Raiffeisen ne craint pas l’éclatement d’une bulle immobilière

(Keystone-ATS) Le boom de l’immobilier, qui se manifeste en Suisse depuis une vingtaine d’années, est justifié et l’atterrissage devrait s’effectuer en douceur. Ces prévisions rassurantes émanent d’une étude de la banque Raiffeisen publiée jeudi, basée sur divers indicateurs.

Les prix de l’immobilier et le volume des hypothèques ont énormément augmenté ces dernières années, ce qui inquiète les observateurs du marché et les autorités de surveillance, relève Raiffeisen. Mais selon la banque, il n’y a pas de raison de s’alarmer. Les prix se sont certes parfois envolés, mais l’établissement st-gallois attend des corrections.

“Celles-ci devraient cependant avoir lieu au cours d’un atterrissage en douceur de l’ensemble du marché”, estiment les économistes de la banque. Cet atterrissage est déjà prévisible, car de premières tendances de saturation sont perceptibles.

D’autres indicateurs vont dans le même sens. Par exemple, les critères de capacité financière sont strictement respectés, ce qui crée une marge de manœuvre importante en cas de crise. Un choc massif des taux, qui ferait exploser cette marge de sécurité, n’est en outre pas possible dans un proche avenir.

Accès à la propriété plus difficile

De plus, l’autorégulation des banques intervient aussi, avec des prescriptions d’amortissement renforcées ainsi que 10% en capitaux propres exigés, ajoute l’étude. De nombreux ménages proches des seuils ont ainsi plus de difficultés à accéder à la propriété et rares sont ceux qui remplissent encore les critères de capacité financière.

L’offre, quant à elle, présente une très grande capacité d’adaptation: on construit d’ores et déjà davantage de logements pour la location que pour la propriété. Les économistes du Groupe Raiffeisen considèrent que des surcapacités semblables à celles du début du crash immobilier des années 90 sont donc exclues.

Conditions favorables

Le boom du logement en propriété, qui a démarré en 1995, a été favorisé par divers facteurs, souligne l’étude. Parmi eux figurent un programme d’encouragement à la construction, la correction des prix des terrains, l’érosion du cartel du bâtiment, les taux favorables ou la possibilité de recourir au 2e pilier pour accéder à la propriété.

Du côté de la demande, les “baby-boomers” sont parvenus à l’âge où l’accession à la propriété devient possible et la propriété par étages est devenue pour la première fois tendance en Suisse. La base de cette course phénoménale pour rattraper le retard de la propriété du logement en Suisse était ainsi posée, note Raiffeisen.

En raison de l’attractivité croissante de l’immobilier dans un environnement où les possibilités alternatives de placement manquent, ceux qui peuvent se le permettre habitent dans le logement dont ils sont propriétaires. C’est une décision économiquement rationnelle. “C’est justement à ce sujet que la situation actuelle diffère de manière déterminante de celle de la fin des années 80”, souligne Martin Neff, chef économiste du Groupe Raiffeisen.

Secteur hypothécaire toujours prioritaire

Patrik Gisel, qui a succédé à Pierin Vincenz à la direction de Raiffeisen, a profité de son premier jour dans sa nouvelle fonction pour souligner qu’il continue à miser sur le secteur hypothécaire. Malgré une diversification, le financement de la propriété immobilière reste l’activité principale du groupe, a-t-il dit devant les médias à Zurich.

En écartant les craintes d’explosion d’une bulle immobilière, M. Gisel s’inscrit dans la ligne de son prédécesseur. Raiffeisen avait déjà auparavant relativisé les inquiétudes exprimées par la Banque nationale suisse (BNS). La banque voudrait à l’avenir intensifier la recherche sur le marché de l’immobilier et élaborer également ses propres modèles tarifaires, a-t-elle expliqué.

L’ancien directeur de Raiffeisen Pierin Vincenz a accédé jeudi à la présidence du conseil d’administration du groupe Helvetia.