Как трудовая иммиграция влияет на рынок жилья в Швейцарии

Что ищут экспаты на швейцарском рынке жилья и как они влияют на динамику стоимости аренды жилых объектов? Вопрос непростой. Keystone / Michael Buholzer

Новое маркетинговое исследование показывает, как трудовые мигранты меняют структуру спроса на жильё и как этот особый спрос отражается на арендных ставках и ценах на недвижимость по всей Швейцарии.

Не важно, будь то аренда или покупка квартиры или односемейного дома в собственность — какой вариант ни возьми, стоимость жилья в Швейцарии везде продолжает увеличиваться. Жилищный кризис становится всё заметнее, и одной из причин такой динамики является трудовая иммиграция. За последнюю четверть века население Швейцарии страны увеличилось с 7,2 до более чем 9 миллионов человек главным образом благодаря именно притоку иностранных трудовых кадров, как постоянных, так и временных (так называемых экспатов). Особенно заметным этот приток стал в последние годы, когда к трудовым мигрантам добавились еще и беженцы из Украины.

Неудивительно, что политические дебаты идут в том же ключе: опасения, связанные с дальнейшим увеличением численности населения, напрямую, в частности, влияют на процесс формирования будущей рамки отношений Берна и Брюсселя. При этом нынешний масштаб трудовой иммиграции объясняется не только внешними обстоятельствами, но и внутренними потребностями страны: экономика Швейцарии испытывает острую нехватку квалифицированных кадров, восполняя дефицит именно за счёт специалистов из-за рубежа.

В 2024 году две трети всех новых рабочих мест заняли иностранцы, прежде всего из Германии, Франции и Италии: именно эти ближайшие соседи Швейцарии обеспечили почти 40 % чистого прироста объема трудовой иммиграции. Новое маркетинговое исследование консалтинговой компании Wüest Partner позволяет трезво и без лишних эмоций проанализировать, где именно селятся трудовые иммигранты, какие объекты они выбирают и какое влияние этот фактор оказывает на арендные ставки и цены на недвижимость по всей стране.

Город, деревня или агломерация: где живут «экспаты» и трудовые мигранты?

По данным Wüest Partner, приезжающие из-за рубежа трудовые кадры в первую очередь выбирают себе на жительство города. Лишь одна треть из них готова рассмотреть вариант жизни в сельской местности, тогда как среди местных швейцарцев такой шаг допускают 40%. Крупные города одинаково популярны у обеих социальных групп, но мигранты чаще делают ставку на так называемые «пригородные агломерации», в рамках которых «стирание граней» между деревней и городом выглядит наиболее ярко, а также на малые и средние города, ведь там жильё доступнее, а инфраструктура при этом остаётся такой же развитой, как и в крупных метрополиях.

В кантональном плане чистый миграционный прирост на уровне выше среднего фиксируют Женева, Вале, Базель-городской, Шаффхаузен, Невшатель и Цюрих. Показательно, что крупнейшие городские центры — Женева, Базель и Цюрих — даже несмотря на нехватку жилья и высокие арендные ставки, продолжают привлекать новых переселенцев из-за рубежа также на уровне выше средних показателей. Внутри страны, однако, миграционный баланс этих городов отрицательный.

«Женева и Цюрих с их международными компаниями и корпорациями привлекают большое количество высококвалифицированных специалистов, которые могут позволить себе платить высокую арендную плату», — объясняет нам главный аналитик Wüest Partner Роберт Вайнерт (Robert Weinert). Иная картина складывается в рамках внутренней миграции по Швейцарии: чаще всего она связана с созданием семьи.

Те, кому требуется больше пространства, переезжают в более доступные по цене городские пригороды и агломерации. Особенно выделяются в этом смысле кантоны Шаффхаузен и Фрибур: людей сюда приезжает больше, чем уезжает, причём Шаффхаузен популярен не только среди самих швейцарцев, но и среди иностранцев.

Как отмечает Роберт Вайнерт, в обоих кантонах аренда и цены на жильё пока сравнительно невысокие. Дополнительным стимулом к перемене места жительства является и налоговая политика: во Фрибуре налоговая нагрузка ниже, чем в соседних кантонах Во и Берн, что делает регион привлекательным, пусть «налоговым раем» его назвать тоже вряд ли получится.

Чего ожидают новоприбывшие из-за рубежа от квартиры в Швейцарии?

Для более чем 90% опрошенных в исследовании Wüest Partner, независимо от национальности, решающими при выборе жилья остаются стоимость объекта или арендная плата, жилая площадь в квадратных метрах, степень комфорта и естественное освещение. Различия касаются лишь второстепенных деталей. Так, швейцарцы больше ценят экологичность дома или квартиры — для них важны использование натуральных материалов, «зелёная» энергия, а также близость к привычному кругу общения. Иммигранты же ставят на первое место практичность: близость к работе, удобное транспортное сообщение и наличие поблизости школ.

Эти различия, как отмечают эксперты Wüest Partner, отражают также и демографический состав групп. Иммигранты, как правило, моложе, находятся в трудоспособном возрасте и нередко имеют детей, поэтому на первый план для них выходят практические факторы. Швейцарцы же, напротив, в среднем заметно старше и материально обеспеченнее, поэтому они и уделяют больше внимания именно качеству жилья и социальному окружению. Кроме того, иностранцы чаще меняют жильё. В 2023 году, например, французы, проживающие в Швейцарии, переезжали более чем вдвое чаще, чем сами швейцарцы.

Иностранцы проявляют высокую мобильность не только на международном, но и на национальном уровне. Наибольшую внутреннюю подвижность, включая большие расстояния, демонстрируют именно мигранты из соседних со Швейцарией стран. Среди причин этого тренда эксперты Wüest Partner называют перспективы трудоустройства и поиск более доступного жилья, особенно после создания семьи. Знание одного из национальных языков также стимулирует и облегчает мобильность. Напротив, мигранты из Испании, Португалии, Восточной Европы или Турции предпочитают более короткие переезды, вероятно, как отмечают авторы исследования, чтобы оставаться ближе к своему социальному кругу.

Швейцарцы или иностранцы: кто занимает больше жилой площади на душу населения?

Иностранцы в среднем располагают значительно меньшей жилой площадью, чем швейцарцы: 1,4 комнаты на человека против 1,9 в швейцарских домохозяйствах. Соответственно, и общая площадь жилья у них ниже. Причинами такой ситуации, по словам Роберта Вайнерта, могут быть различия в доходах и большее среднее число детей в иностранных семьях. «Кроме того, доля собственников жилья среди швейцарцев выше. А владельцы недвижимости почти всегда используют больше жилого пространства на душу населения», — отмечает этот эксперт. В 2023 году доля домохозяйств, состоящих исключительно из граждан Швейцарии и имеющих жильё в собственности, достигала 44,1%. В смешанных домохозяйствах доля владельцев жилых объектов составляла 27,5%, а в среде исключительно иностранных домохозяйств — лишь 12,3%.

Как говорится в исследовании Wüest Partner, даже после нескольких лет жизни в Швейцарии большинство иммигрантов остаются арендаторами жилья. Среди причин — более низкий средний возраст, нередко временный характер пребывания в стране и ограниченные финансовые возможности, в частности отсутствие унаследованного капитала — фактор, который играет в Швейцарии при покупке жилья в собственность всё более важную роль. С 2013 по 2023 год доля домовладельцев среди швейцарских домохозяйств снизилась на 0,5 процентного пункта, а среди иностранных — на 1,8 пункта.

Как трудовая иммиграция отражается на арендной плате и ценах на дома?

По данным Wüest Partner, прирост населения всего на 1% уже ведёт к росту цен: односемейные дома дорожают почти на 0,9%, квартиры в многоквартирных домах — примерно на 1,4%, а аренда увеличивается примерно на 1%. То, что арендные ставки растут почти так же сильно, как и стоимость жилья в собственность, может показаться неожиданным — ведь большинство мигрантов остаются арендаторами.

Однако жёсткое регулирование швейцарского рынка аренды приводит к тому, что спрос концентрируется именно внутри этого сегмента: свободных квартир мало, конкуренция усиливается, и ставки всё равно ощутимо растут — пусть и не так резко, как могли бы без ограничений. В отчёте также подчёркивается: на динамику цен влияет не только трудовая иммиграция. Для рынка собственности ключевыми факторами остаются ипотечные ставки, темпы экономического роста и инфляция; для рынка аренды — это базовая ставка ЦБ, инфляция и доля вакантных квартир.

Русскоязычная оригинальная версия материала создана, адаптирована и отредактирована русскоязычной редакцией Swissinfo / ип / нк / ап.