Cómo influye la inmigración en el mercado de la vivienda y en los precios inmobiliarios en Suiza 

Viviendas urbanas son un bien codiciado, tanto por la comunidad de expatriadas y expatriados como por la población nacional. Los factores diferenciales entre estos dos grupos son otros. Keystone / Michael Buholzer

¿A qué viviendas se mudan y qué condiciones exigen la población inmigrante trabajadora y la comunidad de expatriadas y expatriados? Un nuevo estudio desglosa los efectos de la inmigración sobre los alquileres y los precios inmobiliarios en Suiza.

Tanto en el caso de los alquileres como en el de las casas unifamiliares o viviendas en propiedad, el movimiento de los precios en el mercado inmobiliario suizo sólo conoce una dirección: hacia arriba. Al mismo tiempo, el problema de la vivienda continúa agravándose.

Un factor impulsor de esta evolución es la inmigración. En los últimos 25 años, la población de Suiza creció de 7,2 a 9 millones de habitantes, sobre todo como consecuencia de la inmigración laboral. Tasas netas de inmigración especialmente elevadas se han registrado durante la década actual, un dato que refleja ante todo la llegada de personas refugiadas procedentes de Ucrania.

Por eso, los debates políticos en Suiza giran en torno al tema de la inmigración. Los recelos hacia ulteriores repercusiones negativas del crecimiento demográfico condicionan las negociaciones sobre los nuevos acuerdos bilaterales con la Unión Europea.

Pero la verdad es que la inmigración es el resultado de factores internos. Suiza necesita mano de obra cualificada y la encuentra cada vez más fuera de sus fronteras nacionales. Para dos de cada tres puestos de trabajo nuevamente creados se contrató en 2024 a personal procedente del extranjero, sobre todo de los países vecinos. Casi el 40% de la inmigración neta se debe a la afluencia de personas llegadas de Alemania, Francia e Italia.

Un nuevo estudio proporciona datos que contribuyen a objetivar el debate emocional. La consultoría Wüest Partner ha analizado cómo la población inmigrante influye en el mercado inmobiliario suizo y qué efectos tiene realmente sobre los alquileres y los precios. Sintetizamos los resultados más relevantes.

Ciudad, campo y aglomeración urbana: ¿qué preferencias tienen la comunidad de expatriados y la población inmigrante trabajadora?

Las personas extranjeras que se establecen en Suiza prefieren residir en zonas urbanas, relatan los analistas de la empresa consultora Wüest Partner. Sólo un tercio de este grupo sopesa instalarse en regiones rurales, mientras que este porcentaje asciende al 40% entre la población suiza.

Por otro lado, tanto extranjeros como suizos prefieren por partes iguales las grandes ciudades. Sin embargo, la población inmigrante se asienta con mayor frecuencia en la aglomeración periurbana, es decir, en zonas limítrofes entre los centros urbanos y las zonas rurales, así como en ciudades pequeñas y medianas, por tratarse de regiones con costes más bajos y buenas conexiones con los centros.

Comparando los cantones, se puede apreciar que el saldo migratorio neto internacional supera la media en Basilea-Ciudad, Escafusa, Ginebra, Neuchatel, el Valais y Zúrich. El dato más destacado es que la afluencia de las personas extranjeras que se establecen en el país por primera vez es superior al promedio en los grandes centros urbanos como Basilea, Ginebra y Zúrich. Sin embargo, el saldo migratorio neto de estas ciudades es negativo si sólo se tiene en cuenta la migración nacional.

Con sus multinacionales, Ginebra y Zúrich atraen a personas altamente cualificadas, porque «se pueden permitir pagar alquileres elevados», explica Robert Weinert, analista jefe de Wüest Partner. Por otro lado, un factor que a menudo determina la migración interior es la fundación de familias. Quienes necesiten más superficie habitable, suelen mudarse a las afueras, donde es más económico vivir.

Escafusa y Friburgo son los cantones más destacados si nos centramos en las cifras de la migración interior. Aquí, el saldo migratorio de los nacionales es claramente positivo, con la única diferencia que Escafusa también es un cantón codiciado por la población extranjera que elige domiciliarse en Suiza.

«En ambos cantones, los precios de los alquileres y de la propiedad horizontal son comparativamente bajos», señala Weinert. Además, la carga fiscal es reducida en comparación con otras regiones, especialmente en el caso del Cantón de Friburgo que, si bien no se encuentra entre los cantones con los niveles impositivos más bajos, tiene un régimen tributario más favorable que los cantones limítrofes de Berna y Vaud, donde los contribuyentes pagan muchos impuestos, expone el experto de Wüest Partner.

¿Qué esperan las personas extranjeras de una vivienda al inmigrar a Suiza?

Para más del 90% de las personas encuestadas por Wüest Partner tienen prioridad el precio del inmueble o del alquiler, la superficie habitable, el confort y la luminosidad del piso, independientemente de la nacionalidad. En lo que se diferencian las exigencias de suizos y extranjeros es en los criterios subordinados. Suizas y suizos confieren más relevancia a los parámetros de sostenibilidad, como materiales ecológicos, electricidad verde o la proximidad del entorno social. La población inmigrante, por el contrario, prioriza la cercanía del lugar de trabajo, las conexiones viarias y del transporte público, así como la presencia de escuelas en el barrio.

Las diferencias también reflejan la estructura demográfica de ambos grupos: la población inmigrante es generalmente más joven, suele estar con mayor frecuencia en edad de trabajar y tiene más hijos, todos factores que hacen que los criterios de practicidad prevalezcan, resume Wüest Partner en su informe.

En los hogares suizos, en cambio, suelen vivir personas de mayor edad y más acomodadas que le dan más importancia a la calidad de la vivienda y al entorno, una tendencia que también se puede comprobar en el segmento de las familias con hijos, prosigue el estudio. Además, la población extranjera se muda de casa con mayor frecuencia. En 2023, por ejemplo, los franceses residentes en Suiza cambiaron de domicilio dos veces más que la población suiza. Las personas extranjeras no sólo abandonan el país más frecuentemente, también suelen mudarse más dentro de Suiza, concluyen los analistas de Wüest Partner.

Las personas que inmigraron de los países vecinos registran la mayor tasa de movilidad interior, también en relación con las distancias recorridas. El equipo de especialistas de Wüest Partner alega como posibles razones la buena situación laboral general y la necesidad de vivir en apartamentos económicos, sobre todo en el caso de las parejas que acaban de fundar una familia. Un factor que facilita la movilidad de este grupo es el conocimiento de una lengua nacional. Gente procedente de España, Portugal, Europa del Este o Turquía prefiere distancias más cortas, «probablemente para permanecer cerca de su entorno social», refieren los responsables del estudio.

¿Quién ocupa más superficie habitable, suizos o extranjeros?

Los residentes foráneos ocupan claramente menos espacio per cápita que la población autóctona. Mientras en los hogares suizos cada persona suele necesitar en promedio 1,9 habitaciones*, este coeficiente baja al 1,4 en las viviendas ocupadas por personas extranjeras, que lógicamente usan, por término medio, menos superficie habitable que su contraparte helvética.

*En Suiza, el tamaño de las viviendas se cuenta por habitaciones o estancias. Un habitación no quiere decir necesariamente un dormitorio. El salón también se contabiliza como habitación. Cuando la vivienda tiene un habitáculo más como un pasillo o una entrada, se cuenta como media habitación.

Posibles razones para este dato son las diferencias salariales o el número más elevado de hijos entre las familias extranjeras, argumenta Weinert. «No en último lugar hay que tener en cuenta que la cuota de propiedad horizontal es más elevada entre las suizas y los suizos. Y en la gran mayoría de los casos, los propietarios de bienes inmuebles de uso residencial suelen necesitar más superficie habitable per cápita que los inquilinos.

¿Qué hace la comunidad expatriada e inmigrante trabajadora? ¿Compra o alquila?

En 2023, el 44,1% de los hogares habitados en exclusiva por personas de nacionalidad suiza correspondía a viviendas en propiedad. En los hogares con habitantes de nacionalidad mixta, este porcentaje se elevaba al 27,5%, y en los hogares en los que sólo vivían personas extranjeras esta cuota se situaba tan sólo en el 12,3%.

«Incluso después de haber vivido durante muchos años en Suiza, las personas inmigrantes seguían siendo inquilinas e inquilinos», informa Wüest Partner. Varias razones explican este dato: este grupo suele tener una edad media más baja, se establece en el país más a menudo de forma temporal y dispone normalmente de recursos financieros limitados, sobre todo por no tener acceso a capital heredado que es cada vez más importante para poder adquirir bienes inmuebles en Suiza. Entre 2013 y 2023, la cuota de propiedad de los hogares suizos bajó 0,5 puntos porcentuales, pero 1,8 puntos, en el caso de los hogares extranjeros.

¿Cómo influye la inmigración en los alquileres y los precios inmobiliarios?

Las personas inmigrantes suelen ser mayoritariamente inquilinas, pero la población extranjera con mayores ingresos compra cada vez más bienes inmuebles residenciales o viviendas vacacionales después de unos años de residencia, apuntan los analistas de Wüest Partner.

Como la inmigración promueve la demanda en el mercado de alquiler de viviendas, hay una parte de la población nacional y extranjera que empieza a buscar propiedades inmobiliarias, lo cual estimula indirectamente el mercado, señalan los expertos inmobiliarios.

Según Wüest Partner, un crecimiento demográfico del 1% encarece las casas unifamiliares por el 0,88% y las propiedades horizontales por el 1,37%, mientras que el precio medio de la vivienda en alquiler aumenta el 1% en el mismo escenario.

El hecho de que los efectos sobre el mercado de alquileres sean comparables al aumento de los precios de la propiedad inmobiliaria, pese a que las personas inmigrantes sean mayoritariamente inquilinos, lo atribuyen los autores del estudio al alto grado de reglamentación del mercado de alquileres, que tiene un efecto moderador sobre los precios. 

En su conclusión, los analistas de Wüest Partner subrayan que hay factores que influyen todavía más sobre la evolución de los precios: «Los intereses hipotecarios, el crecimiento económico y la inflación son factores determinantes para la propiedad residencial; mientras que el tipo de interés de referencia, la inflación y la tasa de viviendas vacantes son variables preponderantes en el segmento de los alquileres».  

Texto original editado por Balz Rigendinger. Adaptado del alemán por Antonio Suárez Varela. Revisado por Carla Wolff.