Жилищный кризис: свет и тени государственного регулирования рынка

Мировой опыт показывает: одними ограничениями частного сектора устойчиво решить проблему жилищного кризиса невозможно. Keystone

Стоит рынку жилья забуксовать, как тут же начинают звучать призывы к государственному вмешательству. Проблема только в том, что в рамках этой парадигмы возможны самые разные варианты реагирования на проблему дефицита жилой площади. Так какие же меры действительно работают, а какие — нет? Анализируем мировой опыт от Базеля до Москвы и Сингапура.

От дефицита жилья страдают практически все крупные мировые метрополии. В декабре прошлого 2024 года десять европейских мегаполисов уже открыто забили тревогу: в своём открытом письме они призвали Европейский союз признать жилищный кризис приоритетной проблемой, в ответ на что Еврокомиссия пообещала разработать план по обеспечению людей доступным жильём и даже назначила еврокомиссара по жилищным вопросам.

Швейцария не входит в ЕС, но и здесь происходит нечто похожее: Цюрих, экономическая столица страны, ещё в прошлом году тоже назначил так называемого «делегата по жилищным вопросам», которому поручено решить проблему острой нехватки квартир. И в самом деле, на сегодняшний день в Цюрихе пустует всего 0,07 процента жилья. Эти примеры показывают: власти осознали проблему. Но главный вопрос остаётся: какие меры действительно работают? Достаточно ли назначить чиновника и дать ему некие полномочия? Семь примеров со всего света могут дать необходимую информацию для размышлений. Делать выводы предлагается уже самой аудитории.

Базель: госрегулирование арендной платы и его последствия

административно-командное ограничение арендных ставок подвергается в Базеле критике как фактор, сдерживающий развитие строительного бизнеса. Keystone / Georgios Kefalas

В Базеле то, насколько имеют право повышаться арендные ставки после реконструкции, надстройки или замены старого здания на новое, определяет специальная комиссия. Такой тип регулирование поддержали сами жители города на референдуме в 2021 году. Цель — остановить эпидемию роста арендной платы после модернизации старого жилого фонда. Однако есть тут и обратная сторона: по данным консалтинговой компании Wüest Partner строительная активность в этом городе, в отличие от других городов Швейцарии, значительно снизилась, девелоперы вдруг почему-то утратили вкус к реставрации и надстройке старых зданий.

Поэтому с недавних пор такое административно-командное ограничение арендных ставок подвергается в Базеле критике как фактор, сдерживающий развитие строительного бизнеса. В Берлине похожая заморозка арендных ставок (в прямом переводе с немецкого такая мера называется там «крышкой») привела к массовой критике, после чего Федеральный конституционный суд признал эту меру недействительной.

В Париже такие же ограничения только раскрутили нелегальный рынок аренды (Помните, как в том фильмеВнешняя ссылка? Квартира — это «тётя», а метраж — это «возраст тёти»). Похожая ситуация наблюдалась и в Сан-Франциско, где регулирование отношений аренды ввели ещё в 1970-х. Итог — дефицит жилья, рост цен, ухудшение качества жилого фонда.

Барселона: жемчужина у моря и пустующие квартиры

По данным статистики на одну лицензированную туристическую квартиру в Барселоне приходится почти восемь пустующих. Keystone

В туристических центрах вроде Барселоны в удорожании квартир винят краткосрочную аренду. Но при этом нередко забывают о куда более серьёзном факторе — о пустующих квартирах. По данным статистики на одну лицензированную туристическую квартиру в Барселоне приходится почти восемь пустующих. Сходная картина в Лиссабоне, Париже и Афинах. Причины разные: нехватка средств на ремонт, затяжные наследственные споры, негибкие законы. Как отмечает инвестиционный консультант Хуан Велайос, новый закон о жилье в Испании только усложнил ситуацию: владельцы жилья, планирующие использовать объект для своих нужд, но только через несколько лет, сдать ее на короткий срок уже не могут.

Москва: между массовой застройкой и приватизацией

Москва — один из мировых мегаполисов, где жилищная политика опирается на масштабную государственную программу. Keystone

Москва — один из мировых мегаполисов, где жилищная политика опирается на масштабную государственную программу. С 2017 года действует проект реновации: планируется снести более 5000 хрущёвок и переселить до 1,6 миллиона человек к 2032 году. Однако программа сопровождается рядом проблем. Рынок жилья перегрет: цены на новостройки в 2025 году выросли почти на 7%, объём предложений падает, спрос на ипотеку снижается, а по прогнозу к 2027 году может возникнуть дефицит в 30 миллионов квадратных метров жилья.

Программа реновации вызывает недовольство: уплотнённая застройка, потеря зелёных зон, рост нагрузки на инфраструктуру. В отличие от Вены или Сингапура, в Москве нет механизма социального распределения жилья — заселение происходит автоматически, без учёта дохода, состава семьи или особых потребностей. Отдельная особенность Москвы — последствия массовой приватизации жилья 1990-х годов. В результате большинство квартир хоть и находится в частной собственности, но порой в совершенно «убитом» состоянии, а муниципального фонда для гибкого управления ситуацией на рынке практически нет. Это затрудняет реализацию социальных жилищных программ и делает рынок крайне чувствительным к экономическим колебаниям.

Вена: успешная модель социального баланса

Город Вена не только сохранил полученные в своё распоряжение земли, но и на протяжении десятилетий расширял их за счёт выкупа новых участков. Keystone

Жилищная политика Вены считается одним из самых последовательных примеров того, как городской рынок можно регулировать с помощью долгосрочного государственного участия. Более половины жителей Вены живут в муниципальных или кооперативных квартирах, которые исключены из свободного рыночного оборота. В этом суть венской модели: государство и кооперативы предоставляют жильё по фиксированным ценам, защищённым от спекулятивного роста. Такая система стала возможна благодаря последовательной земельной политике, начатой после падения монархии.

Город Вена не только сохранил полученные в своё распоряжение земли, но и на протяжении десятилетий расширял их за счёт выкупа новых участков. В частности, в 1980-х был создан специальный земельный фонд, который позволяет власти активно участвовать в определении структуры застройки. Муниципальные дома (включая знаменитый Karl-Marx-HofВнешняя ссылка) — это не только жильё, но и часть социальной инфраструктуры: рядом строятся школы, медицинские центры, зелёные зоны.

В результате в Вене удалось создать рынок, где аренда жилья стоит в среднем в три раза дешевле, чем в Лондоне, Париже или Дублине (данные Deloitte, 2024 год). Однако и венская модель не лишена противоречий. Прежде всего, она не охватывает весь рынок. Около 40% жилья в Вене остаётся в частном секторе, а там цены демонстрируют такую же динамику роста, как и в других крупных европейских городах. Частный рынок доступен в первую очередь более обеспеченным слоям населения и приезжим, что усиливает социальное расслоение.

Кроме того, действующий порядок распределения социального жилья критикуется за свою негибкость. Формально при подаче заявки на получение льготного жилья учитывается актуальное финансовое положение арендатора. Но после заселения контроль прекращается, в итоге люди, которые за время проживания улучшили своё материальное положение, продолжают занимать социальное жильё на льготных условиях. Это ограничивает доступ к нему тех, кто реально нуждается в помощи.

Сингапур: квартира в собственности — это норма

В Сингапуре более 70% жилого фонда — квартиры в собственности, построенные государством. Copyright 2025 The Associated Press. All Rights Reserved

В Сингапуре более 70% жилого фонда — квартиры в собственности, построенные государством. По сути, это форма национализации строительной отрасли, реализуемая через структуру под названием Housing and Development Board (HDB). Эта модель стала возможна благодаря массовому выкупу земли, начавшемуся еще с 1960-х годов, включая принудительные отчуждения. Квартиры формально предоставляются в аренду на 99 лет, что позволяет государству сохранять контроль над рынком.

Однако и эту систему есть за что критиковать: жильё в её рамках распределяется с прицелом прежде всего на молодые гетеросексуальные пары, что дискриминирует одиноких людей, родителей-одиночек и иммигрантов. Вторичный рынок перегрет: жильё в центре остаётся дорогим и недоступным для молодых людей.

Токио: уплотнение вместо ограничений

Политику уплотнительной застройки Токио последовательно ведёт с 1960-х годов. Keystone

Политику уплотнительной застройки Токио последовательно ведёт с 1960-х годов. Строительные нормы постоянно смягчались, предельная высота зданий столь же постоянно увеличивалась. С 2002 года действует закон, упрощающий реконструкцию жилья и позволяющий вести точечную уплотнительную застройку.

Срок службы зданий в Токио сравнительно короткий: в среднем 47 лет для железобетонных домов и 21 год для деревянных построек. Это позволяет быстро обновлять фонд и сдерживать дефицит жилья, хотя социальное строительство развито слабо. Сегодня из-за старения населения и низкой иммиграции Япония движется даже к переизбытку жилья. Однако цены в центре Токио остаются высокими.

Мюнхен: изъятие добавленной стоимости в качестве компромисса

Мюнхен пошёл ещё дальше. В 2021 году город расширил программу социально справедливого землепользования и сделал её более гибкой. Keystone / Laurent Gillieron

Перевод земель под застройку и увеличение плотности застройки обычно приводит к росту стоимости объектов. Во многих странах часть этой прибыли направляется на финансирование инфраструктуры и на строительство социального жилья. Такая практика действует, например, в Берне, Нью-Йорке и Бостоне. Мюнхен пошёл ещё дальше. В 2021 году город расширил программу социально справедливого землепользования и сделал её более гибкой. Инвесторы теперь могут выбирать из разных вариантов застройки и участия в распределении прибыли. Итоги подводить пока рано, но принцип ясен: изъятие добавленной стоимости должно сочетаться с сохранением бизнес-интереса к строительству.

Главный вывод: госрегулирование — не панацея

Мировой опыт показывает: одними ограничениями частного сектора устойчиво решить проблему жилищного кризиса невозможно. Жёсткий контроль за уровнем арендной платы и разные запреты либо просто обходятся, либо ведут к снижению объёмов строительства и новому витку дефицита. Если власти ограничивают рынок, они должны брать строительство на себя. Но для этого нужны свободные земли и годы системной работы. Альтернатива — упрощение правил застройки, повышение плотности строительства и справедливое распределение добавленной стоимости, зарабатываемой рынком.

Без этого любые попытки регулирования обречены порождать параллельные рынки, дефицит и социальное недовольство. Только баланс интересов государства, бизнеса и общества позволяет избежать крайностей — от безудержного роста цен до пустующих квартир в центре городов. Ситуация в Москве подтверждает эти закономерности. Массовая приватизация жилья лишила город инструментов гибкого управления рынком. Попытка компенсировать это положение через масштабную реновацию сталкивается с дефицитом земли, перегревом рынка и социальной усталостью людей.

Отсутствие чёткого механизма социального распределения жилья и ориентация на коммерческое строительство усиливают недоверие жителей к властям. Московский опыт показывает: без комплексного подхода, включающего элементы как госрегулирования, так и развитие социального жилья и прозрачную земельную политику, даже самые амбициозные программы не решают проблему дефицита, а лишь переносят её во времени и перекладывают на плечи будущих поколений.

Русскоязычная оригинальная версия материала создана, адаптирована для целевой аудитории и отредактирована русскоязычной редакцией Swissinfo / ип / нк / ап.

Что пишут швейцарские СМИ о постсоветском пространстве? Читайте свежий обзор!