I dolci privilegi di chi ottiene una casa popolare a Zurigo
Migliaia di residenti beneficiano degli alloggi comunali a basso costo a Zurigo. Tuttavia, non tutti gli inquilini e le inquiline soddisfano i criteri di ammissibilità della città. Zurigo intende ora adottare misure severe in merito, senza però penalizzare ampie fasce della popolazione.
1’860 franchi lordi per un appartamento di 4,5 locali di nuova costruzione in posizione centrale: nel surriscaldato mercato immobiliare di Zurigo, sembra una pubblicità falsa.
Dietro l’offerta, tuttavia, non c’è un truffatore, ma la città di Zurigo. L’appartamento fa parte del complesso residenziale Hardau 1, di recente costruzione, che la città affitta a prezzo di costo – la cosiddetta pigione commisurata ai costi.
Questi affitti bassi sono possibili perché la città ha acquistato il terreno negli anni Sessanta e ha fissato il prezzo delle unità in base al prezzo di acquisto dell’epoca.
Il terreno è il grande fattore che fa lievitare i prezzi a Zurigo. Dalla metà degli anni Settanta, il prezzo al metro quadroCollegamento esterno dei terreni edificabili è aumentato di dodici volte.
Sul mercato libero, un appartamento di questo tipo costerebbe tre volte l’affitto richiesto a Hardau 1. Su un periodo 25 anni, chi vive in un appartamento comunale può risparmiare 1 milione di franchi svizzeri, o addirittura 1,5 milioni se si calcola sulla base di un tasso di interesse moderato.
L’interesse per questi appartamenti è di conseguenza elevato. Così come l’invidia di coloro che restano a mani vuote. Si chiedono se siano sempre le persone che ne hanno diritto a beneficiare di questa opportunità.
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Il caso della multimilionaria è stata l’ultima goccia
La domanda è oggi più che mai attuale poiché la città di Zurigo sta pianificando il più grande sfratto della sua storia: chiunque non soddisfi i requisiti stabiliti dalla città non potrà più beneficiare di un appartamento comunale. Le prime misure correttive saranno attuate quest’anno.
A innescare questa decisione è stato un articolo di oltre dieci anni fa. Nel 2014, il Tages-Anzeiger riportòCollegamento esterno la notizia che una ricca consigliera comunale dell’Unione democratica di centro (UDC, destra conservatrice) di Zurigo utilizzava un appartamento comunale a basso costo come seconda casa, oltre alla sua villa a Uster.
“È davvero compito della città ospitare multimilionari a basso costo?”, hanno chiesto molte persone, irritate. Il dibattito si è acceso e altri casi sono diventati pubblici.
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Il risultato politico è stato un nuovo regolamento sugli affitti. La città ha stabilito un numero minimo di occupanti, ha definito obbligatoria la residenza ufficiale a Zurigo e ha fissato un limite massimo al reddito di chi vi abita.
Le nuove regole sono entrate in vigore nel 2019, ma con un periodo di transizione di cinque anni. I ricorsi hanno causato ulteriori ritardi: una donna che viveva da sola in una casa di sei stanze ha fatto ricorso al Tribunale federale svizzero e ha perso.
Nella sua sentenza della metà del 2024, il Tribunale federale ha dichiaratoCollegamento esterno che la città di Zurigo aveva un interesse legittimo a fornire alloggi urbani agli inquilini e alle inquiline in modo socialmente equo in considerazione della carenza di alloggi.
Più di un appartamento su sette è sotto-occupato
La sentenza del Tribunale federale ha spianato la strada alla città di Zurigo per la revisione di tutti i contratti di locazione.
Come ha poi annunciato pubblicamente, 1’100 dei 7’400 appartamenti offerti in affitto sono sotto-occupati. 150 di essi lo sono in modo significativo.
La città intende iniziare occupandosi di questi 150 affitti. Verranno inoltre controllati circa 100 appartamenti per verificare che gli inquilini e le inquiline soddisfino i requisiti di residenza. Successivamente, le autorità affronteranno tutti gli altri casi di sotto-occupazione.
Ci vorrà ancora più tempo per verificare la situazione reddituale. Uno dei motivi è che il Comune sta utilizzando le dichiarazioni dei redditi di tre anni diversi, tutti successivi al periodo di transizione.
Tuttavia, ci sono anche altre ragioni per lo scaglionamento delle misure: occorre trovare alloggi alternativi per le persone colpite, afferma Kornel Ringli, portavoce del dipartimento di gestione immobiliare della città di Zurigo.
Ad esempio, chi vive in un numero eccessivo di stanze (una stanza in più rispetto al numero di residenti consentito) riceverà due offerte di affitto alternativo da parte del Comune. Solo se queste vengono rifiutate, il contratto di locazione verrà interrotto.
“Per noi la disdetta è l’ultima risorsa”, afferma Ringli. “Non è ciò che vogliamo: ci impegniamo molto in termini di tempo e sforzi per ricollocare gli inquilini e le inquiline”.
In caso di difficoltà si applicano eccezioni generose. Ad esempio, nel caso di separazioni familiari, il partner che ha lasciato l’abitazione viene conteggiato nel numero di occupanti finché la prole non raggiunge la maggiore età.
Anche chi guadagna 300’000 franchi è risparmiato
Anche i limiti di reddito sono definiti in modo ampio. La regola è: al momento della prima occupazione, il reddito imponibile non può superare quattro volte il costo dell’affitto. Successivamente non può superare sei volte tale importo.
Tuttavia, la città di Zurigo chiude un occhio su un massimo del 15% dei suoi inquilini.
Solo quando la percentuale di coloro che guadagnano troppo è più alta, la città interviene. I casi devono essere esaminati, a partire dal reddito più alto, fino a raggiungere l’obiettivo del 15%.
Questo valore di tolleranza è giustificato dal mix sociale e dal desiderio di evitare la ghettizzazione.
La città offre persino appartamenti sostitutivi a chi ha un reddito elevato, fino a un reddito imponibile di 230’000 franchi all’anno.
Per le famiglie, ciò corrisponde a un reddito lordo di 300’000-320’000 franchi, più del doppio della media cantonale.
Anche chi guadagna così tanto dovrebbe comunque poter vivere in un appartamento comunale a Zurigo con un affitto commisurato ai costi, nell’interesse di un mix equilibrato.
L’Associazione degli inquilini contesta le nuove linee guida
È socialmente accettabile o equo? Walter Angst dell’Associazione degli inquilini della città di Zurigo non ha molto da eccepire al riguardo.
La sua associazione era critica nei confronti delle norme sugli affitti. Oggi è sostanzialmente d’accordo con il modo in cui vengono applicate. “Per noi era fondamentale che si tenesse conto dei casi di difficoltà e che venissero fatte offerte alternative ragionevoli”, dice.
Nel 2019, quando il consiglio comunale ha pubblicato la nuova direttiva sugli affitti (alla base del regolamento), Angst era un membro eletto della Lista Alternativa, di orientamento progressista. Ora limita le sue critiche alle linee guida di conformità. “Ai gestori immobiliari è concesso poco margine di manovra, al fine di evitare sospetti di clientelismo o favoritismi”, afferma. “Ma questo può sempre accadere”.
Prima dell’introduzione del nuovo regolamento sugli affitti, erano stati resi pubblici diversi casi in cui gli appartamenti erano stati assegnati senza bando di gara, anche a personalità politiche e dipendenti comunali. Il regolamento definisce quindi anche gli obblighi di ricusazione.
Tuttavia, Ringli conferma che la città non monitora il numero di queste persone tra gli inquilini e le inquiline.
Il dominio di una piccola élite urbana
Christian Hilber, è economista immobiliare presso l’Università di Zurigo e la London School of Economics. Considera l’approccio di Zurigo soprattutto come un sistema che tutela i diritti acquisiti e mantiene i privilegi di un piccolo gruppo di persone ben informate.
“Gli alloggi popolari spesso non vengono assegnati a chi ne ha davvero bisogno, ma a chi è più informato, ha più conoscenze o semplicemente è più insistente”, afferma Hilber. Gli alloggi popolari creano un circuito di persone che fanno parte del sistema o ne sono escluse, con condizioni completamente diverse, aggiunge.
Ci sono esempi di questo tipo in molti Paesi, come l’Austria, la Francia e il Regno Unito. “Nei Paesi Bassi, ad esempio, le case popolari vengono assegnate tramite liste d’attesa che possono protrarsi per anni. Questo favorisce i ‘furbi’ che si iscrivono presto, a volte da adolescenti”, spiega Hilber. In altri Paesi esistono sistemi a punti. Chi li conosce può ottimizzare di conseguenza la propria domanda per un appartamento statale.
Per Hilber, ci sono ragioni politiche ed economiche per cui tali sistemi sopravvivono alle riforme. Hilbert cita l’economista statunitense Mancur Olson, che è stato in grado di dimostrare che gruppi piccoli e ben organizzati, con interessi altamente concentrati, riescono a esercitare un’influenza politica sproporzionata.
Le nuove norme in materia di locazioni sono state approvate dal consiglio comunale di Zurigo nel 2018 senza un solo voto contrario. Il consiglio comunale, che comprende molti professionisti di alto livello, stava semplicemente tutelando i propri interessi, secondo questa teoria.
Hilber vede anche ragioni etiche o di benessere economico nell’approccio di Zurigo: “Una volta acquisito il diritto di utilizzare un appartamento, spesso la società lo considera praticamente inalienabile”.
L’incertezza di perdere un appartamento crea disagio, anche per le persone più agiate. D’altra parte, l’argomento della “mescolanza sociale” addotto dalla città di Zurigo sembra piuttosto pretestuoso.
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Come correggere il sistema
Per Hilber, una possibile via d’uscita ai problemi di Zurigo sarebbe rappresentata da affitti variabili legati al reddito. Ciò equivarrebbe a passare dalla sovvenzione degli oggetti (gli immobili) alla sovvenzione dei soggetti (le persone).
A differenza di oggi, un successo sul lavoro, come una promozione, non metterebbe più a rischio la situazione abitativa degli inquilini e delle inquiline della città. Allo stesso tempo, chi guadagna di più non beneficerebbe più dei bassi affitti statali.
Il denaro aggiuntivo che la città guadagnerebbe in questo modo potrebbe essere utilizzato per uno scopo specifico, ad esempio per finanziare la riduzione degli affitti per le persone indigenti o per sovvenzioni abitative o per l’acquisizione di terreni.
>> Ci sono molte risposte politiche alla carenza di alloggi, ma quali sono quelle che hanno i benefici desiderati? In questo articolo abbiamo messo a confronto alcuni esempi, da Vienna a Singapore:
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Carenza di alloggi: quali misure funzionano e quali no
Un sistema del genere sarebbe ipotizzabile, afferma Ringli del dipartimento di gestione immobiliare della città di Zurigo. Tuttavia, questo non è il mandato politico affidato alla città e al momento non sono in corso discussioni in tal senso.
Walter Angst dell’Associazione degli inquilini rifiuta categoricamente un cambiamento di sistema. Considera qualsiasi deviazione dal costo dell’affitto come un rischio che i proventi delle pigioni possano essere utilizzati per il bilancio comunale, come richiesto dai circoli liberali.
“La più grande maledizione a Zurigo è che l’invidia è aumentata perché gli affitti sono cresciuti così tanto. Le persone temono che, se dovessero lasciare i loro appartamenti, non riuscirebbero a trovare nulla con le loro entrate”, afferma Angst.
L’Associazione degli inquilini ha quindi lanciato due iniziative. Una di queste mira al controllo degli affitti imposto dallo Stato ai proprietari di immobili privati. L’altra chiede un’espansione della costruzione di alloggi statali.
L’associazione non affronta il problema di chi è incluso ed escluso nel settore dell’edilizia popolare.
>> La carenza di alloggi colpisce da tempo tutta la Svizzera. Di seguito riportiamo le cifre chiave più importanti:
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Carenza di alloggi in Svizzera: come stanno realmente le cose
A cura di Balz Rigendinger
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