Les loyers attendus en baisse pour la 1ère fois depuis l’an 2000

(Keystone-ATS) Alors que l’offre de logements s’est accrue, les prix de ces derniers, qu’ils soient loués ou achetés, devraient baisser l’an prochain et ce pour la première fois depuis l’an 2000. Toutefois, ces corrections resteront modérées, estime Wüest & Partner.

Pour l’ensemble de la Suisse, les loyers de l’offre devraient en moyenne fléchir de 0,3% l’an prochain, après avoir encore légèrement augmenté de 0,5% cette année, ressort-il de l’édition d’automne du rapport “Immo-Monitoring” publiée jeudi par le cabinet de conseils zurichois. Du côté des appartements en PPE, un repli est également attendu, soit de 0,6%, alors qu’une hausse de 0,4% se profile pour les maisons individuelles.

Au niveau régional, les loyers de l’offre resteront orientés à la hausse dans l’espace zurichois (+0,3%), en particulier la ville de Zurich (+0,4%), ainsi qu’au Tessin (+0,8%). En revanche, Wüest & Partner table sur une éclaircie pour les locataires dans l’Arc lémanique (-0,6%), en Suisse occidentale (-0,8%) et en Valais (-2,1%).

Dans le contexte d’une conjoncture en légère reprise, les quatre principaux facteurs influençant la demande immobilière restent stables. Alors que la moitié du délai de trois ans prévu pour la mise en oeuvre de l’initiative contre l’immigration de masse est déjà échue, l’immigration se situe au même niveau que l’an passé.

Intense activité de construction

La croissance démographique actuelle, tout comme celle de l’emploi, correspond à la moyenne de la dernière décennie. Dix années durant lesquelles l’expansion s’est révélée forte aussi bien en comparaison internationale qu’historique. Le nombre de ménages devrait ainsi progresser de 40’000.

Autre moteur de la consommation intérieure, le revenu disponible réel par habitant devrait lui aussi s’étoffer, conséquence d’une inflation toujours négative. Dans ce contexte, l’ère des taux d’intérêt à bas niveau devrait encore se prolonger, aucun changement n’étant attendu au niveau de la politique monétaire de la Banque nationale suisse (BNS). De plus, l’immobilier demeure un placement attrayant, face à un manque d’alternatives en la matière.

Du côté de l’offre, l’intense activité de construction des années précédentes est venue satisfaire une bonne partie de l’excédent de la demande. Et la part des logements locatifs des segments de prix moyens s’est accrue au détriment de ceux affichant des loyers élevés, notamment du fait d’une offre étendue dans les agglomérations des grands centres et aussi pour les appartements de petite taille.

Au 1er juin 2015, les surfaces de logements vacantes s’affichaient en hausse de 12% sur un an. impressionnante, la progression de l’offre en la matière s’est dans le même temps arrêtée à 7%. Et la tendance va se poursuivre jusqu’en 2016, de nombreux objets devant encore apparaître sur le marché.

Fin des hausses de prix pour les PPE

Présentant un profil risque/rendement favorable, les immeubles résidentiels sont plus que jamais demandés. Alors que les investisseurs recherchent des développements de nouveaux projets, ces derniers vont exercer une certaine pression sur les prix.

Du côté des propriétés par étages (PPE), les hausses de prix ne sont plus à l’ordre du jour. Compte tenu d’une dynamique de demande relativement faible, avec des signes de saturation ayant augmenté au cours des derniers trimestres, les prix de l’offre devraient tendre légèrement vers le bas, tout comme ceux des transactions, observe Wüest & Partner.

Alors que la construction de PPE neuves se tasse, l’offre de logements n’augmente plus. Mais ce segment demeure solide, du fait de “l’inébranlable popularité de la propriété du logement”. Pour preuve, le niveau des prix a légèrement augmenté au premier semestre 2015. Toutefois, la hausse résulte d’un réajustement de certaines régions où les prix étaient plus faibles.

L’an prochain, les prix continueront cependant à diminuer dans l’Arc lémanique (-1,6%) et particulièrement à Genève (-1,8%), en Valais (-2,3%) et en Suisse occidentale (-0,8%). A contrario, les prix augmenteront de 0,6% dans le canton de Zurich et de 0,5% en Suisse centrale.

Loyers commerciaux en repli

Dans le segment des maisons individuelles, la croissance des prix a récemment ralenti dans toute la Suisse. Après 10 ans d’envolée des prix à hauteur de 3,4% par an, les prix de l’offre ont augmenté de 2,2% entre 2014 et 2015. L’écart de prix entre les régions chères et meilleur marché se réduit.

Dans le marché des surfaces artisanales, de bureaux et de vente, la pression sur les loyers se maintiendra l’an prochain. Les impulsions de la demande pouvant absorber les locaux libres fait défaut à biens des endroits.