「銀色海嘯」：人口變化會讓瑞士房價大跌嗎？

房價是否會持續上漲？有朝一日像蘇黎世Weinland這樣的郊區房價會不會大跌？ Keystone / Alessandro Della Bella

「當嬰兒潮那一代開始出售他們的房屋，房地產市場就會崩盤。」一位巴塞爾的人口學家說。美國也在對「銀色海嘯」(老化浪潮)的影響進行預測。那麼年輕一代能否等到房價腰斬呢？

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德國、法國、奧地利-雖然瑞士鄰國的房價近期出現下跌，但瑞士的房價卻依然堅挺，且持續攀升。

原因在於瑞士持續的人口成長。聯邦統計局最近發布了新的預測：未來30年內瑞士人口將從900萬繼續增長至1050萬。那些在瑞士投資買房的人-至少目前看來-不會犯錯。

三種基本情景 SWI swissinfo.ch

對“水泥黃金”(Betongold，指房產)這一說法提出質疑的是人口統計研究中心Demografik的創始人Hendrik Budliger。他的顧問公司專門研究人口老化加劇及勞動力遷移對於瑞士房地產市場的影響。

Budliger說：「我們今天看到的房價是『失真的』。它們似乎在暗示『房價將永遠上漲』。」但Budliger認為市場將作出調整。

退休人員增加；孩子在減少

他的預言基於2點假設。首先：聯邦的人口預測，也就是所謂的基準情景，是誇大的。更有可能出現的是“悲觀情景”，即瑞士人口從2043年起開始下降。

原因在於歐盟的發展態勢。德國、義大利等已覺察到專業人才的短缺，且勞動人口的數量正在減少。“現如今義大利和葡萄牙都試圖透過稅收優惠等方法留住人或吸引人，”Budliger說，「這種趨勢可能還會加劇。」

聯合國的人口預測考慮到了這種國家間的競爭。「聯合國採用了一種平衡模型。而瑞士(人口預測)的中位數則非常接近聯邦統計局的『悲觀情景』。」Budliger說。

其次他預計，隨著年齡結構的變化，會突然出現賣家增加而買家減少的局面。即使在基準情境下，65歲以上人口的比例到2055 年也將從20%升至25%。

年齡金字塔的今日與未來 SWI swissinfo.ch

「60 歲以上的人將會出售房產，」Budliger說，「這就是為什麼我們會有越來越多賣家的原因。而且這一代人的住房自有率最高。」

與之相對的是年輕一代，他們組成的都是些小家庭。 2024年瑞士的出生率降至1.28的歷史新低。 Budliger由此推斷：「早晚有一天我們的獨棟建築會過多，而要買房的家庭會過少。」

市場的變化已初露端倪。 Budliger預測說，這一變化趨勢將於2030年變得愈發明顯。許多業主負債累累，其退休金不足以支撐續約。

「如果市場崩盤-它一定會崩盤，那麼情況可能急轉直下。我們便會陷入一種『寧願今天賣了也不要等到明天』的境地。」Budliger說。

海嘯不會捲走所有人

這樣的影響會顯現出極大的地區差異，Budliger承認，大城市的中心將最後受到波及。

「中心抗跌理論在專業人士中流傳甚廣。房地產網站Zillow 針對美國的一項研究恰好用數據支持了這一觀點。

在美國因人口結構導致的房價暴跌被稱作’銀色海嘯'(Silver Tsunami)。但研究得出的結論是：銀色海嘯不會解決高房價問題，因為許多即將流入市場的房屋位於低需求地區。

北卡羅來納大學以社會視角研究房地產市場的Sarah Dickerson證實了這一發現：「嬰兒潮一代的許多人居住在郊區或農村地區，這意味著即將空置的房屋可能不太符合勞動人口的需求-他們更傾向於住在離城市近的地方。」

根據瑞銀(UBS)的警告，瑞士那些除老化外還面臨人口外流的地區，可能會出現「空置率上升、自有房屋價格下跌」的局面。這種情況尤其適用於格勞賓登州、伯恩山區以及提契諾州。

對瑞士聯合銀行UBS房地產分析部主管Claudio Saputelli而言，這只是地區性的局部現象。他並不認為瑞士的“銀色海嘯”會衝擊到中部高原地區。

「退休人員並不會在朝夕之間離世，」他表示，「一定會有人在勞動力市場上取代他們，這將抵消嬰兒潮帶來的影響。」雖然獨棟別墅或許不再是最受推崇的建築形式，Saputelli承認，「但另一方面，它也可能因稀缺而變得愈發昂貴。」

在Saputelli看來，真正決定房價走勢並引發市場調節的是因素是「經濟是否景氣​​」。他指出，持續性的經濟衰退，特別與高利率疊加，才會造成風險。

至多是小幅回調

蘇黎世州立銀行(ZKB)房地產研究主管Ursina Kubli同樣認為，目前沒有跡象表明會出現“銀色海嘯”：「當越來越多的人退休，也會有新的勞動力補充進來。」

目前的問題在於房屋建設不足，無法跟上人口流入的步伐，尤其在核心地段。 「我們離老年人的’房產洪水’還很遠。」

Kubli表示，獨棟住宅的供應過剩現象尚未顯現。「我們需要大幅提升居住密度，獨棟住宅有望被多戶住宅取代」，房價走勢可能會出現輕微回調。

Wüest Partner諮詢公司的首席分析師Robert Weinert則表示，嬰兒潮那一代出售其房產可能會在幾年內對房價上漲造成壓力，「但我不認為房價會下跌，因為長期來看瑞士的住房資源依舊是有限的。」

未來20年…

根據瑞士聯邦統計局的數據，即使最保守估計，瑞士人口也將持續成長至2043年，此後可能會緩慢下降。在此之前-也就是在近20年的時間裡-瑞士的住房需求將繼續上揚。

但Budliger說，目前的購屋者恰恰要關注這段時期，因為一間房子的居住週期也不過20年，若屆時房價大幅下跌，那麼對於今日背負上百萬瑞郎房貸、且將此視若平常的這一代人來說，可能將面臨財務崩潰的風險。且受影響的不止是他們。

瑞士目前的房貸規模約為1.3兆瑞郎，僅比人口規模9倍於它的德國低三分之一。 Budliger認為，從人口結構的角度來看，這會構成巨大風險。然而，在瑞士這樣一個“混凝土黃金之國”，Budliger的警告孤掌難鳴。

 (編輯：Balz Rigendinger/編譯自德語：宋婷/gj，繁體校對：盧品妤 )