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山区留宿率


瑞士高档旅游地区韦尔比耶状况:保持镇定,继续努力


作者:Simon Bradley, 于 韦尔比耶


韦尔比耶(Verbier)地区大部分放眼可见的建筑物,早在曾备受争议的韦伯法案(Lex Weber)于2016年初正式生效之前,就已经获得审批通过了。 (swissinfo.ch)

韦尔比耶(Verbier)地区大部分放眼可见的建筑物,早在曾备受争议的韦伯法案(Lex Weber)于2016年初正式生效之前,就已经获得审批通过了。

(swissinfo.ch)

坚挺的货币、对第二居所的苛刻限制、滑雪者人数的下降,以及难以预测的雪况,都令瑞士各滑雪区与当地企业的工作量打了折扣。瑞士资讯swissinfo.ch专门走访了韦尔比耶(Verbier)的多家房产公司,想知道他们如何应付这样的处境。

这是2月初一个清冷周六的早晨,在韦尔比耶年代最久远的房产中介之一Domus房产公司(多语)门外绵延不绝的车流缓缓泊下车,车厢内满满当当、车顶上载着滑雪板。

“这是比利时周,”公司经理卡尔拉·拉代罗(Carla Ladeiro)向记者解释。

在大门内,她像老朋友一样迎接这些刚刚到达的疲倦客人:“您好,彼得斯太太,近来可好?您的木屋跟往常一样安排齐备,这是您的登山滑雪卡,这是送给您的瓦莱州杏子果酱和一瓶葡萄酒。”

韦尔比耶是瓦莱州(Valais)一座肆意扩展的高档度假区,它因为富有挑战性的滑雪道和富有活力的夜生活而知名,特别受法国人、斯堪的纳维亚人和英国人的喜爱,其中还包括英国王室。

今天会有40位比利时人来这里入住。Domus也同韦尔比耶许多房产公司一样,很大程度上依赖于忠诚的回头客-这些冬季运动爱好者们常常以家庭为单位,一代一代人多年来总是租住同一套公寓或木屋。

然而在这热情的欢迎后面,掩饰着当地房产业的忧虑。

这个冬季降雪特别晚,导致圣诞节期间少有游客。2月份的订房情况相对不错,但总体而言,今年的租金比2015年下降了20%。

“我们有种感觉,就是很多人利用汇率优势,改去欧元区别的地方滑雪,”公司业主米尔科·皮丘(Milko Picchio)抱怨道:“我们成了坚挺瑞郎的囚犯。”

2015年1月,瑞士国家银行(Swiss National Bank)出乎意料地取消了1欧元兑换1.2瑞郎的保底汇率。瑞郎很快升值,令度假与房产变得更加昂贵,如今的汇率停留在1欧元兑换1.1瑞郎左右。与此同时,由于欧元针对主要货币的汇率自2014年起发生贬值,使得奥地利和法国度假区便宜了约6%。

豪华

韦尔比耶最大房产公司之一Bruchez & Gaillard(法、英)的出租经理斯蒂芬妮·梅利(Stephanie Melly)也认为,生意不好做。

“几年前人们圣诞节期间一来就是两个星期,现在只在新年假来一周,”她注意到。

这家公司试图通过新网站来改变局面,网站上提供全包式度假套餐,早预订的人能得到九折优惠。游客还会得到商店的九折购物券及一瓶赠送的Bruchez浅色葡萄酒。然而游客人数在2016年仍有下降。

“我们提供了各种优惠,但这里毕竟是个豪华度假区。只有有钱人才来会韦尔比耶,”这位年轻的经理在带我参观一座有六个床位的木屋时说道。这座木屋将迎来一家法国人和他们的狗。

这座三层楼的木屋每周的租金为2.2万瑞郎(约合14.5万元人民币),在他们提供的房产中属于高端产品,但同时提供的还有一位幼儿保姆、厨师,和去附近滑雪道的直达通道。

空置床位 

据说瑞士的滑雪房产受坚挺瑞郎的抬升,已位居世界上最昂贵之列。可是在汇率之外,房产公司还其他担忧的问题。

从2016年元旦起,倍受争议的韦伯法案(英)(Lex Weber)正式生效。该法案旨在限制新第二居所和瑞士村镇的空置床位,将其比例控制在地方行政区总住宅数量的20%,以帮助保护环境、鼓励可持续性旅游业。

瓦莱州经济很大程度上依赖旅游业,该州对动议的抵制也最突出。专家预测,韦尔比耶等度假区的发展空间将受到很大限制-而此地早已超过20%的限额(已达60%),销售将会减少,价格也会略有下降。

Guinnard房产公司(法)总裁丹尼尔·吉纳尔(Daniel Guinnard)透露,尽管有韦伯法案的限制,当地市场却表现得非常“稳定”。这两、三年中有更多木屋与公寓进入销售市场,旧房产的价格有下滑(-2至-3%),较新住宅的价格却稍有攀升(+2至+4%)。

“在韦伯法案之初,也就是我们开始讨论它时(2007年左右),交易总数出现过下降。之后情况逐步稳定,从2012至2015年稍有回升,每年大约为5-6%。尽管全球出现危机,经济却超过2000-2005年我们曾有过的销售状况良好的阶段,”吉纳尔表示。

别无选择

皮丘也承认:销售情况确实不错,50%的房产出售给了瑞士人,另外一半则出售给了富裕的英国人、斯堪的纳维亚人和法国人。“曾经有些年份,我们售出的房产寥寥无几。相比之下,去年的销售量还是相当不错的。”

他坦言,从长远来看,韦伯法案会限制业务的发展,但“我们也别无选择”。

“(围绕韦伯法案的)法律不安全感现在消失了吗?”吉纳尔说道:“我也不清楚,但我实在很难看出来,在很多案例中我们到底要怎样应用这部法律。从中期来看,韦伯法案会导致价格上涨,毕竟我们不能再修建新住宅了。这降低了供应,可需求却保持稳定。”

据日内瓦咨询师洛朗·瓦纳(英)(Laurent Vanat)介绍,也许对房产公司和潜在的木屋买家来说,最大的问题是在瑞、奥、法、意及美、加等主要滑雪市场滑雪者人数从2012-2013冬季起就逐年下降。

这一长期走势令人感到不安。瑞士缆车协会(Swiss Cable Car Association)的独立数据(德、法)也显示,在2013-2015年间,各度假区的滑雪者总天数下降了24%,而这一稳步下滑始于2008-2009冬季。

造成这个问题的部分原因是人口变化。根据缆车协会的数据,从2001到2011年,年龄在20-29岁之间的瑞士成年人中,参加滑雪运动者的比例由25%下降至18%。瑞士旅游局(Switzerland Tourism)称,我们的社会愈加趋向多元文化性与都市化,越来越多的家长不再滑雪,为学生组织滑雪冬令营的学校也越来越少。

“以前我们都是被迫去滑雪。但如今人们有了无穷无尽的选择,而滑雪却依然很昂贵,一家人在韦尔比耶滑一天雪的费用,可能会达到数百瑞郎,”吉纲尔解释道。

不过,梅利深信青少年们仍然对冬季运动感兴趣。但她也认为,欧洲的婴儿潮一代-肯花钱的家长们-开始把兴趣由雪上运动转向海边假期。

“十年前一直到4月份的复活节还是人满为患,现在业务却更加难做了。到滑雪季结束前,我们还得跟海滩度假区打出的惊人优惠来竞争,”她补充说。

韦伯法案细则

瑞士大约有50万套第二居所,其中大多数位于26个州中的5个:伯尔尼州、格劳宾登州(Graubünden)、提契诺州、瓦莱州与沃州(Vaud)。旅游区的那些第二居所并未用于商业用途,每年的平均入住率只有30-40天。

根据2016年元旦生效的修订过的法律,如果一个地方行政区的第二居所未超过居民区及该区总面积的20%,那么仍可以修建新的第二居所。

不过也可以有例外。在已超过20%限额的地区,新公寓或木屋若是用作可持续性酒店式综合楼群,并设有接待处等服务,那么可以允许修建。

在2012年3月动议通过前修建的第二居所,可以扩建至30%。但这些居所不能被改建为新的单间公寓或普通公寓。

(经营25年以上)不景气、不营利的酒店可被改建为第二居所,但不能超过其使用面积的一半。剩余部分必须继续作为酒店或主要居所使用。旧谷仓或传统建筑也可被改建成第二居所。


(翻译:小雷), 瑞士资讯swissinfo.ch

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