外籍移民爱买房还是租房？他们有没有推高了瑞士房价？

城市内的公寓既受到外国人的青睐，也被当地人所喜爱。但是其他类型房屋就不同了。 Keystone / Michael Buholzer

在瑞士，技术移民和其他外籍人士喜欢住在怎样的房子里？他们对住房条件有何期待？一项新研究揭示了移民对瑞士房地产出租/出售市场的影响。

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出租房、独栋住宅、自有公寓：在瑞士房地产市场，无论哪个类型的房屋，房价趋势都明确指向一个方向：上涨！住房短缺问题也正在这个中欧山国蔓延开来。

造成这一态势的原因之一就是移民的迁入。过去25年间，瑞士人口从720万增长至900多万，这主要源自劳动力移民。随着乌克兰难民的涌入，瑞士净移民数量在过去10年间激增。

相关的政治辩论在瑞士纷纷展开：对“成长烦恼”的担忧影响到了瑞士与欧盟新双边协议的谈判。

近几年的移民大部分是瑞士自己“请来”的。因为国内技术工人匮乏，瑞士企业争相跨境寻聘人才。2024年，瑞士新增就业岗位中，三分之二的受聘者来自海外，尤其是邻国-德国、法国和意大利三国移民合计共占瑞士净流入人口的近40%。

移民给瑞士房地产市场带来了怎样的影响？与其情绪化地争论，不如去了解Wüest Partner咨询公司的一项最新研究-它旨在揭示移民在瑞士房地产市场的行为习惯，以及他们对瑞士居民租金和房价的实际影响。

以下是我们总结的几点最重要发现：

城市、乡村、城郊：外籍人士和流动工人喜欢住在哪里？

Wüest Partner的研究报告写道，瑞士的外籍移民更青睐居住在城市地区，他们中只有三分之一的人考虑搬到乡村居住。而瑞士籍居民中，有40%的人有迁往乡村地区的愿望。

除此之外，不管是在瑞士籍还是外籍居民眼中，大城市都是具有吸引力的居住地。然而，移民往往更多选择定居在城郊(城乡过渡区)或者中小城市，因为这些地区的物价更低，而且交通也便利。

从州际比较来看，日内瓦州、瓦莱州、巴塞尔城市半州、沙夫豪森州、纳沙泰尔州和苏黎世州的外国居民的比例高于平均水平。

值得一提的是，虽然日内瓦、巴塞尔和苏黎世的住房稀缺，租金也高昂，但这些瑞士主要城市吸引的一代移民(从国外迁入)人数要高于瑞士平均水平。但是从国内居民流动来看，这些大城市的迁出人口则大于迁入人口。

Wüest Partner公司首席分析师Robert Weinert解释说，日内瓦和苏黎世凭借其跨国公司吸引了众多外籍高素质人才。“他们负担得起高昂的租金。”

国内居民的迁移通常与家庭的组建相关。需要更多居住空间的人通常会搬到城市周边房价更便宜的地区。

这一趋势在沙夫豪森州和弗里堡州尤为突出：在这两个州，从国内其他地方搬来的居民数量明显多于从国外迁入的人数。两个州的不同之处在于，沙夫豪森州在外国移民中也颇受欢迎，而弗里堡州则不然。

“这两个州的租金和房价都相对较低。”Robert Weinert解释说。此外，在同相邻地区的比较中，两州显现出低税负优势-尤其是弗里堡州。虽然该州在全国范围内的税收优势并不高，但因其位于高税率的沃州和伯尔尼州之间，因此显现出相对的吸引力。

外国移民对瑞士的家有何期望？

调查中超过90%的受访者(无论国籍)选房时最优先考虑的因素是：售价或租金、居住面积、舒适度和室内光线。

除了上述因素之外，还有一些不能被忽视的次要因素，例如：瑞士籍居民更看重住房的可持续性，例如生态材料或绿色电力，以及与社会环境的亲近程度。

与此同时，外国移民则更重视“居住地是否靠近工作地点，开车或乘公共交通是否方便，以及附近是否有学校“等因素。

Wüest Partner表示，不同的考量反映出这两个群体人口结构的差异：移民群体更年轻，处于工龄且有子女的人口比例也更高-因此，他们更看重实用标准也不足为怪。

相比之下，瑞士家庭平均年龄更大、经济条件更优越，也更注重住房质量和周边环境-有孩子的家庭也不例外。

比起瑞士本土居民，外国移民更换住所的频率更高。2023年，法国籍移民的搬家意愿是瑞士公民的两倍多。

Wüest Partner的调研发现，比起从前，移民不仅更加频繁地离开瑞士，而且在瑞士境内的迁移也更加频繁。

在瑞士内部流动频率最高、迁移距离最远的移民群体均来自邻国。据Wüest Partner公司分析认为，之所以这样，是因为这些移民普遍有着良好的就业前景，对更经济的住房有很高的需求，尤其是在他们成家立业之后。

掌握瑞士当地语言也有利于这一群体的流动。来自西班牙、葡萄牙、东欧或土耳其的移民则不喜欢远距离迁移，“可能是为了保持与社交圈子的密切联系。”Wüest Partner的报告分析道。

瑞士人vs.外国人：谁的人均居住空间更大？

移民家庭的人均居住面积远小于瑞士家庭。瑞士家庭平均每人拥有1.9个房间，而外籍家庭人均拥有1.4个房间，他们相应拥有的人均居住面积也较小。

Weinert表示，这一现实可能源于收入差异；还有，外国家庭子女平均数量较高也是原因之一。“ 另一个重要因素是，瑞士公民的住房自有率更高-而且，在绝大多数情况下，自有住房房东的人均居住面积也更大。”

外籍移民更爱买房还是租房？

2023年，拥有瑞士永久公民身份的家庭中，44.1%拥有房产。跨国家庭中，这一比例为27.5%，而纯外籍家庭中，该比仅为12.3%。

“即使在瑞士居住数年，绝大多数移民仍然在租房居住。”Wüest Partner的报告写道。

造成这种情况的原因包括：移民群体平均年龄较低，在瑞士通常是临时性的居留，再有就是他们的经济资源有限-尤其是继承资本不足。越来越多的瑞士人买房时要依赖遗产继承。

2013年至2023年间，瑞士家庭的房屋自有率下降了0.5个百分点，外国家庭同比下降了1.8个百分点。

移民迁入对瑞士租金和房价有何影响？

尽管大多数移民都是租房者，但越来越多的高收入移民人群在移居瑞士几年后开始购买自有住房或度假屋。

一方面，移民增加了瑞士租房的市场需求，另一方面，部分瑞士本土和移民人口也期望拥有自己的住房，这些都间接刺激了瑞士的房地产市场。

根据Wüst Partner的数据，人口每增加1%，独栋住宅的价格就会上涨 0.88%，自有公寓价格会上涨1.37%。而租金的涨幅将会是1%。

既然移民大部分租房居住，为什么租金的上涨幅度并不明显高于房地产售价呢？研究者认为，房屋租赁与房地产销售市场受人口增长影响程度相似，这是由于租赁市场监管力度更强，对价格上涨有更强的抑制作用。

Wüest Partner研究报告在结论中强调，比起移民迁入这一因素，其他要素对房屋价格的影响更大：“对于自有房来说，抵押贷款利率、经济增长和通货膨胀是影响房价的重要因素；而租金则主要受参考利率、通货膨胀和房屋空置率的影响。”

(编辑：Balz Rigendinger，编译自法语：郭倢/dh)