Votazione sul valore locativo, una campagna combattuta su molti fronti

Le abitazioni secondarie nelle regioni turistiche sono all'origine della votazione sul valore locativo. Keystone

Sul valore locativo in Svizzera è in corso una disputa tra proprietari di abitazioni e inquilini. Ma vi sono anche molti altri fronti. Il 28 settembre il popolo avrà l’ultima parola. Analisi.

La discussione sul valore locativo è annosa. La campagna sulla sua abolizione entra nel vivo: ecco gli schieramenti nei vari fronti e le loro ragioni.

1. Anziani contro giovani

L’abolizione del valore locativo si inserisce in una serie di progetti legislativi in corso che vanno a vantaggio soprattutto degli over 60.

Infatti, le ipoteche delle persone anziane sono spesso in gran parte rimborsate e i loro immobili sono in buone condizioni. Per molti di loro, quindi, i vantaggi del sistema del valore locativo non sono più rilevanti. Hanno bassi interessi sui debiti e spese di manutenzione che possono dedurre dalle imposte. Lo svantaggio del sistema resta per loro il carico fiscale.

Con la 13a rendita AVS, accolta in votazione popolare, lo scorso anno questa generazione si è già avvantaggiata aumentando la propria disponibilità finanziaria. E con l’iniziativa del partito di Centro, che chiede di eliminare gli svantaggi per le coppie sposate, come il tetto massimo delle rendite AVS, è già in cantiere un altro progetto che porterebbe a un aumento delle rendite per le coppie sposate di pensionati.

I pensionati sono il gruppo di popolazione che partecipa più assiduamente alle votazioni. “L’età media di chi vota in Svizzera è di circa 57 anni”, afferma Martina Mousson, analista politica presso l’istituto di ricerca gfs.bern.

La generazione dei baby boomer, composta dalle persone di età compresa tra i 60 e gli 80 anni, può quindi in gran parte plasmare la Svizzera secondo le proprie esigenze.

Sono invece svantaggiati coloro che disertano le urne o che non possono votare: i giovani, che votano meno frequentemente, e le persone straniere.

Gli stranieri vivono per lo più in affitto, mentre il 44% delle svizzere e degli svizzeri vive in un appartamento o in una casa di proprietà. Se si considera l’intera popolazione residente, quindi compresi chi è straniero, la percentuale scende del 10%, ovvero un terzo.

Ecco cos’è il valore locativo e quello che c’è da sapere sulla votazione del 28 settembre 2025 in Svizzera:

2. Proprietari contro inquilini

La campagna sull’abolizione del valore locativo ha quindi tutti i requisiti per assumere i connotati di una lotta di classe.

Schematizzando, la lotta è tra proprietari e inquilini, ovvero chi vive nella propria casa contro chi vive in affitto. Solo pochi proprietari di abitazioni voteranno contro un cambiamento di sistema che li avvantaggia finanziariamente. Una battaglia senza esclusione di colpi tra proprietari di abitazioni e inquilini è già avvenuta l’anno scorso.

Riguardava due modifiche nel diritto di locazione che la sinistra considerava un indebolimento della tutela degli inquilini. Nella sua campagna, metteva in guardia da un aumento degli affitti e da “guadagni ancor più elevati per i gruppi immobiliari”.

“I prezzi degli affitti sono esplosi e i guadagni delle società immobiliari non hanno fatto che aumentare a spese degli inquilini”, ammoniva il Partito socialista (PS). Con questi argomenti il PS ha vinto alle urne.

Oggi, nella sua campagna per il “no”, il PS pone la domanda: “Miliardi per i più ricchi?” e avverte: “A pagare saranno gli inquilini”.

Su questo terreno il PS sta già preparando la sua prossima campagna. È impegnato a raccogliere le firme per un’iniziativa sulle pigioniCollegamento esterno che mira a “fermare i redditi abusivi”. Per la sinistra, la questione del valore locativo è quindi ideale per mantenere questa tematica che le sta a cuore al centro del dibattito.

Inquilini esasperati: manifestazione contro la crisi abitativa a Zurigo nel 2024. Keystone / Walter Bieri

Per Martina Mousson è chiaro: “l’opposizione tra proprietari di abitazioni e inquilini costituisce la linea di scontro principale in questa campagna e si ripercuote su altre dimensioni come l’età, il sesso e lo status sociale”.

3. Città contro campagna

In campagna vivono i proprietari, in città gli inquilini. Questa formula semplificata vale quasi ovunque nel mondo, anche in Svizzera. Il motivo è il prezzo dei terreni: in campagna è più basso, ciò che rende più accessibili le case di proprietà.

In Svizzera, questa formula corrisponde anche al classico schema destra-sinistra: le città tendono ad essere progressiste e di sinistra, mentre le campagne hanno un orientamento prevalentemente conservatore e borghese.

Secondo Martina Mousson, questo schema è già emerso in occasione della votazione sulla modifica della legge sulla caccia (2020), ma anche su questioni ambientali come la legge sul CO₂, respinta nel 2021. È particolarmente evidente quando un progetto di legge riguarda l’agricoltura, come le iniziative sui pesticidi e sull’acqua potabile nel 2021.

4. Zone turistiche contro centri urbani

Il fossato tra città e campagna è ancora più marcato nella questione del valore locativo, con una specifica linea di frattura tra le zone turistiche e i centri urbani, afferma Martina Mousson.

Le destinazioni turistiche, infatti, traggono vantaggio dall’attuale sistema del valore locativo. In molte località di montagna, la percentuale di abitazioni secondarie è cresciuta notevolmente negli ultimi tempi. Ciò comporta un vantaggio: su ogni abitazione secondaria è dovuta un’imposta sul valore locativo, che viene pagata nel luogo in cui si trova l’immobile.

Molti comuni di montagna non possono permettersi di perdere queste entrate con l’abolizione del valore locativo. Una tale soppressione sarebbe possibile soltanto con l’accettazione di una nuova imposta cantonale.

Non a caso il progetto in votazione popolare il prossimo 28 settembre è denominato “Imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarieCollegamento esterno“. Si tratta di una compensazione per i cantoni di montagna, secondo alcuni un trattamento di favore.

Il Parlamento voleva cambiare il sistema e tutti erano d’accordo, tranne i cantoni turistici. Se l’iniziativa sarà accolta, questi cantoni potranno riscuotere un’imposta sulle abitazioni secondarie anche senza il valore locativo.

Ma anche nei cantoni di montagna si assiste a una scollatura tra autorità e popolazione. Nel 2012, la popolazione di questi Cantoni ha votato contro l’iniziativa sulle abitazioni secondarie, che mirava a limitare la percentuale delle seconde case. Le entrate contavano più della paura dei letti freddi e dei villaggi fantasma.

Da allora, però, anche nei cantoni di montagna gli affitti sono aumentati, perché sempre più alloggi vengono messi sul mercato come abitazioni di vacanza. Nelle zone turistiche svizzere vi è ora penuria di alloggi e cresce lo scetticismo nei confronti delle abitazioni di vacanza. “La popolazione di montagna è ormai ben consapevole degli effetti negativi del boom delle abitazioni secondarie”, afferma Martina Mousson.

Resta da vedere quale sistema la popolazione dei cantoni turistici riterrà più efficiente per l’imposizione delle abitazioni secondarie: il sistema attuale o quello che i cantoni devono ancora introdurre.

5. Banche contro imprenditori

Banche e imprenditori, due alleati tradizionalmente molto stretti, sul valore locativo sono su schieramenti opposti. Le banche vorrebbero mantenere questa imposta, poiché realizzano guadagni sugli interessi passivi. Attualmente gli interessi ipotecari sono deducibili dalle imposte, il che disincentiva i proprietari a ridurre i propri debiti.

Le banche fanno grandi affari con le ipoteche, e non vogliono certo rinunciarvi. Il volume delle ipoteche delle economie domestiche private in Svizzera, rispetto al prodotto interno lordo (PIL), è tra i più alti al mondo. Nel 2024 ammontava a 1’271 miliardi di franchi, ovvero il 146% del PIL.

Questa quota non cessa di crescere e, secondo la Banca nazionale svizzera, costituisce anche un rischio per l’economia nazionale.

È difficile dire in che misura gli incentivi fiscali all’indebitamento contribuiscano a questo indebitamento ipotecario da record. Secondo una stima del broker ipotecario Moneypark, se il valore locativo fosse abolito, entro il 2030 il mercato ipotecario subirebbe una contrazione compresa tra 50 e 150 miliardi.

A differenza delle banche, il mondo dell’imprenditoria è diviso. L’edilizia e i rami accessori dell’edilizia temono per i mandati di ristrutturazione e sono quindi contrari alla riforma. Gli altri settori, invece, sperano in un aumento del potere d’acquisto e dei consumi.

Nell’Unione svizzera delle arti e mestieri questi ultimi rappresentano la maggioranza. Per questo motivo, il settore è complessivamente favorevole all’abolizione dell’imposta.

Articolo a cura di Samuel Jaberg

Traduzione di Adriano Bazzocco