Generazione senza casa: l’impossibilità di comprare un immobile in Svizzera

La proprietà di una casa rimane un desiderio insoddisfatto per un numero crescente di giovani coppie in Svizzera. Nel Cantone di Zurigo, meno del 10% delle persone tra i 30 e i 40 anni può permettersi una casa. Keystone / Michael Buholzer

In molti Paesi, le giovani generazioni non possono più permettersi una casa di proprietà. Succede anche in Svizzera. Giro d'orizzonte sull'impietoso mercato immobiliare della repubblica alpina.

“Non la volevate abbastanza”. Il commento della venditrice, un’ereditiera, è rimasto nelle orecchie di questa giovane coppia che in una città svizzera di media dimensione aveva depositato un’offerta per acquistare una casa a schiera. Un edificio costruito quasi cent’anni prima e che da 50 anni non era mai stato ristrutturato.

La banca aveva suggerito che il suo valore sarebbe stato “al massimo” di 1,49 milioni di franchi. La coppia aveva deciso di offrire 1,7 milioni, oltre 200’000 franchi in più.

Cifra che non bastava “di gran lunga”, per dirla con le parole della venditrice.

Sogni in frantumi

Una storia, questa, che stanno vivendo molte coppie e famiglie svizzere. Perché la scarsità di superficie a disposizione, gli interessi bancari in cantina e il continuo flusso di forza lavoro dal continente Europa continuano a far crescere la richiesta di immobili.

I prezzi per appartamenti e case di proprietà sono negli ultimi anni dunque esplosi. Solo fra il 2017 e il 2024, l’aumento in media nazionale è stato di oltre il 30%.

In seguito all’era Covid, c’è stato “un incredibile rialzo dei prezzi”, dice Ursina Kubli, che dirige il settore ricerca immobiliare presso la Banca cantonale di Zurigo ZKB. Le zone da sempre preferite sono diventate ancora più care. Ma persino in luoghi remoti del Paese, i prezzi sono saliti. “Un’alta marea che ha travolto l’intero mercato”, commenta Kubli.

Per l’anno in corso, la ZKB prevede una crescita dei prezzi pari al 4,%. Aumento previsto nella stessa misura anche per il 2026. Significa che per esempio nel Canton Zurigo, il più popoloso della Svizzera, il costo per l’acquisto di una casa unifamiliare in appena due anni aumenterà di oltre 140’000 franchi.

I risparmi delle persone con un reddito ordinario non riescono più a tenere il passo con l’evoluzione del mercato immobiliare. Di conseguenza, il sogno di una casa di proprietà sempre più va a svanire dalle prospettive del ceto medio.

Secondo la ZKB, nel 2024 solo il 9% delle coppie fra i 30 e i 40 anni poteva ancora permettersi una casa unifamiliare di media categoria – una percentuale che era scesa del 4% rispetto a cinque anni prima.

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Chi guadagna molto, invece, ce la fa

In tutta la Svizzera, prendendo in considerazione ogni tipo d’immobile e tutte le classi demografiche, il 36% della popolazione ha un’abitazione di proprietà. “Cifra che è diminuita negli ultimi anni”, spiega Robert Weinert, analista-capo presso Wüest Partner.

Questa ditta di consulenza alle imprese ha analizzato la relazione fra salari e prezzi degli immobili nelle diverse regioni del Paese. Risultato: il 58% dei nuclei familiari svizzeri in cui ci sono due persone che lavorano, non può permettersi un’abitazione di proprietà. Una casa unifamiliare, poi, è diventato un obiettivo irraggiungibile per il 79%.

“Lo squilibrio nella distribuzione di salari e capitale fa sì che poche persone abbiano a disposizione notevoli risorse finanziarie. Tuttavia, queste poche persone sono comunque sufficienti a spingere alle stelle i prezzi degli immobili”, spiega Weinert. E questo vale in particolare per le case unifamiliari.

Perché in questo segmento immobiliare non solo l’offerta non cresce più, ma tende addirittura a ridursi, quanto meno nelle zone più centrali del Paese, dove questo tipo di abitazioni appena è un po’ datato tende a essere demolito per lasciare spazio alla costruzione di edifici con più appartamenti.

Claudio Saputelli, che dirige il settore analisi immobiliare per il colosso bancario svizzero UBS, condivide l’analisi di Weinert. E aggiunge che sarebbe fuorviante mettere a paragone la media dei salari con il prezzo di un immobile di proprietà. “Perché se si guarda solo al segmento di popolazione che può permettersi di acquistare una casa, gli sviluppi sono decisamente meno drammatici”.

In buona sostanza: chi guadagna molto, riesce a tenere il passo con il mercato immobiliare.

“Un cuneo nella società”

I commenti sui social media offrono una finestra interessante per indagare su quali emozioni cotanti sviluppi del prezzo delle case provochino nella popolazione.

Su Reddit, per esempio, è esemplare la risposta di un utente al messaggio di una persona che aveva espresso l’intenzione di acquistare un immobile in Svizzera: “E dove vorresti comprare? Se stai pensando a Zurigo, levatelo dalla testa… non perché in questo momento i prezzi siano particolarmente alti… ma perché i tuoi soldi non valgono più niente”.

“Lo squilibrio nella distribuzione di salari e capitale fa sì che poche persone abbiano a disposizione notevoli risorse finanziarie.”

Robert Weinert, Wüest Partner

Di recente, il quotidiano zurighese Tages-Anzeiger ha titolato: “Persino chi guadagna 200’000 franchi l’anno non può più permettersi di comprare casaCollegamento esterno“. Nel mondo anglosassone, la crisi degli alloggi viene chiamata “Housing affordability crisis” o “Housing crisis”. Un fenomeno che ha già interessato, per esempio, il Regno Unito, gli Stati Uniti e anche l’Australia.

“Una crisi che è un cuneo nella struttura della società”, dice Christian Hilber, economista specializzato nel mercato immobiliare che insegna alla London School of Economics e all’Università di Zurigo.

Rispetto al Regno Unito, comunque, secondo Hilber in Svizzera la crisi arriva con un certo ritardo. Se si mettono a confronto i prezzi attuali con quelli degli anni Settanta, prendendo come riferimento il lasso di tempo fra il primo quartale del 1970 e l’ultimo del 2024, nel Regno Unito i prezzi sono aumentati del 405%, in Svizzera “solo” del 106.

Hilber attribuisce la differenza alle restrizioni urbanistiche, che già da tempo nel Paese d’Oltremanica hanno frenato lo sviluppo immobiliare. Al contrario, in Svizzera quanto meno fino all’inizio del decennio iniziato nel 2010 la pratica nel mondo dell’urbanistica era decisamente flessibile. E in effetti, gli aumenti di prezzo sono iniziati solo in seguito.

Dati confermati da uno studio comparativo pubblicato di recente dalla società di consulenza Wüest Partner, che ha utilizzato informazioni relative allo sviluppo dei prezzi nei Paesi che fanno parte dell’OCSE, relativi agli ultimi dieci anni.

L’arte dell’investimento

Negli Stati Uniti, colpiti già da anni dalla crisi degli alloggi, al giorno d’oggi ormai tre quarti della popolazione ritiene che il finanziamento immobiliare sia un problema crescenteCollegamento esterno.

Sarah Dickerson, ricercatrice presso il Kenan Institute of Private Enterprise, che fa parte dell’Università della Carolina del Nord, parla in effetti di una crescente rassegnazione nelle generazioni più giovani. “La casa di proprietà è ancora oggi un pilastro del sogno americano. Ma aumenta la consapevolezza che per molte persone sia ormai irraggiungibile”.

Dickerson ritiene che uno dei problemi principali risieda nel crescente divario fra ricchezza e povertà. Per un’ampia parte della società statunitense, l’abitazione di proprietà era un modo per accumulare benessere. Ma al giorno d’oggi, questa opzione è preclusa a molte persone. Salvo quante abbiano genitori dalle solide finanze. A lungo termine, è uno sviluppo che finisce per approfondire il solco fra i ceti sociali.

Anche in Svizzera, il mercato immobiliare ha rappresentato uno strumento di crescita economica per chi già deteneva un capitale, nonostante la significanza sociale della casa di proprietà sia meno marcata, grazie a solidi sistemi pensionistici e sanitari.

Una specificità che si riflette nella quota di popolazione che possiede un immobile. Proporzione che, nel confronto internazionale, in Svizzera è sempre stata bassa.

Così nel Paese poco più di un terzo della popolazione ha una casa di proprietà, mentre negli Stati Uniti e nel Regno Unito questa percentuale si aggira sui due terzi. In nazioni con deboli sistemi pensionistici, ad esempio la Romania, supera il 95% della popolazione.

Come funziona il sistema ipotecario in Svizzera

La situazione svizzera è particolarmente inusuale, considerato che nel Paese le condizioni delle polizze ipotecarie sono davvero convenienti. Un mutuo non va necessariamente ammortizzato, laddove non superi i due terzi del valore dell’immobile. E ci sono addirittura incentivi fiscali a non restituire il denaro alle banche.

Al momento della concessione di un mutuo, quando gli istituti di credito devono appurare se la persona che lo chiede sarà in grado di ripagarlo, la base di calcolo degli interessi viene fissata al 5%. Al quale si aggiunge l’1% del valore dell’immobile per manutenzione e costi accessori. La somma di questi due valori non può superare un terzo delle entrate lorde annuali della persona che ne fa richiesta alla banca. Se è questo il caso, la sostenibilità è considerata un dato di fatto.

In comparazione internazionale, gli interessi sui mutui in Svizzera sono bassi. In questo momento, per un’ipoteca a tasso fisso di dieci anni siamo fra 1,4 e 1,6%. In virtù dei più recenti, ulteriori ribassi degli interessi bancari, nella Confederazione risulta quindi più conveniente acquistare, piuttosto che affittare un immobile. Un meccanismo che finisce per favorire ulteriormente l’aumento dei prezzi.

Strategie di acquisto

Alle famiglie di ceto medio oggi spesso non resta altra opzione che abbassare le pretese. Per esempio, ampliando il raggio di ricerca. Fenomeno confermato anche dall’andamento sulle piattaforme immobiliari, racconta l’esperta di ZKB Ursina Kubli.

A meno che non si abbia la buona sorte di poter acquisire una casa che già appartenesse alla propria famiglia. Uno scenario piuttosto ricorrente. “Circa la metà di tutte le case viene ceduta e acquistata all’interno di una rete familiare”, precisa Kubli.

Un’altra possibile strategia, molto diffusa nel Regno Unito ma quasi per nulla in Svizzera, consiste nell’acquistare un immobile magari non perfetto, ma che ci si possa permettere. Questo nell’ottica di stare al passo con la crescita del mercato. In seguito, si potrà vendere l’immobile per acquistarne uno più consono alle proprie esigenze.

Chi invece rimanda l’acquisto sperando in tempi migliori, in Svizzera sembrerebbe avere poche possibilità. Perché fra la costante immigrazione dall’Unione Europea e una quota di immobili vuoti inferiore all’1%, la crisi degli alloggi nel Paese non potrà che acuirsi.

>> Oppure ci sarà un’importante correzione dei prezzi a causa del crescente invecchiamento? In questo articolo analizziamo questo scenario:

Inoltre, grazie agli interessi bancari bassi e all’insicurezza dei mercati finanziari, diventa interessante la strategia “buy to let”, ovvero: compro per affittare immobili di nuova costruzione, allo scopo di ottenerne un’entrata finanziaria. Questo significa che nella ricerca di una casa da comprare per viverci, le giovani famiglie si ritrovano anche in concorrenza con baby boomer che invece la acquistano a mo’ di investimento.

Non si vedono all’orizzonte cali di prezzo, e su questa valutazione si sono dette d’accordo tutte le persone specializzate nel settore con cui si è confrontata SWI swissinfo.ch.

Claudio Saputelli dell’UBS vede un’unica possibilità perché il mercato immobiliare inverta la rotta: una duratura recessione. Scenario che non rientra certo fra i desiderata del ceto medio.

A cura di Balz Rigendinger

Traduzione di Serena Tinari