将显著低于在职收入。这时候，延续房贷就会成为大问题。银行又严格的规定：只能在收入或养老金足够承担负债压力的情况下才会续贷。

续贷压力加上“假定租金”税收，在这两座大山之下，自有住房对许多瑞士老年人来说不是归宿，而是负担。

根据联邦的计算，退休人群将是“假定租金”政策取消的最大获益者。

在政界，支持此项改革的主要是保守派政党，其中包括：人民党(SVP/UDC)、中间党(die Mitte/le Centre)和自由民主党(FDP/PLR)。

反对者有哪些诉求？

现行制度的支持者则主要包括社会民主党(SP/PS)、绿党(Grüne/Les Vert-e-s)和租户协会。租户们担心目前的平衡状态将会终结；而社民党则在强调税收损失的威胁。

苏黎世一座新建公寓。与抵押贷款利息不同，租金支出不能免税。 Keystone / Christian Beutler

该党称，目前联邦政府正在着力推进紧缩方案以实现全面财政削减，在这时候废除“假定租金”政策，必将导致税收收入下降，让情况雪上加霜。

至于联邦政府的税收损失将有多大，这在很大程度上取决于未来抵押贷款利率的水平。未来抵押贷款利率越高，取消“假定租金”对联邦和各州的税收影响就越小。

社会民主党在宣传战中称，新策实际上减轻的是“富裕业主”的负担，每年将使瑞士损失20亿瑞郎的税收-这一数字是在假设抵押贷款利率在1%至1.5%之间的前提下计算出来的。

而联邦税务局对制度变革的影响做出差异化的估测：在利率水平略低于3%的情况下，联邦和各州的收入将受到损失；但是，如果利率水平在3%及以上时，国家则将从改革中获益。在2022年和2023年，瑞士10年期抵押贷款固定利率均高于3%。

各州也对改革持怀疑态度。虽然山区州可以通过对第二住宅/度假屋征税来弥补可能的税收损失，但是这种办法能否在各州得以政治层面的全面推行，尚值得怀疑。

银行也站在反对改革的阵营。因为现行的房贷利息税收优惠让银行获益匪浅，可谓是银行抵押贷款业务的“沃土”。

经济界对取消“假定租金”的议案意见不一。一边，现行制度鼓励房主投资维修房产，有利于建筑行业保持活力；另一边，房主协会则认为，“假定租金”撤销后，房主将有更多的钱用来保持房产的良好状态。

取消“假定租金”后会发生什么？

即使该议案文本从字面上只涉及第二居所房产税议案，但投“赞成”票就意味着赞同在全国范围内最终取消对“假定租金”收入的征税。如果议案通过，经过两年左右的过渡期后，新制度将正式生效。

山区各州将如何实现补偿方案还有待观察。对第二住宅征收房产税的工作将由各州自行开展，由州政府和议会具体制定细则。

由此一来，山区各州很有可能就征收第二住宅税款进行发起公投。

还有什么要知道的？

您可能已经发现了：此项议案不仅复杂，而且颇为“拐弯抹角”。简单来说，如果您支持取消“假定租金”税，您就投赞成票；如果您想维持现状，就投反对票。

支持和反对阵营的组成

支持阵营
联邦委员会、瑞士议会国民院、瑞士议会联邦院
瑞士人民党(SVP/UDC)、自由民主党(FDP/PLR)、中间党(Die Mitte/Le Centre)、福音人民党(EVP/PEV)
手工业者协会、房主协会

反对阵营

社会民主党(SP/PS)、绿党(Grüne/Les Vert-e-s)
租户协会、山区各州

(编辑：Samuel Jaberg / Marc Leutenegger，编译自德语：郭倢/xy)