Imigração pressiona aluguéis e preços de imóveis na Suíça

Os apartamentos são igualmente procurados por migrantes e residentes locais. Keystone / Michael Buholzer

A imigração tem impulsionado a valorização dos imóveis e o aumento dos aluguéis na Suíça, segundo estudo da consultoria Wüest Partner. Preferindo áreas urbanas, migrantes ocupam menos espaço, alugam mais e mudam-se com mais frequência que os suíços.

Aluguéis, residências para apenas uma família, apartamentos próprios: no mercado imobiliário suíço, para onde quer que se olhe, os preços só vêm aumentando. E isso há anos. A escassez de moradia atinge cada vez mais regiões do país.

Um dos fatores que impulsionam essa evolução é a imigração. Nos últimos 25 anos, a população da Suíça cresceu de 7,2 para mais de 9 milhões de habitantes, principalmente devido à imigração de trabalhadores. A imigração líquida foi particularmente elevada na última década, na qual chegaram ao país refugiados da Ucrânia.

O debate político na Suíça segue um caminho análogo: o temor de novos efeitos colaterais derivados desse crescimento marca as negociações dos novos acordos bilaterais com a UE.

A imigração dos últimos anos resulta, contudo, principalmente das próprias políticas e decisões do país. A Suíça precisa de mão de obra qualificada, que vem a ser encontrada do outro lado de suas fronteiras. Em 2024, mais de 65% dos novos postos de trabalho foram ocupados por pessoas estrangeiras, sobretudo dos países vizinhos. Somente imigrantes da Alemanha, França e Itália representam quase 40% da imigração líquida na Suíça.

Um novo estudoLink externo contribui agora para objetivar esse debate de caráter emocional. Uma publicação da empresa de consultoria Wüest Partner esclarece como os imigrantes estrangeiros se comportam no mercado imobiliário suíço e quais os efeitos que eles acabam surtindo, de fato, sobre os aluguéis e os preços dos imóveis.

Cidade, campo ou aglomeração urbana

Os imigrantes que chegam à Suíça vindos de fora do país preferem áreas urbanas, escreve a Wüest Partner. Apenas um terço desse grupo considera uma mudança para o campo, enquanto 40% dos suíços e das suíças podem se imaginar dando esse passo.

As grandes cidades são igualmente populares entre os dois grupos. No entanto, os imigrantes optam com maior frequência pela chamada aglomeração periurbana, ou seja, pelos espaços de transição entre a cidade e o campo, bem como por cidades de pequeno e médio porte, pois viver nessas regiões é mais barato e elas são bem acessíveis.

Em uma comparação entre cantões, Genebra, Valais, Basileia-Cidade, Schaffhausen, Neuchâtel e Zurique registram um saldo migratório internacional acima da média.

O que salta aos olhos: os grandes centros Genebra, Basileia-Cidade e Zurique atraem um número acima da média de recém-chegados do exterior, apesar da escassez de moradias e das ofertas de aluguéis com valores altos. No contexto interno da Suíça, contudo, o saldo migratório dessas cidades é negativo.

Genebra e Zurique, com suas grandes empresas internacionais, atraem muitos trabalhadores altamente qualificados, explica Robert Weinert, analista-chefe da Wüest Partner. “Essas pessoas podem pagar aluguéis altos”, completa. A migração interna, por outro lado, está frequentemente relacionada à constituição de famílias. Quem precisa de mais espaço para morar, muitas vezes se muda para os arredores, onde os aluguéis são mais em conta.

Obsevando apenas a migração interna, os cantões de Schaffhausen e Friburgo se destacam. Neles, o número de pessoas que chegam do interior do país é significativamente maior do que o das que vão embora – embora Schaffhausen, ao contrário de Friburgo, também seja procurado por imigrantes estrangeiros.

“Nesses dois cantões, os aluguéis e os preços dos imóveis são relativamente mais baratos”, diz Weinert. Além disso, a carga tributária deles é baixa se comparada a outras regiões do país: o cantão de Friburgo, embora não seja tido como favorável em termos tributários no contexto nacional, mantém uma posição vantajosa entre os cantões de Vaud e Berna, que têm impostos elevados.

O que os imigrantes estrangeiros esperam de um apartamento na Suíça?

O preço ou aluguel, a área útil, o conforto e a luminosidade estão em primeiro lugar para mais de 90% dos entrevistados pela Wüest Partner, independentemente da nacionalidade.

As diferenças de exigências estão mais relacionadas a critérios secundários. Os suíços, por exemplo, dão mais importância à sustentabilidade, como materiais ecológicos ou energia verde, bem como à proximidade com o entorno social.

Os imigrantes, por outro lado, priorizam a proximidade do local de trabalho, boas conexões de transporte público e privado, bem como escolas no bairro.

As diferenças também refletem a estrutura demográfica dos dois grupos: os imigrantes são mais jovens, encontram-se frequentemente em idade produtiva e têm filhos com mais frequência, razão pela qual critérios práticos são predominantes, de acordo com a Wüest Partner. Já os domicílios suíços são, em média, mais velhos e mais abastados e dão mais importância à qualidade da habitação e ao ambiente no entorno. “Essas tendências também são visíveis nas famílias com filhos”, de acordo com a análise.

Além disso, estrangeiros mudam de residência com mais frequência. Em 2023, franceses e francesas que vivem na Suíça mudaram de casa mais do que o dobro das vezes que os suíços. Os imigrantes não só deixam o país com mais frequência, como também se mudam mais vezes dentro da Suíça, como constata a Wüest Partner.

A maior mobilidade interna, também em relação à distância percorrida, é registrada por imigrantes dos países vizinhos. Segundo a Wüest Partner, possíveis razões desse comportamento são melhores oportunidades de emprego de um modo geral e a necessidade de moradias mais baratas, especialmente após constituir família.

O domínio de um dos idiomas oficiais do país também facilita a mobilidade desse grupo. Pessoas da Espanha, de Portugal, do Leste Europeu ou da Turquia preferem distâncias mais curtas – “provavelmente para permanecerem próximas de suas redes de apoio”, afirmam os autores da Wüest Partner.

Suíços ou estrangeiros: quem ocupa mais espaço habitável per capita?

Os estrangeiros fazem uso de menos espaço habitável per capita do que os suíços, e isso de forma significativa. Enquanto os domicílios suíços têm em média 1,9 quarto por pessoa, os estrangeiros têm 1,4 per capita. Ou seja, a área habitável média também é menor entre os não suíços.

Possíveis razões disso são as diferenças de renda, diz Weinert. Ou o maior número médio de filhos nas famílias estrangeiras. “Não menos importante é o fato de a parcela de proprietários de imóveis ser mais alta entre suíços e suíças. E, na maioria dos casos, quem é proprietário de um imóvel requer mais espaço habitável per capita”, conclui o analista.

“Expats” e trabalhadores migrantes: compradores ou locatários?

Em 2023, houve registro de 44,1% de domicílios com apenas pessoas de nacionalidade suíça em imóveis próprios. Esse percentual era de 27,5% para domicílios mistos, enquanto apenas 12,3% dos domicílios exclusivamente estrangeiros estavam atrelados à imóveis próprios.

“Mesmo depois de muitos anos na Suíça, os imigrantes continuam, em sua grande maioria, sendo inquilinos”, escreve a Wüest Partner.

Os motivos são a faixa etária média mais baixa, estadias muitas vezes temporárias e recursos financeiros limitados – sobretudo a insuficiência de um patrimônio herdado, que se torna cada vez mais relevante na aquisição de imóveis na Suíça.

Entre 2013 e 2023, a taxa de proprietários de imóveis entre os suíços diminuiu 0,5 ponto percentual, enquanto entre os estrangeiros a mesma taxa diminuiu 1,8 ponto percentual.

Como a imigração afeta os aluguéis e os preços dos imóveis?

Segundo a Wüest Partner, embora a maioria dos imigrantes viva em imóveis alugados, aqueles com rendimentos elevados tendem a adquirir imóveis próprios ou casas de férias após alguns anos no país.

Como a imigração faz com que a demanda no mercado de aluguéis aumente, parte da população nacional e estrangeira passa a procurar imóveis para comprar, o que indiretamente aquece o mercado.

De acordo com a Wüst Partner, um aumento populacional de 1% encarece as residências para uma família em 0,88% e os apartamentos em prédios em 1,37%. Enquanto isso, os aluguéis oferecidos nesse cenário aumentaram 1%.

Os autores do estudo atribuem o fato de o efeito no mercado de aluguéis ser semelhante ao dos preços dos imóveis, embora a maioria dos imigrantes seja locatária, à maior regulamentação desse mercado de aluguéis, que tem um efeito moderador sobre os preços.

Em sua conclusão, a empresa de consultoria Wüest Partner ressalta que os preços seriam influenciados ainda mais por outros fatores: “Para a propriedade residencial, as taxas de juros hipotecárias, o crescimento econômico e a inflação são decisivos; no segmento de aluguéis, predominam a taxa de juros de referência, a inflação e o índice de imóveis vagos”.

Edição: Balz Rigendinger

Adaptação: Soraia Vilela