Соцжильё не по правилам: кто занимает доступные квартиры в Цюрихе?

Жилой комплекс Hardau 1 в Цюрихе (Zürich) находится на завершающем этапе строительства. Здесь можно снять 4,5-комнатную квартиру всего за 1860 франков в месяц — по меркам города это редкая удача. Keystone / Christian Merz

В Цюрихе ситуация на рынке арендной недвижимости остаётся весьма сложной. В городе реализуется муниципальная программа строительства доступных квартир, которой успели воспользоваться очень многие. Проблема, однако, в том, что не все, кто живёт в таких квартирах, действительно соответствуют критериям, дающим право на получение социального жилья.

Всего-то 1860 франков брутто за новую 4,5-комнатную квартиру в центральном районе города — с учётом перегретого рынка жилой аренды Цюриха это предложение выглядит почти как уловка мошенников: по таким ценам и в таком месте — такую квартиру? Однако за этим предложением стоят не мошенники, а сам город. Эта квартира входит в состав нового жилого комплекса Hardau 1, который строится на деньги муниципалитета. Сдавать в аренду квартиры власти собираются по себестоимости — по так называемой Kostenmiete.

Если иметь в виду, что в одной квартире жильцы живут примерно 25 лет, то в итоге арендаторы такого жилья смогут сэкономить около одного миллиона франков, а при условии даже умеренной доходности этого миллиона, вложенного на финансовом рынке — и до полутора миллионов. Такая низкая арендная плата возможна потому, что участок под застройку город приобрёл ещё в 1960-е годы и он до сих пор исходит из тех, исторических, расчётов стоимости. Ведь главный фактор, влияющий на цену жилья в Цюрихе — это именно цена земли. С середины 1970-х годов цена одного квадратного метра такой земли выросла в 12 раз. Так что на свободном рынке аренда аналогичной квартиры обошлась бы втрое дороже.

Читайте также:

Неудивительно, что интерес к таким квартирам огромен. Но столь же велико и раздражение тех, кто в итоге остаётся без шансов, и возникает вопрос: действительно ли эти квартиры достаются тем, кто в самом деле нуждается в социальном жилье? Сегодня этот вопрос стоит особенно остро, а потому город Цюрих готовится провести самую масштабную в своей истории ревизию муниципального жилого фонда. Те, кто не соответствует критериям, дающим право на получение социального жилья, должны будут освободить такие квартиры. Первый этап этой реформы будет реализован уже в 2025 году. А поводом для столь резкого шага стал газетный материал, опубликованный… уже более 10 лет назад.

В 2014 году газета Tages-AnzeigeВнешняя ссылкаr сообщила, что одна из состоятельных депутатов городского совета от правой Швейцарской народной партии (Schweizerische Volkspartei, SVP) использовала недорогую муниципальную квартиру в качестве второго дома — в дополнение к собственной вилле в городе Устер (Uster). Именно с этой публикации и началась в городе общественная дискуссия по вопросу о том, кто имеет право жить в социальных квартирах. Последовали новые разоблачения, и вот наконец город решил поставить сакраментальный вопрос ребром: «Кто в социальном домике живёт?»

«Расторжение договора – крайняя мера»

Итогом этой общественно-политической дискуссии стало принятие в городе новой редакции «Положения о порядке аренды» (Mietreglement). В нём город установил для арендаторов муниципальных квартир минимальные нормы заселённости, обязанность постоянного проживания и предельные уровни доходов. Документ вступил в силу в 2019 году, при этом был предусмотрен переходный период в пять лет. Реализация «Положения» затянулась из-за судебных жалоб. Так, одна жительница Цюриха, проживавшая в одиночку в шестикомнатном доме, дошла с жалобой до высшей судебной инстанции, Федерального суда в Лозанне — и проиграла. В его решении от середины 2024 года отмечено: учитывая существующий в городе дефицит жилья, Цюрих имеет законное право добиваться социально справедливого распределения муниципального жилого фонда.

Вальтер Ангст (Walter Angst), представитель Ассоциации арендаторов Цюриха. Keystone / Ennio Leanza

Именно после этого решения власти и получили возможность провести его полную проверку. Как позднее сообщила городская администрация, из 7 400 квартир, сдаваемых по себестоимости (Kostenmiete), 1 100 оказались «недостаточно заселёнными». Из них 150 квартир были признаны несоответствующими критериям социального заселения «в особо крупном размере» — именно с этих объектов Цюрих и начнёт проверку. Более сложным вопросом является проверка доходов жильцов социальных квартир: придётся проанализировать налоговые декларации за три года. Кроме того, даже в случае нарушений выселение будет проводиться постепенно — жильцам нужно будет успеть найти альтернативу.

На этом акцентирует внимание Корнель Рингли (Kornel Ringli), пресс-секретарь городского Управления недвижимости (Liegenschaften Stadt Zürich). Если окажется, что арендатор занимает слишком большое жильё (допускается иметь число комнат, максимум на одну комнату превышающее фактическое число жильцов социальной квартиры), то город предложит ему два варианта переезда. Расторжение договора аренды последует только в случае отказа жильца от предложенных вариантов.

«Расторжение договора аренды — это ultima ratio, крайняя мера, — подчёркивает Корнель Рингли. — Это не цель, а вынужденная необходимость. И мы всегда прикладываем максимум усилий, чтобы найти для людей подходящие варианты». Для особо сложных случаев предусмотрены исключения. Например, если семья находится в процессе развода, то выехавший партнёр при расчёте числа жильцов всё равно учитывается вплоть до момента наступления совершеннолетия детей. Сходный принцип действует и при оценке доходов. По действующим нормам, налогооблагаемый доход при заселении не должен превышать четырёхкратную сумму годовой аренды. В будущем планируется повысить этот порог до шестикратной суммы.

«Предотвратить геттоизацию»

Но тут есть одно «но»: город Цюрих ввёл порог в 15 % арендаторов, чьи доходы не соответствуют критериям получения социального жилья. Иными словами, если только 15 % таких квартир заняты «слишком богатыми жильцами», власти считают, что ситуация остаётся в пределах нормы. Действовать они начинают только при превышении этого порога — причём начинать будут с отселения арендаторов с самыми высокими доходами. Такая «серая зона закона» объясняется стремлением сохранить в городе надлежащую степень социальной смешанности населения и предотвратить геттоизацию Цюриха.

Читайте также по теме:

Причём власти настолько озабочены этой проблемой, что готовы сдавать дешёвое социальное жильё даже тем, кто зарабатывает до 230 000 франков в год. Для семей это означает брутто-доход от 300 000 до 320 000 франков в год — более чем вдвое выше среднего показателя по кантону Цюрих. Вальтер Ангст (Walter Angst) из Ассоциации арендаторов Цюриха (Mieterverband Zürich) не придаёт этому большого значения. Его организация изначально критиковала новое Положение об аренде (Mietreglement), но сегодня она вполне довольна его практической реализацией: «Для нас главное — чтобы власти учитывали трудные жизненные обстоятельства и предлагали людям разумные альтернативы». Единственную проблему он видит в том, что «у управляющих компаний почти не осталось свободы действий из-за страха перед обвинениями в фаворитизме. Но подобные риски будут всегда».

В последние годы действительно в поле зрения общественности регулярно попадали случаи, когда социальные квартиры распределялись без конкурса — и их предоставляли даже политикам и муниципальным госслужащим. Поэтому новое Положение об аренде обязывает чиновников добровольно устраняться от принятия решений в области распределения жилого фонда при возникновении конфликта интересов (на юридическом жаргоне это называется Ausstandspflicht). При этом точного учёта того, сколько именно депутатов и чиновников живут в муниципальных квартирах, город не ведёт — это подтверждает и представитель городского управления недвижимости Корнель Рингли.

Кристиан Хильбер (Christian Hilber) преподает в Лондонской школе экономики, эксперт в области недвижимости. swissinfo.ch

Экономист Кристиан Хильбер (Christian Hilber) видит в этой практике прежде всего механизм защиты уже сложившихся привилегий небольшой, хорошо информированной группы горожан: «Муниципальные квартиры часто достаются не тем, кто в них действительно нуждается, а тем, кто лучше осведомлён о положении на рынке, кто имеет связи или просто проявляет больше настойчивости». По его словам, всё это создаёт группы «инсайдеров и аутсайдеров». Подобные примеры есть во многих других странах.

«В Нидерландах, например, чтобы получить социальное жильё, надо стоять в очереди, причём ожидание может растянуться на годы. Это выгодно тем, кто подаёт заявку на такое жильё заранее — иногда ещё в подростковом возрасте», — поясняет К. Хильбер. По его мнению, устойчивость таких моделей объясняется прежде всего политико-экономическими причинами. Он ссылается при этом на американского экономиста Манкура Олсона (Mancur Olson), показавшего, что небольшие, хорошо организованные группы с чётко очерченными интересами часто добиваются непропорционально сильного влияния на политику. В самом деле, в 2018 году новая версия Mietverordnung прошла через городской совет Цюриха без единого голоса против.

Субсидировать людей

По оценке К. Хильбера, парламент, среди депутатов которого немало обеспеченных выпускников вузов, тем самым просто защитил свои собственные корпоративные интересы. Учёный признаёт, что у городских властей есть свои мотивы действовать так, как они действуют, однако аргумент поддержания «социальной смешанности» он считает скорее отговоркой, чем реальной причиной. В качестве альтернативы Кристиан Хильбер предлагает ввести гибкие арендные ставки, привязанные к доходу. То есть, по его мнению, надо перейти от субсидирования жилого фонда к субсидированию самих людей.

Сэкономленные средства, по его мнению, город мог бы направить на поддержку малоимущих арендаторов, строительство доступного жилья или на покупку земли под новые девелоперские проекты. Введение такой модели теоретически не исключает и Корнель Рингли: «Такое решение можно было бы рассмотреть, но политического запроса на это пока сейчас нет». Чтобы сдержать рост стоимости аренды, Ассоциация арендаторов Цюриха запустила две народные законодательные инициативы. Одна требует ввести государственный контроль арендных ставок в частном секторе, другая — увеличить масштабы строительства муниципального жилья. Однако проблемы «инсайдеров и аутсайдеров» эти инициативы не решают.

Русскоязычная оригинальная версия материала создана, адаптирована и отредактирована русскоязычной редакцией Swissinfo / ип / нк / ап.