Refugios de montaña, en ruinas
En los Prealpes suizos hay muchas cabañas de pastores, establos y chozas que han dejado de ser necesarios para la agricultura. Muchos de estos edificios vacíos están en venta, a precios de saldo. Aunque convertirlos en viviendas o incluso en casas para pasar las vacaciones no resulta tan fácil.
Ciertos edificios son verdaderamente bonitos. Cabañas de piedra o madera tan auténticos, que cualquiera esperaría ver salir de ellos a Heidi. Otras están tan estropeadas o llenas de basura que es difícil imaginar su renovación. En la mayoría de los casos, cuestan entre 30 000 y 150 000 francos.
Se trata de las cabañas, los ‘rustici’ o los cobertizos de los Prealpes suizos, que los agricultores y ganaderos de montaña han abandonado. Construcciones que antaño servían como refugio para los pastores y vaqueros. Ya que era donde se detenían con sus rebaños, en su camino hacia los pastos de la montaña en primavera o en su camino de vuelta a casa en otoño.
Algunos de estos edificios se caen a pedazos. Ver estas ruinas indigna a la Asociación (grisona) de desarrollo territorial, de la cultura y el paisaje (RAKULEnlace externo), que hace inventarioEnlace externo de las edificaciones en ruinas en el territorio del cantón de los Grisones. Y recoge fotos y las razones que impiden a sus propietarios renovarlas. Según la asociación, este inventario debe mostrar cómo perjudica a este cantón turístico la actual Ley de Ordenación del Territorio. Volveremos a esto más tarde.
Gran interés
Estos cobertizos podrían renovarse y utilizarse como casas de vacaciones. Es verdad que son pequeños –cuentan con una superficie habitable de entre 25 y 50 m2–, pero suficiente para pasar las vacaciones.
Tanto Armin AgtenEnlace externo, agente inmobiliario en el Valais, como su colega en los Grisones Gian DerungsEnlace externo (ambos especializados en cabañas de montaña) están mostrando un gran interés. “Podría vender una cabaña cada semana”, dice Armin Agten.
Los extranjeros tienen pocas posibilidades
Pero existen obstáculos legales, como ya se ha mencionado. “El 99% de las cabañas están en zonas agrícolas”, explica Armin Agten. Y uno no puede instalarse allí. Quien quiera convertir un establo en vivienda o casa de vacaciones necesita permiso para ello. “Y eso, la mayor parte de las veces, es muy difícil”, cuenta Agten.
El proceso de aprobación también es largo y complicado, según Gian Derungs. A menudo resulta difícil averiguar cuál era el tamaño de la superficie habitable antes de 1972, cuando existía una separación legal entre las zonas construidas y las no construidas. Y es importante conocer los metros habitables, porque es la base para calcular las posibilidades actuales de expansión. Y, en principio, si una de estas cabañas ya está en ruinas, no tenemos derecho a reconstruirla.
“Si la cabaña está en el inventario de edificios dignos de protección, por lo general, se obtiene el permiso”, señala Armin Agten, basándose en su experiencia. En otras palabras, cuanto más bonito y digno de protección es una cabaña, más probable es que las autoridades permitan su renovación y reconversión. De esta manera, se podrá conservar una construcción que de otro modo acabaría en ruinas.
Con estos agentes inmobiliarios también contactan clientes extranjeros. Sin embargo, vender casas de vacaciones a extranjeros que no tienen domicilio en Suiza es todavía más difícil (Lex Koller). En algunos cantonesEnlace externo incluso es imposible, al menos sin autorización.
Rehabilitaciones costosas
Pero las leyes no son el único obstáculo para tener una casa de ensueño en las montañas.
El segundo problema es el estado en el que se encuentran estas edificaciones. A menudo, desastroso. Por eso Armin Agten cree que estas casitas nunca deben comprarse muy caras. Ya que su rehabilitación costará un múltiplo del precio de compra. “En su estado original, una cabaña de pastor no es mucho más que un cajón de madera en el suelo”, explica Gian Derungs. “Por lo tanto, no puede reformarse por menos de 300 000 francos”. Y el precio se convierte en el de un pequeño apartamento de vacaciones.
A la hora de rehabilitarlas, Armin Agten recomienda hacerlo con convicción, pasión y placer en la tarea, sin introducir demasiadas modificaciones. Quien restaura un refugio de manera sostenible y le devuelve la vida contribuye a la naturaleza y a la cultura de la región. También es probable que una rehabilitación lo más fiel posible al original atraiga al Departamento de Monumentos Históricos, que también tendrá algo que decir en torno al proyecto.
Gian Derungs recomienda examinar cuidadosamente no solo el estado de la construcción, sino también su situación jurídica, para evitar sorpresas desagradables. “Merece la pena pedir al ayuntamiento y al cantón que recuperen de los archivos los antiguos permisos de construcción. De esta manera se puede comprobar si todo lo que existe se autorizó en su momento”, advierte el gestor inmobiliario. De lo contrario, se corre el riesgo de tener que realizar demoliciones costosas.
Una vivienda sencilla
Hay otra cosa que se debe tener en cuenta: las cabañas de montaña se diseñaron como pequeños espacios con un establo y un granero de temporada, no como casas para vivir durante el invierno. “Una cabaña no es un chalé de vacaciones económico. Si no hay peligro de avalanchas, se puede utilizar en invierno, pero solo si se renueva adecuadamente”, dice Armin Agten.
Esto lleva al siguiente problema: la mayoría de estas edificaciones no tienen electricidad, agua corriente, calefacción o conducto para las aguas residuales. Generalmente ubicadas lejos de los pueblos, la instalación de canalizaciones sería a menudo “demasiado costosa”, explica Derungs.
Pero hay alternativas: la instalación de un sistema fotovoltaico para la electricidad y retretes de compostaje o una fosa séptica para compensar la falta de enganche al alcantarillado. Algunos propietarios también utilizan tanques para las aguas residuales, que los agricultores vacían una o dos veces al año. “Para conseguir el agua, en invierno, se puede derretir la nieve”, cuenta Agten. Y Derungs añade que “un tanque de agua de lluvia permite ducharse en verano”.
No obstante, la vida diaria en una cabaña de pastor, como en la época de Heidi, será una vida sencilla y modesta en las montañas, en un espacio interior limitado.
Traducción del francés: Lupe Calvo
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