无房一代：在瑞士买房简直是天方夜谭

对瑞士年轻人来说，买房越来越是一个梦。 Keystone / Michael Buholzer

在许多国家，年轻人买房变得越来越困难。瑞士也不例外。我们将深入剖析这个对买家极其不友好的房地产市场，以及这对下一代意味着什么。

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“你们只是没有那么想买而已。”这对年轻夫妇至今还记得卖家的这句话，那位卖家是通过继承得来的这套房子。他们当时出价想买一套位于瑞士某中等城市的半独立式住宅，这栋老房子已经有约100年历史，而且50年来从未翻修过。

尽管银行对该房产的估价最高不超过149万瑞郎(约合人民币1’276万元)，这对夫妇还是愿意出价170万瑞郎(约合人民币1’456万元)。

但这依然不够。用卖家的话说：“差得远呢。”

瑞士有许多夫妻和家庭都有过类似的经历。土地紧缺、长期低利率，以及来自欧洲邻国的劳动力不断涌入，使得住房需求持续升温。

近年来，房屋和公寓的价格扶摇直上。仅2017年至2024年这七年间，瑞士房地产价格平均涨幅就达30%。

苏黎世州银行(ZKB)房地产研究主管乌尔西娜·库布利(Ursina Kubli)表示，疫情过后，房价经历了一轮“令人咋舌的上涨”。自那以后，黄金地段的房价大幅攀升，就连偏远地区的房价也在上涨。她说：“水涨船高嘛。”

苏黎世州银行预计，今年苏黎世州的房地产价格将上涨4.5%，到2026年还会再涨4.5%。这意味着，瑞士人口最多的州里，一套普通独栋住宅在短短两年内就要贵出超过14万瑞郎(约合人民币120万元)。

普通收入者的储蓄已跟不上房价的上涨。对瑞士中产阶级来说，拥有一套自己的房子正变成越来越遥不可及的梦想。

苏黎世州银行数据显示，截至2024年，在苏黎世州，只有9%的 30-40岁夫妇有能力购买一套普通独户住宅，而不到五年前，这一比例还有13%。

高收入者能跟上房价上涨

目前，瑞士各类房产的自有住房率在各年龄段和各地区平均为36%。Wüest Partner咨询公司的首席分析师罗伯特·韦纳特(Robert Weinert)表示：“这一比例在过去几年有所下滑。”

Wüest Partner对瑞士各地的工资水平和房价进行了比较，结果发人省醒。调查显示，大约58%的双职工家庭连一套公寓都买不起，而买一套独栋住宅则对多达79%的双职工家庭来说根本不可能。

韦纳特指出：“收入和财富分配不均，意味着只有少数人拥有大量资金，但这足以推高房价。”这一现象在独栋住宅市场尤为明显。尤其是在市中心区域，独栋住宅正被成片拆除，取而代之的是公寓项目，独栋住宅市场整体供应持续收缩。

瑞银集团(UBS)房地产首席分析师克劳迪奥·萨普泰利(Claudio Saputelli)也认同韦纳特的看法。他补充说，如果拿收入中位数去跟房价比较，容易得出对市场的错误判断。他解释道：“如果只看那些有能力买房的人，市场趋势似乎并不那么夸张。”因为高收入者的工资增长基本还能赶上房价的上涨。

高房价导致社会割裂

房价节节攀升，让不少瑞士民众怨气冲天，这种情绪在社交媒体上越来越明显。例如，有人在Reddit上发帖讨论在瑞士买房的问题，说道：“你想在哪里买？如果是苏黎世，那就别想了…… 现在房价还真不能叫‘贵’，只是你的钱已经不值钱了。”

《每日导报》(Tages-Anzeiger)最近一则标题更是引发共鸣：“就算年薪20万瑞郎(约合人民币171万元)，也还是买不起房。”在英语国家，这类现象通常被称为“住房负担危机”(housing affordability crisis)，或者简称为“住房危机”(housing crisis)。英国、美国、澳大利亚等国都经历过类似的情况。

专门研究房地产并在伦敦经济学院和苏黎世大学授课的经济学家克里斯蒂安·希尔伯(Christian Hilber)指出：“住房危机像一枚楔子，导致整个社会的割裂。”

希尔伯认为，与英国相比，住房危机对瑞士的冲击相对较晚。经通胀因素调整后，英国房价自20世纪70年代以来(1970年第一季度至2024年第四季度)累计上涨了405%，而同期瑞士的涨幅则“只有”106%，涨势相对温和。

希尔伯把英国的问题归咎于过于严格的空间规划制度，长期压制了新建住房的供给。相比之下，瑞士在2010年代初之前一直保持着相当灵活的空间规划制度，房价大幅上涨基本都发生在那之后。

Wüest Partner最近发布的一张图表也反映了这一趋势，该图表比较了过去十年内，经济合作与发展组织(OECD)成员国的房地产价格相对走势。

财富分配不均

在美国，住房危机已持续多年，如今四分之三的美国人将“住房负担能力”视为一个日益严峻的挑战。

北卡罗来纳大学商学院下属凯南私营企业研究所(Kenan Institute of Private Enterprise)的萨拉·迪克森(Sarah Dickerson)观察到，年轻一代中弥漫着一种无力感。“我认为，人们依旧把拥有住房视作‘美国梦’的重要一环，但同时也认识到，对许多美国人来说，这个梦已经遥不可及。”

瑞士住房贷款的运作方式

考虑到瑞士颇为宽松的融资条件，其住房自有率之低令人颇感意外。在瑞士，只要贷款金额不超过房屋总价的三分之二，理论上购房者就无需还清这笔住房贷款。事实上，维持贷款状态还能享受税收优惠。

瑞士各大银行在审批贷款时，会以5%的“理论利率”来评估购房者的信用情况，同时还会预留1%的房屋总值作为维护和运营成本。综合来看，贷款人每年需要承担的总支出不得超过家庭年收入的三分之一，贷款才被认为是“可负担”的。

按国际标准来看，瑞士的房贷利率相对较低，目前十年期固定利率在1.4%至1.6%之间。随着近期利率下调，买房相较于租房反而更划算，这也进一步推高了整体房价。

迪克森认为，贫富差距扩大是问题的根源。在过去，买房曾是很多美国人积累财富的重要方式，而如今，这扇门正慢慢关闭。迪克森指出，如今只有那些出身富裕家庭的年轻人才有可能买得起房，长期来看，这一趋势将加剧社会分裂。

在瑞士，许多人也确实是通过房产积累了财富。但由于瑞士拥有完善的养老金和医疗保障体系，拥有房产在社会层面的象征意义远不如在其他国家那么大。

这一点从住房自有率就能看出：按照国际标准，瑞士的住房自有率一直处于较低水平。仅约三分之一的瑞士人拥有自己的住房，而在英国和美国，这一比例则接近三分之二。而在像罗马尼亚这类养老金体系薄弱的国家，超过95%的人口拥有自己的住房。  

购房策略

在瑞士，年轻的中产家庭往往别无选择，只能降低期望值，比如扩大房产搜索半径。苏黎世州银行房地产专家乌尔西娜·库布利指出，房地产平台的数据已经反映出这种转变。

另一条常见的出路是“将房产留在家里人手中”，这在瑞士其实非常普遍。库布利解释说：“大约有一半的房子都是在家族内部传承的。”

相比之下，在英国一种较为常见、但在瑞士很少见的策略是：不管某个房子是不是你的理想住所，先买得起的就买，只为开启房产持有的第一步，之后再卖掉换更满意的房子。

瑞士的情况发生变化的可能性很小。随着来自欧盟国家的移民持续增加，空置率有可能降至1%以下，瑞士的住房危机很可能会变得更加严重。

低利率叠加金融市场的不确定性，也让“买房出租”(buy-to-let)成为更具吸引力的投资方式，尤其是针对新建公寓。这类购房者买房不是为了自住，而是为了出租获利。结果就是，年轻家庭在购入公寓楼房产时，往往要和手头宽裕、寻求稳健投资机会的婴儿潮一代竞争。

几乎所有接受瑞士资讯swissinfo.ch采访的专家都认为：房价短期内不会下跌。

瑞银集团的萨普泰利表示，房价下跌唯一可能的原因，就是经济陷入长期衰退，但这显然不是中产家庭乐见的事情。

(编辑：Balz Rigendinger，编译自英语：瑞士资讯中文部/gj)