Os aluguéis estão mesmo subindo na Suíça?

Imóveis de aluguel na comuna de Spreitenbach, nas cercanias de Zurique. © Keystone / Gaetan Bally

Os cidadãos suíços refutaram em fevereiro uma iniciativa popular que exigia moradias de aluguel mais acessíveis. O debate em torno da votação girou em torno da questão de saber se os aluguéis na Suíça tendem a aumentar ou diminuir. Nós fomos a campo para analisar a questão.

Este conteúdo foi publicado em 09. março 2020 - 16:20
swissinfo.ch

De acordo com a Associação Suíça de Inquilinos, a evolução dos aluguéis só segue uma direção há alguns anos: para cima. "O índice do Serviço Federal de Estatística mostra que os aluguéis aumentaram quase 18% desde 2005, enquanto a inflação permaneceu abaixo de 5% no mesmo período", escreve a ASLOCA em um comunicado à imprensa de junho de 2019. O motivo seria que "os interesses imobiliários estão constantemente buscando os melhores rendimentos sem considerar as necessidades dos inquilinos".

De fato, a pressão dos juros negativos no mercado financeiro levou muitos investidores a recorrer ao setor imobiliário. Mas isso também pode levar ao excesso de oferta e, portanto, a rendas mais baixas.

+ Leia aqui por que tantos apartamentos permanecem vazios em áreas construídas, o que pressiona os aluguéis

Dados contraditórios

Vejamos os dados: de acordo com o Índice de Aluguel do Departamento Federal de Estatísticas (FSO), os aluguéis aumentaram significativamente nos últimos anos. Mas, de acordo com alguns índices privados, eles diminuíram um pouco.

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O que está causando essa discrepância? Uma razão é que nem todos os índices medem a mesma coisa.

O FSO considera os preços de aluguel com base em uma amostra, que leva em consideração os arrendamentos de longo prazo, estabelecidos anos atrás, e os novos contratos de aluguel. Por outro lado, os índices publicados pelo setor privado mostram diretamente a evolução dos preços dos apartamentos atualmente disponíveis no mercado.


Um exemplo

Enquanto um apartamento de quatro quartos custava em média 945 francos por mês em 1990, o mesmo em 2017 era alugado por uma média de 1.519 francos, de acordo com dados do FSO. 

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Inquilinos no mesmo imóvel há mais tempo pagam menos

Na Suíça, um aluguel fixado por um contrato existente não pode ser aumentado sem motivo - por exemplo, uma reforma. Os inquilinos que moram no mesmo lugar há muito tempo, portanto, pagam muito menos do que para um apartamento do mesmo tipo alugado hoje.

É por isso que distinguimos os chamados aluguéis existentes (para apartamentos que foram alugados há muito tempo) dos aluguéis oferecidos (em anúncios imobiliários). Quando a taxa de juros de referência cai, os beneficiários da primeira podem até exigir uma redução de aluguel.

Por que as quedas de aluguel ainda não são visíveis nas estatísticas?

O índice de aluguel do OFS registra tanto os aumentos nos aluguéis após uma mudança de inquilino ou reforma do imóvel, como também diminuições devido a um ajuste na taxa de referência. O índice mostra, portanto, a evolução dos preços de aluguel em todo a oferta de imóveis na Suíça.

"O aumento nos aluguéis mais antigos pode mais do que compensar algumas reduções para novos contratos", disse Hans Markus Herren, da SFO. Se os aluguéis oferecidos caíram recentemente, isso não é visível imediatamente no índice.

Conclusão: aumento ou queda de aluguéis? Depende do índice que você está considerando. Basicamente, a reivindicação da ASLOCA está correta: desde 2005, os aluguéis nominais aumentaram 17,9% na Suíça. Mas, de acordo com várias fontes, os aluguéis oferecidos por novos contratos de locação caíram ligeiramente desde 2016, em graus variados, dependendo da região.
 

Tantos índices, tantos números

De acordo com o índice do mercado de aluguel do portal homegate.ch, os aluguéis oferecidos subiram 0,62% nos últimos doze meses - mas com grandes diferenças por região. Na cidade de Zurique, por exemplo, aumentaram 3,29%, enquanto caíram 0,18% em Aargau e 0,30% no Jura.

De acordo com o Índice de Ofertas Imobiliárias da Suíça no site ImmoScout24, os preços solicitados em anúncios imobiliários caíram 0,5% em 2019. Aqui também existem fortes diferenças regionais: enquanto os preços oferecidos caíram 1,1% na região do lago Genebra e 1,7% no centro da Suíça, aumentaram 1,9% no Ticino e 0,6% na Grande Zurique.

De acordo com a metanálise imobiliária suíça do Fahrländer Partner Raumentwicklung, os preços de aluguel oferecidos caíram ligeiramente desde 2016.

Finalmente, de acordo com os índices de aluguel da cidade de Zurique, que medem a evolução dos aluguéis existentes para apartamentos de 1 a 6 quartos, os preços aumentaram 3,2% desde 2010.

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