瑞士公投：“假定租金”的五个对立点

假定租金的“命运”和《第二住宅州级房产税联邦法令》议案绑定。 Keystone-SDA

在瑞士，“假定租金”一直是争议重重的话题：自住房房主也要为“假定出租房产所得的收入”而缴纳税金。保留这一政策，房主叫苦不迭；取消这一做法，租房者又要大喊不公。9月28日，瑞士选民将再次就“假定租金”进行公投。支持方和反对方，谁能如愿呢？

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“假定租金”(Eigenmietwert/valeur locative，又译作”假设租金”或“推定租金”)是一种假设的收入：即假定房产业主出租自己的房屋所能收取的租金。 在瑞士，即使你没有出租自己的房产，但是税务局依然会假设你将它出租，并根据理论上计算出的租金收入向你征税。

“假定租金”让很多人的利益针锋相对。他们在公投角逐中的优势和劣势有哪些？以下是我们归纳的“假定租金”的5个主要冲突点：

1. 老人 vs. 年轻人

取消“假定租金”后，最为受益的就是60岁以上的人群。

说到这儿，还需做一点政策说明：作为对自有房业主缴纳”假定租金“的补偿，业主在计算应税收入时，有权从中扣除两方面的支出：1. 房贷利息、 2.维修房产费用。

在瑞士，老年人的抵押贷款往往已基本还清，且无意翻新房产。这样一来，他们中的许多人享受不到”假定租金“制度的两点补偿性优惠，却仍然面临该制度的劣势，即假定租金连带出的税收负担。

去年，”为养老金领取者提供第13个月的养老遗属保险金”这一计划在公投中获得通过，老龄群体由此获得了更高的养老金优势。而后，中间党又提出了一项“废除养老遗属保险体系中的婚姻惩罚政策”，该提案旨在提高已婚夫妇的养老金水平，也已进入公投准备程序中。

保护老年人利益的议案在公投中获得成功，和一点不无关系：退休人员是最可靠的投票人群。“瑞士选民的年龄中位数约为57岁，”伯尔尼Gfs研究所政治分析师Martina Mousson说道。因此可以说，目前60至-80岁的“婴儿潮一代”可以在很大程度上按照自己的需要“塑造”瑞士。

相对的，那些不被允许投票或不去投票的人则处于不利地位，比如外国人和年轻人- 而他们大多是租房客。

44%的瑞士选民拥有属于自己的公寓或房屋。如果考虑到瑞士常住人口中10%的外国人比例，那么，拥有投票权的业主群体在总人口中的比例大约为三分之一。

下文为您解释了“假定租金”的政策内容，以及有关9月28 公投的所有信息：

2. 业主 vs. 租客

“假定租金”的投票具备了“阶级斗争公投战”的所有要素。

这是业主与非业主之间的斗争，或者说，是房东与租户之间的较量。很少有业主会投票反对一项能给他们带来经济利益的制度变革。

半年前，房东与租客之间发生了一场激烈的政治角逐。

那次投票是关于房屋租赁法的两项修正案(防止租客违规转租，并简化房东提前终止合同的程序)。左翼政客认为这削弱了对租户的保护。他们在宣传战中警告，如果议案通过，租金将上涨，房地产公司的收费也将更高。左派最终在公投中获胜。

至于本次关于“假定租金”的议案，社会民主党在宣传战中质问：“要把数十亿美元花在最富有的人身上吗？”该党还警告说：“租户要为此买单。”

另外，社会民主党已在筹备下一场相关的政治议案宣传：“制止租金滥用”的“租金动议”(Mietpreis-Initiative)。该动议正在征集签名中。

人们为住房议题举行街头游行。 Keystone / Walter Bieri

对于政治调研机构gfs.bern的专家Martina Mousson来说，业主和租房者之间的对峙显而易见：“他们的分歧是此次公投的主要矛盾点。他们的对立还延伸到了年龄、性别和社会地位等其他方面。”

3. 城市 vs. 乡村

房东住乡村，租客住城市-这种模式说起来有点“简单粗暴”，但几乎适用于世界所有地方，在瑞士也不例外。这种现象源于土地价格：乡村地区的地价较低，因此购房成本更低。

在瑞士，这一公式也对应了政治左右翼的分布：城市居民政治观点倾向于进步和左翼，而乡村居民则倾向于保守右翼。

Martina Mousson介绍到，这种地域区别在2020年狩猎法修正案和2021年《二氧化碳法案》等环境议题中都有明显表现。当投票提案涉及农业时，这一趋势尤为突出-比如：2021年的农药动议和饮用水动议。

4. 旅游区 vs. 城市中心

Martina Mousson认为，从城乡差异的角度看，“假定租金”议题还呈现出一种更特殊的对比关系：即旅游区和城市中心之间的“冲突”。

旅游目的地受益于现行“假定租金”体系。在许多山区旅游目的地，第二居所的比例近年来显著增长。这无疑有利于当地税收：每套第二居所都需在房产所在地缴纳假定租金税。

对于许多山区市镇来说，取消假定租金税意味着失去重要的税收来源，这对市镇财政来说是重大打击。对这些市镇来说，只有在新州税议案获得批准的前提下，才有取消假定租金税的可能。

即将于9月28日举行的公投议案以“引入第二居所州税”为名，这绝非巧合：该法案旨在为山区州提供税收补偿。

议会希望撤销“假定租金”。除了旅游大州之外，其他州代表都表示赞同这一意向。因此，政府和议会表示，如果“假定租金”得以取消，旅游大州可以征收新的第二居所税，以保障税收。

山区各旅游大州居民对第二住宅的态度可谓爱恨交加。2012年，这些州的居民投票反对旨在限制第二居所数量的动议。虽然他们也不喜欢空置的公寓和“无人鬼村”的未来，但眼前的收入问题还是更为迫切。

但自此以后，越来越多的住房以度假屋的形式进入市场，山区各州的租金也水涨船高。瑞士旅游区的住房短缺问题日益凸显，人们对度假屋的质疑声也日益高涨。“山区居民已经强烈意识到第二居所热潮的负面影响。”Martina Mousson说道。

因此，本次公投导向的决定性因素在于：旅游州居民认为哪种制度可以更有效地向第二居所征税：是现有的“假设租金”制，还是议案建议的“第二居所州税”制。

5. 银行 vs. 商业企业

银行和企业，这两个传统上关系密切的盟友，在取消“假定租金”议题上立场迥异。银行希望保留这项税收，因为它们可以从房贷利息中获利：按照现有制度，抵押贷款利息可以从个人所得税应税收入中扣除，这对业主贷款买房自然是一种鼓励，他们也没有尽早缩减债务的压力。

银行从抵押贷款中赚取巨额利润，它们不愿损失这一利好条件。瑞士私人家庭持有的抵押贷款额度-以占国内生产总值(GDP)的比例衡量-位居全球前列。2024年，瑞士家庭抵押贷款总额达到1.271万亿瑞郎，达到瑞士当年国内生产总值的146%。

这一比例不断增长，瑞士国家银行指出，这一趋势带来的是经济的集中风险。

瑞士现行的抵押贷款税收优惠从何种程度上促成了瑞士人“全球无他”的抵押贷款额度？这很难说。抵押贷款经纪公司Moneypark估计，如果废除“假定租金”制度，到2030年，瑞士抵押贷款市场规模将缩小500至1500亿欧元。

关于取消“假定租金”议案，企业界内部存在分歧：建筑及相关行业担心变革会削弱业主装修房产的积极性，从而导致自己失去合同，因此反对改革。

而他行业则希望改革可以起到提高民众购买力并刺激消费的作用。这部分企业涵盖了瑞士贸易协会的大多数成员。因此，商业界整体上还是支持废除“假定租金”的。

(编辑：Samuel Jaberg，编译自法语：郭倢/dh)