Propiedad: ¿Debe Suiza suprimir el valor locativo?
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Propiedad: ¿Debe Suiza suprimir el valor locativo?
Cualquier persona que sea propietaria de la vivienda en la que vive debe pagar impuestos, según el complejo sistema del valor del alquiler, que también ofrece ciertas oportunidades de optimización fiscal. El Parlamento desea abolirlo, lo que es objeto de votación el 28 de septiembre.
¿Cómo se ha llegado a la votación sobre el valor locativo?
El 28 de septiembre de 2025, Suiza votará sobre la abolición del valor del alquiler. Pero esta votación está envuelta en un proyecto de ley con una redacción diferente, titulado Decreto federal del impuesto cantonal sobre bienes inmuebles de segunda viviendaEnlace externo.
Lo que parece una etiqueta falsa se explica por el camino recorrido a lo largo de los años para lograr la abolición del valor locativo en el Parlamento. De hecho, la abolición sólo es posible si se acepta este impuesto cantonal recién introducido.
Los cantones de montaña se opusieron a la abolición del valor locativo en el Parlamento. Su motivación es obvia: pueden recaudar un impuesto sobre el valor de alquiler de las segundas residencias y cosechar unos ingresos considerables que perderían si se suprimiera.
Para implicar a los cantones de montaña en el proyecto, el Parlamento quiso, por tanto, darles la opción de recaudar impuestos sobre las segundas residencias de otra forma. Para ello, es necesaria una enmienda a la Constitución, lo que implica esta votación federal.
Así que este nuevo impuesto sobre los pisos y casas de vacaciones se convirtió al mismo tiempo en un referéndum sobre la abolición del valor del alquiler decidido por el Parlamento. Si el pueblo y los cantones dicen no, también se impedirá el cambio previsto. Si ambos dicen sí, entrará en vigor el cambio en el sistemaEnlace externo para gravar la propiedad de la vivienda.
¿Complicado? Esto es sólo el principio.
¿Qué es el valor locativo?
El valor locativo constituye la base de un impuesto que las personas propietarias pagan por las casas y pisos que ellas mismas ocupan. La idea es lograr con este pago un equilibrio entre inquilinas y propietarias.
Como las personas propietarias no pagan alquiler, tienen ventajas económicas sobre las que son inquilinas. Esta desigualdad debe compensarse con el valor locativo.
Los cantones fijan entonces un alquiler anual presunto para los propietarios y añaden esta cantidad a su renta imponible. El valor locativo es, por tanto, una «renta ficticia» que entra en juego a efectos fiscales y que puede ser significativa.
>>>Presentación de la reforma aprobada por el Parlamento en el RTS Téléjournal del 18 de diciembre de 2024, en francés:
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Los efectos de la supresión
La supresión del valor locativo conllevaría también la supresión de las deducciones por gastos de mantenimiento e intereses deudores. Este es el compromiso alcanzado por el Parlamento sobre este proyecto.
El cambio de sistema también incluye mitigación para los primeros compradores, dado que la deuda hipotecaria es mayor inmediatamente después de la compra. Los intereses seguirán siendo deducibles durante diez años, pero de forma gradual.
Las personas jubiladas se ven especialmente afectadas, ya que el sistema actual a menudo les atrapa. Aquellas que, tras la desaparición de sus ingresos profesionales, de repente tienen que vivir de una modesta pensión sienten con especial dureza el impuesto sobre el valor de los alquileres.
Además, las elevadas deudas hipotecarias, para las que había un fuerte incentivo hasta la jubilación, suelen ser un gran problema después. Esto se debe a que unas normas estrictas obligan a los bancos a renovar las hipotecas sólo si pueden ser respaldadas por unos ingresos o una pensión.
Como resultado, muchas personas en Suiza se encuentran con que sus casas se convierten en una carga cuando llegan a la edad de jubilación. Según los cálculos federales, este sector de la población sería el más beneficiado de la supresión del valor del alquiler.
¿Qué quieren los detractores del proyecto?
En política, son sobre todo el Partido Popular (UDC, en sus siglas en francés), el Centro y el Partido Liberal Radical (PLR) los que están a favor de un cambio de sistema.
Entre los partidarios del sistema actual, se encuentran sobre todo el Partido Socialista (PS) y los Verdes, así como la Asociación de Inquilinos. Mientras que los inquilinos temen el fin de un equilibrio que funciona, el SP, a la cabeza, argumenta sobre la amenaza de una pérdida de ingresos fiscales.
El importe del valor del alquiler se fija de forma diferente según el cantón. Por regla general, este valor debe representar al menos el 60% de lo que el propietario obtendría si alquilara su propiedad.
¿Cuáles son las críticas al valor locativo?
El valor locativo es particularmente impopular entre los propietarios. Muchos no entienden su utilidad. Los políticos ya han intentado en varias ocasiones suprimirlo, pero el último intento de hacerlo fracasó en las urnas en 2012 con un 53% de votos en contra.
En el contexto actual de bajos tipos de interés, este sistema está pesando más sobre los propietarios: el valor de alquiler fijado permanece invariable, mientras que los costes por intereses, que a cambio se pueden deducir fiscalmente, han bajado. Un reciente análisis de la Confederación estima que, en el actual entorno de tipos de interés, alrededor del 80% de los propietarios se beneficiarían del proyecto.
Pero el sistema también ofrece incentivos a los propietarios. Además de los intereses pasivos, pueden deducir de sus impuestos los gastos de renovación y mantenimiento. Estos dos elementos sirven para compensarles, y muchos propietarios aprovechan estas oportunidades para optimizar sus impuestos.
Los detractores del sistema también lo ven como un mal incentivo. De hecho, el sistema del valor del alquiler premia la contratación y el mantenimiento de hipotecas. Esta es una de las razones por las que las propiedades y los hogares suizos están muy endeudados en comparación internacional.
Según el PS, esta caída de los ingresos afectaría a Suiza en un momento en el que el Gobierno quiere imponer recortes generales a través de un importante paquete de ahorro.
La magnitud de la caída de los ingresos fiscales para la Confederación dependerá en gran medida del nivel de los futuros tipos hipotecarios. Cuanto más altos sean éstos en el futuro, menos pesará la supresión del valor de alquiler en los ingresos fiscales de la Confederación y los cantones.
>>>Artículo que explica el valor locativo (o «del alquiler»), una peculiaridad helvética, que ha sido ya tema de voto en otras ocasiones:
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El valor del alquiler: impuesto real por ingresos ficticios
En su campaña, el PS sostiene que la reducción de la carga fiscal sobre los «propietarios ricos» costaría a Suiza 2.000 millones de francos suizos al año. Esto se basa en un nivel de tipos de interés hipotecarios de entre el 1 y el 1,5%.
La Administración Tributaria Federal evalúa los efectos del cambio de sistema de la siguiente manera: para un nivel de tipos de interés de hasta casi el 3%, la Confederación y los cantones incurrirían en pérdidas. A partir de tipos de interés del 3%, el Estado se beneficiaría del cambio. Recientemente, en 2022 y 2023, las hipotecas fijas a diez años en Suiza superaron el 3%.
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Los cantones también se muestran escépticos ante el cambio de sistema. Los cantones de montaña tienen ciertamente la opción de compensar los impuestos suprimidos con un impuesto sobre las segundas residencias. Sin embargo, es poco probable que esto sea políticamente viable en su totalidad.
Los bancos también se oponen al cambio. Obtienen pingües beneficios del sistema actual gracias a los incentivos fiscales sobre la deuda hipotecaria. Esto es un abono para sus actividades en este sector.
Y los círculos empresariales están divididos. Por un lado, el sistema actual premia la inversión inmobiliaria, lo que beneficia al sector de la construcción. Por otro, las comunidades de propietarios argumentan que tras el fin del valor del alquiler, los propietarios dispondrán de más dinero para mantener sus inmuebles.
¿Qué pasaría si se aprueba la supresión del valor locativo?
Aunque el proyecto tenga otro nombre y sea «sólo» un impuesto sobre las segundas residencias, un «sí» significaría la supresión definitiva del valor locativo (o del valor del alquiler) en todo el país. El cambio de sistema será efectivo. Tras un periodo transitorio de unos dos años, el nuevo sistema entraría en vigor.
La cuestión que quedaría abierta es cómo abordarían los cantones de montaña la posibilidad de compensación. Podrían aplicar un impuesto a las segundas residencias. Esta cuestión se abordará por separado en cada cantón y será resuelta por los respectivos gobiernos y parlamentos. Por lo tanto, es muy probable que en los cantones de montaña se vote sobre un impuesto sobre las segundas residencias.
¿Qué más necesitamos saber?
Como sin duda habrán notado, el caso no sólo es complejo, sino también retorcido. Quien quiera suprimir el valor locativo tiene que votar sí en las urnas. Quien quiera mantener el valor del alquiler debe votar no.
Posiciones
Sí
El Ejecutivo de siete miembros de Suiza, las dos cámaras del Parlamento helvético, el Partido Popular, el Partido Liberal Radical, El Centro y el Partido Evangélico (PEV), La Unión Suiza de Artes y Oficios y la Asociación de Propietarios de Inmuebles.
No
Partido Socialista (PS), Conferencia Cantonal de los Verdes, Asociación de Arrendatarios, cantones de montaña.
Artículo releído y corregido por Samuel Jaberg y Marc Leutenegger, adaptado al español por Patricia Islas
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