Les coopératives contre la bulle immobilière

Keystone/Photopress

Dans l’ombre d’une potentielle bulle immobilière, des résidents concernés essaient d’empêcher les lieux qu’ils aiment de changer radicalement. Quel impact peuvent avoir les coopératives d’habitation sur le marché du logement à Zurich et à Berne?

Johannes Wartenweiler, résident de longue date du quartier de Lorraine à Berne, est inquiet pour l’avenir de son voisinage. Ici, les spéculateurs immobiliers n’hésitent pas «à demander jusqu’à 2 millions de francs pour sept pièces», et cet afflux d’argent risque bien d’avoir des conséquences sur les loyers du quartier.

En 2008, Johannes Wartenweiler a créé une coopérative dans ce quartier très en vue. Elle regroupe les trois familles et le couple qui vivent dans son immeuble de quatre appartements. «Ce qu’il y a de spécial ici, ce sont les bonnes connexions, explique-t-il. Les gens ont beaucoup de choses à faire ensemble, ils bâtissent des projets communs et ils peuvent aussi se lancer dans des actions politiques. Ce serait vraiment dommage si à cause d’un changement de population dans le quartier, on en venait à perdre ces qualités».

swissinfo.ch a visité deux coopératives à Berne, pour voir comment les gens se battent afin de développer le sens de la communauté tout en gardant les coûts aussi bas que possible.

A Zurich, une coopérative nettement plus grande affronte les mêmes problèmes que celle de Rossfeld.

«Je connais des gens qui vivent dans des immeubles dans cette partie de la ville et qui ne savent pas ce qui va leur arriver, parce que leur quartier est devenu tellement cher. Ils ont peur qu’on les mette à la porte», raconte Ursula Enderli, dont l’appartement appartient à la Fondation PWG pour des logements abordables à Wiedikon, Zurich.

Son trois pièces ensoleillé a été acheté par la PWG en 2008 et son loyer – 1128 francs par mois, soit près de 400 francs de moins que la moyenne zurichoise – n’a pratiquement pas varié depuis.

Au niveau suisse, Ursula Enderli appartient à la petite minorité des locataires d’une coopérative sans but lucratif. Selon l’Office fédéral de la statistique, ce type de logement ne représente qu’à peu près 4% du marché global.

La Fondation PWG à Zurich est une des plus grosses associations du pays qui offre ce type d’hébergement. Elle possède aussi bien des logements que des locaux commerciaux, qu’elle loue à des prix nettement en-dessous de ceux du marché. Les loyers constituent sa principale source de revenus, à l’exception d’un montant de 5 millions de francs maximum que lui alloue depuis 2010 la ville de Zurich pour acheter des propriétés.

«Si tout le monde opérait comme nous, les loyers et les prix de l’immobilier seraient nettement plus bas, parce que nous investissons de manière beaucoup plus durable, explique à swissinfo.ch Jürg Steiner, directeur de la PWG. Malgré nos 1700 propriétés, nous n’avons aucune influence sur le marché. Par contre, le marché a bien sûr une grande influence sur nous».

Loyers à la hausse

Selon l’Office fédéral de la statistique, le loyer moyen dans le canton de Zurich est passé de 1485 francs en 2010 à 1515 francs en 2011.

Les derniers chiffres du site internet immobilier homegate.ch montrent que les loyers en Suisse ont augmenté de 1,84% en décembre 2013 par rapport aux prix de décembre 2012. En ville de Zurich, un appartement de 100 m3 revenait en moyenne à 2633 francs par mois en 2013. C’est 40% de plus que le même appartement dans la ville voisine de Winterthour.

La demande reste élevée dans les endroits populaires. En janvier, la Banque cantonale de Berne parlait de «tendance à la surchauffe» sur le marché immobilier dans et autour de la capitale. Et une étude de l’Ecole polytechnique fédérale de Zurich, menée avec le site internet de comparaison des prix comparis.ch, montrait que même si les prix continuent à monter à Zurich, leur taux de croissance ralentit.

Environnements changeants

Le marché Suisse du logement ne cesse d’osciller autour de la zone où il pourrait être considéré comme présentant les conditions d’une bulle. Un des effets de ce marché à forte demande et à offre réduite a été d’induire, dans les quartiers les plus recherchés, des changements rapides en termes de rénovation des immeubles, de démographie des locataires et de prix.

Mais certains se préoccupent peu de ces effets. Les promoteurs de complexes de logements haut de gamme estiment qu’ils méritent aussi une place dans les quartiers les plus demandés et considèrent que des prix élevés se justifient.

«La bulle immobilière n’a pas été un souci pour nous sur ce projet», explique Andreas Steiger, responsable du développement et de la construction de l’Allée de l’Europe, vaste complexe de bâtiments en chantier à côté de la gare centrale de Zurich.

L’Allée de l’Europe sera à deux pas du quartier de la Langstrasse, célèbre pour sa vie nocturne, ses cabarets et ses bars. Les immeubles comprendront des commerces, des bureaux et du logement, à vendre et à louer. Ici, le prix d’un vaste 3 pièces et demi au 10e étage devrait tourner autour des 6000 francs par mois.

«Nous sommes en plein centre et ces biens devraient fortement conserver leur valeur. Il y a bulle lorsque vous achetez une propriété maintenant à un prix auquel vous ne pourrez pas la revendre plus tard. Ce ne sera pas le cas pour ces appartements à vendre. Je suis convaincu qu’à cet endroit, le prix de vente va rester aussi élevé», clame Andreas Steiger.

Les politiques à l’action

Dans ce climat, les coopératives d’habitation estiment qu’il est temps que les autorités interviennent pour faire augmenter la part de logements abordables dans les zones où les prix ne cessent de monter

En 2011, l’Association zurichoise des coopératives d’habitation a obtenu par votation populaire un accord pour augmenter la part de logements gérés par des organismes à but non lucratif à un tiers de tous les appartements en location. Et selon elle, l’étalement de la ville rend nécessaire l’adoption de mesures similaires dans tout le canton de Zurich.

«Dans les endroits où la demande d’appartements est déjà extrêmement forte, nous constatons aussi un recul du nombre des coopératives, parce que le terrain est tellement cher qu’il ne peut y avoir que des appartements ou des maisons habités par leurs propriétaires», explique à swissinfo.ch Urs Hauser, directeur de l’Association suisse des coopératives d’habitation.

Quant au risque de bulle immobilière induit par la hausse des prix, Urs Hauser fait remarquer que «bulle ou pas bulle, ce qui est important, c’est qu’il y ait une certaine part des logements gérés selon une logique qui n’est pas celle du profit. Parce qu’ils sont en moyenne 15% moins chers et qu’ils contribuent à détendre le marché».

Johannes Wartenweiler, de la coopérative de Lorraine à Berne, rappelle quant à lui que l’aspect financier n’est pas tout: «Il faut prendre garde à ce que les gens qui emménagement ici ne soient pas simplement des gens qui veulent y vivre sans avoir rien à faire avec le voisinage».

(Traduction de l’anglais: Marc-André Miserez)