Zurigo, come la capitale mondiale della carenza di alloggi sta affrontando il problema

Il 5 aprile, migliaia di persone hanno manifestato a Zurigo contro la crisi degli alloggi. Si è trattato della più grande manifestazione per gli alloggi in città dall'inizio del millennio. Keystone / Ennio Leanza

In media, solo 7 appartamenti su 10’000 a Zurigo risultano sfitti. Questo tasso è il più basso della Svizzera e, probabilmente, di tutto il mondo occidentale. Come sta affrontando la città questa crisi abitativa? 

Chi cerca un appartamento a Zurigo ha un problema. Come recita una battuta popolare, la cosa migliore che può fare è rilassarsi in una delle code per le visite agli appartamenti. 

Queste code sono uno spettacolo tipico della metropoli. Solo pochi mesi fa è diventato virale un video della comica Lara Stoll, che la mostrava in fila con altre 300 persone per vedere un appartamento. 

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Il mercato immobiliare della città sulla Limmat è praticamente esaurito, se si considera il tasso di appartamenti sfitti. Questa percentuale, calcolata su una data specifica, indica gli immobili non occupati in quel preciso momento. Con lo 0,07%, Zurigo ha il dato più basso in Svizzera e, secondo alcuni studi, anche nel mondo occidentale. 

Swissinfo.ch ha analizzato i dati comparativi delle principali metropoli mondiali. Sebbene la qualità dei dati e i metodi di ricerca possano differire, Zurigo emerge comunque come una delle città con la carenza di alloggi più critica. 

Kai Reusser

La città più grande della Svizzera, che conta circa 450’000 abitanti, sta affrontando questo problema da tempo, ma la pressione è costantemente in aumento. Solo all’inizio di aprile, migliaia di persone sono scese in piazza per protestare contro la scarsità di alloggi. 

Prezzi dei terreni alle stelle

Per combattere la carenza di alloggi, l’anno scorso le politiche e i politici della città hanno approvato la creazione di una nuova funzione: da allora il “delegato agli alloggi” Philippe Koch si occupa della mancanza di abitazioni a Zurigo. 

La stampa ha soprannominato l’ex docente di politica urbana e processi urbani presso l’Università di Scienze Applicate di Zurigo “Mister Wohnen”. Un titolo che non gli piace. 

Incontriamo Koch insieme ad Anna Schindler, direttrice dello sviluppo urbano di Zurigo, presso il Municipio cittadino. 

Schindler, che ha un ufficio con vista sul Limmatquai e sulla chiesa di Fraumünster, e Koch sono entrambi impegnati nel compito di guardare alla città dal punto di vista delle molte persone che a malapena riescono a permettersi di vivere a Zurigo. 

L’obiettivo politico è chiaro: entro il 2050, un terzo degli appartamenti in affitto dovrà essere senza scopo di lucro, il che significa che non dovranno generare profitti. Questi appartamenti dovrebbero essere distribuiti in modo razionale nei settori economico e medio. 

A Zurigo, la percentuale di appartamenti senza scopo di lucro è stagnante da anni, oscillando tra il 27% e il 29%, a seconda della definizione utilizzata. 

>> Qual è la situazione a livello svizzero e quali sono gli scenari per il futuro? Ve lo spieghiamo in questo articolo:

Comprare, comprare, comprare

Cosa si sta facendo per risolvere il problema? “Stiamo acquistando molto di più di prima”, afferma Schindler. La Città ha l’incarico di acquistare terreni e ha messo a disposizione importanti  risorse economiche per farlo. Dal 2025, con i promotori immobiliari senza scopo di lucro, ha infatti a disposizione 300 milioni di franchi dal fondo per l’edilizia abitativa. 

Questi fondi non risolveranno i problemi strutturali. “Si tratta di un mercato delle offerte. Non esiste un diritto di prelazione”, dice Schindler. “A un certo punto, la Città non può più fare offerte, come nel caso di Üetlihof”. 

La città di Zurigo ha quasi acquistato il complesso di uffici Üetlihof come riserva strategica, ma il prezzo di 1,2 miliardi di franchi era troppo alto per la maggioranza del parlamento cittadino. Keystone / Alexandra Wey

Üetlihof, l’ex campus del Credit Suisse, è di proprietà del fondo sovrano norvegese dal 2012. Il Municipio di Zurigo aveva proposto di acquistare questo vasto appezzamento di terreno nel 2022 per 1,2 miliardi di franchi, con l’intento di usarlo come riserva strategica. Tuttavia, la proposta è stata respinta dal Parlamento cittadino con una stretta maggioranza. 

Questo episodio mette in evidenza uno dei problemi principali della metropoli: l’impennata dei prezzi dei terreni e la scarsità di aree disponibili. “Zurigo ha venduto molti terreni negli anni ’80, e ora dobbiamo ricomprarli a prezzi molto più alti”, spiega Schindler.  

Oggi, infatti, metà del prezzo di un appartamento è determinato dal valore del terreno. Koch ritiene che una delle soluzioni alla crisi degli alloggi sia quella di separare il mercato fondiario da quello immobiliare. 

Un possibile strumento per raggiungere questo obiettivo è il leasing edilizio, che permette di mettere a disposizione terreni urbani a sviluppatori senza scopo di lucro in cambio di un canone di locazione. Tuttavia, la disponibilità di aree è limitata. 

Altri strumenti che coinvolgono i proprietari privati sono difficili da applicare in Svizzera, come la tassazione dei terreni inutilizzati per combattere la speculazione fondiaria.  

Fino a oggi, Zurigo ha preferito utilizzare incentivi piuttosto che misure punitive. Ad esempio, consente un indice di utilizzo più elevato (cioè una maggiore densità edilizia) se alcuni appartamenti sono senza scopo di lucro. 

Densificazione e verità

Il maggiore potenziale di crescita e il mezzo più efficace per combattere la carenza di alloggi a Zurigo risiedono nelle nuove costruzioni sostitutive. Gli ampliamenti degli edifici esistenti, infatti, non sono sempre redditizi per gli investitori. Inoltre, ci sono obiezioni contro l’idea di aggiungere semplicemente un piano in ogni edificio, in quanto questo potrebbe danneggiare l’assetto urbano. 

Un’indagine condotta due anni fa ha rivelato che, grazie alla densificazione, negli edifici sostitutivi si ottiene in media l’87% di spazio abitativo in più. Il problema sono gli effetti collaterali. 

Con le nuove costruzioni, infatti, gli affitti tendono ad aumentare, e alcuni inquilini di edifici più vecchi vengono sfrattati, anche da promotori immobiliari senza scopo di lucro. Questo crea un conflitto tra gli obiettivi di crescita e la giustizia distributiva. 

“Abbiamo bisogno di una promozione sia del soggetto che dell’oggetto”, afferma Koch. Tradotto, significa che l’ufficio di assistenza sociale deve fornire un sostegno sufficiente ai lavoratori e alle lavoratrici a basso reddito e che la Città deve fornire appartamenti senza scopo di lucro e sovvenzionati. 

>> 2’000 franchi per una stanza in un appartamento condiviso? Questo articolo dà un’occhiata ai prezzi degli appartamenti a Zurigo:

L’alternativa è una continua gentrificazione. “Oggi, il terzo inferiore deve richiedere appartamenti che assorbono più del 50% del loro reddito familiare”, afferma Koch. La regola generale in Svizzera è che i costi dell’alloggio non dovrebbero rappresentare più di un terzo del reddito. 

La spietata spirale dei prezzi

Nel frattempo, la questione degli affitti elevati a Zurigo riguarda anche la classe media. Un sondaggio condotto nel 2023 ha rivelato che il 40% della popolazione ritiene che gli affitti siano troppo alti rispetto al proprio reddito.  

Questo è particolarmente vero per chi è alla ricerca di un nuovo appartamento, poiché gli affitti richiesti sono più alti del 26% rispetto a quelli esistenti. 

Solo in parte ciò si spiega con il fatto che tra gli immobili offerti ci sono anche quelli di nuova costruzione, che naturalmente costano di più. La spirale dei prezzi è spietata. Come il resto della Svizzera, la città di Zurigo non ha ancora trovato strumenti che funzionino. 

La crisi degli alloggi ha anche a che fare con gli stili di vita e la demografia. Il numero di persone per economia domestica è diminuito, mentre lo spazio pro capite è aumentato. 

Oggi a Zurigo vivono circa le stesse persone che vivevano all’inizio degli anni ’60, nonostante una crescita netta di quasi 90’000 appartamenti. Oggi costruiamo densamente, allora vivevamo densamente. 

Kai Reusser

I soldi si fanno con i ricorsi

In definitiva, è la domanda a spingere i prezzi verso l’alto, alimentata dagli stipendi più elevati di chi lavora nelle grandi aziende presenti in città, come Google o nel settore finanziario. Tra queste persone ci sono molti espatriati.  

“È una realtà che i redditi in città sono aumentati in media, e con essi i prezzi dei terreni e degli affitti”, afferma Schindler. 

Per stabilizzare i prezzi sarebbe necessaria una maggiore offerta. L’attività edilizia a Zurigo, come in molti centri della Svizzera, è però molto difficile. Non solo le procedure di autorizzazione sono più lunghe, ma anche i ricorsi sono molto più frequenti. 

“Ci sono ricorsi contro il 70% dei progetti zurighesi”, afferma Koch. Di norma, questi ricorsi hanno lo scopo di causare ritardi o di raggiungere un accordo finanziario per i grandi progetti. 

>> Il problema legato alla gentrificazione:

La ricerca di appartamenti come sport popolare

Koch e Schindler non vedono una soluzione semplice per la crisi degli alloggi a Zurigo. È necessario un dialogo, anche con le istituzioni orientate al rendimento come i fondi pensione, per modellare lo sviluppo in modo socialmente accettabile e fornire un sostegno politico. 

Né affidarsi al mercato né regolamentare in modo più incisivo, ma dialogare: questo è il ritornello della politica svizzera che risuona dal Municipio di Zurigo. 

Infine, Koch e Schindler sottolineano che la crisi degli alloggi non riguarda tutti i residenti di Zurigo allo stesso modo. Sebbene la domanda di appartamenti sia alta, molte persone che fanno domanda per gli alloggi pubblici hanno già un’abitazione in città e partecipano semplicemente alla selezione per motivi casuali, senza speranze reali di ottenere un appartamento. 

Molto ricercato: il complesso urbano Tramdepot Hard (blocco a torre bianco con edificio basso) si trova direttamente sulla Limmat. Gli affitti sono molto più vantaggiosi rispetto al mercato libero. Keystone / Michael Buholzer

Un esempio emblematico della crisi abitativa a Zurigo è la recente locazione del nuovo complesso residenziale Tramdepot Hard, costruito dalla città. Questo grande complesso sorge direttamente lungo il fiume Limmat e si trova a sud del vivace Distretto 4, una delle zone più trendy della città. Per i circa 140 appartamenti messi a concorso, sono arrivate quasi 15’000 domande. 

L’esperienza della città mostra inoltre che molte persone richiedenti non sono nemmeno a conoscenza delle condizioni scritte in piccolo. Ci sono limiti di reddito e di patrimonio che determinano chi ha diritto a un appartamento. Se si analizzano le domande più da vicino, si scopre che una parte significativa di chi s’interessa non ha nemmeno i requisiti per ottenere un’abitazione. 

Molti, però, non lo sapranno mai. Questo perché, nella capitale mondiale della carenza di alloggi, solo coloro che vengono selezionati tramite sorteggio possono effettivamente presentare il proprio dossier di candidatura.

A cura di Balz Rigendinger