Até casas populares viram luxo em Zurique
Em Zurique, milhares de pessoas vivem em casas e apartamentos subsidiados, com valores muito abaixo do mercado. Mas auditorias revelaram subocupação, fraudes e inquilinos com rendas elevadas. A prefeitura decidiu agir.
Isso soa como um anúncio falso: 1860 francos de aluguel por um apartamento novo de 4,5 cômodos em uma localização central, no mercado imobiliário superaquecido de Zurique.
Mas por trás da oferta não está um golpista, e sim a própria cidade de Zurique. O apartamento faz parte dos novos conjuntos residenciais Hardau 1, que a cidade aluga pelo preço de custo: o chamado “Kostenmiete”. Os preços baixos são possíveis porque a cidade adquiriu o terreno já nos anos 1960, e calcula com base no custo de aquisição da época.
O terreno é o maior fator de aumento de preço em Zurique. Desde meados dos anos 1970, o preço por metro quadrado de terreno edificável multiplicou-se por dozeLink externo.
No mercado livre, o mesmo apartamento custaria três vezes mais. Considerando um período de 25 anos, os inquilinos de um apartamento municipal economizam, assim, um milhão de francos – ou até 1,5 milhão, se for incluído um juro moderado. O interesse por esses apartamentos é, portanto, enorme – assim como a inveja daqueles que ficam de fora. Eles se perguntam se são realmente as pessoas certas que se beneficiam dessa oferta.
A situação de moradia em Zurique é complicada, como mostra o artigo abaixo:
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Multimilionária que deu início a tudo
A questão é hoje mais atual do que nunca. A cidade de Zurique planeja a maior desocupação de sua história: quem não cumprir as exigências municipais não deverá mais se beneficiar de um apartamento público. As primeiras medidas serão implementadas ainda neste ano.
Tudo começou com um artigo de jornal há mais de dez anos. Em 2014, o jornal Tages-Anzeiger noticiouLink externo que uma rica vereadora do Partido do Povo Suíço (SVP, na sigla em alemão) usava um apartamento municipal barato como segunda residência – além de sua mansão em Uster. “Mantém-se realmente como tarefa da cidade hospedar multimilionárias por meio do preço de custo?”, perguntaram-se muitos, irritados. A discussão estava lançada, e outros casos vieram a público.
O resultado político foi um novo regulamento de locação. Nele, a cidade estabeleceu uma ocupação mínima, definiu a obrigação de residência e impôs limites de renda.
As novas regras entraram em vigor em 2019, mas com um prazo de transição de cinco anos. Recursos legais provocaram atrasos adicionais: uma mulher que morava sozinha em uma casa de seis cômodos recorreu até a instância judicial máxima – e perdeu.
O Tribunal Federal, em sua decisãoLink externo de meados de 2024, escreveu que a cidade de Zurique, diante da escassez de moradias, tem um interesse legítimo em garantir que o espaço habitacional público seja distribuído de forma socialmente justa entre os locatários.
Mais de um em cada sete apartamentos está subocupado
A decisão do Tribunal Federal abriu caminho para que a cidade de Zurique revisasse todos os contratos de locação. Conforme divulgado publicamente, dos 7.400 apartamentos oferecidos a preços de mercado, 1.100 estão subocupados. 150 deles estão muito subocupados.
A cidade pretende começar por estes 150 contratos de arrendamento. Ao mesmo tempo, está a verificar se cerca de 100 apartamentos cumprem a obrigação de residência. Em seguida, irá dedicar-se aos restantes casos de subocupação.
A verificação dos rendimentos demorará ainda mais tempo. Uma das razões para tal é que a cidade utiliza declarações fiscais de três anos diferentes para o cálculo: todas elas do período após o prazo de transição.
Mas a escalonamento das medidas também se deve a outros motivos: trata-se de encontrar apartamentos substitutos para os afetados, diz Kornel Ringli, porta-voz da Liegenschaften Stadt Zürich (Imóveis da Cidade de Zurique).
Quem, por exemplo, ocupa quartos em excesso (é permitido um quarto a mais do que o número de moradores), deve receber duas ofertas de substituição da cidade. Somente quando estas forem recusadas é que se procede ao despejo. “O despejo é para nós a última opção”, diz Ringli. “Não é o objetivo, dedicamos muito tempo e trabalho para realojar as pessoas.”
Em casos de extrema dificuldade, aplicam-se exceções generosas. Por exemplo, em caso de separação familiar, o parceiro é contabilizado para a ocupação, mesmo que tenha se mudado, até que os filhos atinjam a maioridade.
Mesmo quem ganha 300 mil francos é poupado
A consideração também é ampla no que diz respeito aos limites de renda. Na verdade, a regra é de que a renda tributável na locação do imóvel não pode ser superior a quatro vezes o valor do aluguel. Posteriormente, ela não pode aumentar para mais de seis vezes esse valor.
Mas: a cidade de Zurique faz vista grossa para até 15% dos seus inquilinos. Somente quando a proporção daqueles que ganham muito mais do que isso é maior, é que a cidade entra com um plano de ação. Os casos devem então ser tratados, começando pela renda mais alta, até que a meta de 15% seja atingida.
Esse valor de tolerância é justificado pela mesclagem social, com o objetivo de prevenir a guetização. Isso vai tão longe que a própria cidade oferece apartamentos substitutos para pessoas com altos rendimentos – até o limite de um rendimento tributável de 230 mil francos suíços por ano.
Isso corresponde a uma renda bruta familiar de 300 mil a 320 mil francos suíços – mais do que o dobro da média cantonal. Mesmo quem ganha tanto deve continuar a poder viver em Zurique em um apartamento municipal com aluguel baseado no custo, no interesse da diversidade.
Associação de inquilinos incomodada
Isso é socialmente aceitável, isso é justo? Walter Angst, da Associação de Inquilinos da cidade de Zurique, não sabe muito bem o que responder a estas questões.
Sua associação era crítica em relação ao regulamento de aluguéis. Hoje, estão satisfeitos com a implementação: “Para nós, foi decisivo que casos mais difíceis fossem levados em consideração, e que fossem feitas ofertas alternativas razoáveis.”
Angst, que em 2019 representou a lista alternativa de esquerda no conselho municipal durante a aprovação da nova regulamentação de locação – na qual se baseia o regulamento -, critica apenas as novas diretrizes de conformidade. “Deixa-se pouca margem de manobra aos administradores, por medo de corrupção nas relações. Mas isso sempre pode acontecer.”
Nos últimos anos, tornaram-se públicos vários casos em que apartamentos foram alugados sem licitação, inclusive para políticos e funcionários públicos. Por isso, o regulamento também define obrigações de recusa. No entanto, a cidade não monitora quantos políticos e funcionários públicos estão entre seus locatários, como confirma Ringli.
Domínio de uma pequena elite urbana
Christian Hilber, economista da Universidade de Zurique e da London School of Economics (Escola de Economia de Londres, em tradução livre), vê na abordagem de Zurique principalmente sinais de preservação de direitos adquiridos e, com isso, a manutenção de privilégios de um pequeno grupo bem informado.
“Os apartamentos públicos muitas vezes não vão para aqueles que mais precisam, mas para aqueles que estão mais bem informados, têm melhores contatos ou simplesmente são mais persistentes”, diz Hilber. O sistema público de habitação cria um sistema de internos e externos (insiders e outsiders), com condições completamente diferentes.
Existem exemplos disso em muitos países, como Áustria, França ou Reino Unido. “Na Holanda, por exemplo, os alojamentos sociais são atribuídos por meio de listas de espera que podem se estender por anos. Isso favorece os ‘espertos’, que se inscrevem cedo, às vezes ainda na adolescência”, diz Hilber. Em outros países, existem sistemas de pontos. Quem conhece o sistema pode otimizar sua própria candidatura a um alojamento social.
Para Hilber, o fato de tais sistemas sobreviverem às reformas tem, entre outras coisas, razões político-econômicas. Ele cita o economista norte-americano Mancur Olson, que conseguiu demonstrar que pequenos grupos bem organizados com interesses fortemente concentrados conseguem exercer influência política com uma frequência desproporcional.
De fato, a nova regulamentação sobre aluguéis foi aprovada pelo Conselho Municipal de Zurique em 2018 sem um único voto contrário. O parlamento municipal, composto por muitos acadêmicos abastados, defendeu seus próprios interesses com essa interpretação.
Além disso, Hilber também vê razões éticas ou econômicas para a ação de Zurique: “O direito de uso de um apartamento, uma vez adquirido, é frequentemente considerado pela sociedade como praticamente inalienável.”
A incerteza de perder um apartamento cria um mal-estar, mesmo para os mais abastados. Por outro lado, o argumento da “miscelânea social” apresentado pela cidade de Zurique parece mais uma desculpa.
Correção do sistema
Para Hilber, uma possível solução para os problemas em Zurique seria a aplicação de aluguéis variáveis, vinculados à renda. Isso equivaleria a uma mudança de um subsídio baseado no imóvel para um subsídio baseado no indivíduo.
Ao contrário do que ocorre hoje, o sucesso profissional, como uma promoção, não comprometeria mais a situação habitacional dos locatários da cidade. Ao mesmo tempo, os que ganham mais não continuariam a se beneficiar dos baixos preços dos aluguéis estatais.
O dinheiro adicional que a cidade arrecadaria poderia ser usado para fins específicos, como financiar descontos no aluguel para pessoas carentes ou para a promoção da construção de moradias ou a aquisição de terrenos.
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Um sistema desse tipo seria viável, diz Ringli, para a área imobiliária da cidade. No entanto, essa não é a missão política e, no momento, não há discussões políticas nesse sentido.
Walter Angst, da associação de inquilinos, rejeita categoricamente uma mudança no sistema. Ele vê em qualquer desvio do aluguel baseado nos custos o risco de que as receitas do aluguel possam ser utilizadas para o orçamento municipal, como exigem os círculos liberais.
Angst afirma: “A maior maldição em Zurique é que a inveja aumentou tanto porque os aluguéis subiram muito. As pessoas têm medo de que, se tiverem que sair de suas casas, não consigam encontrar nada com sua renda.”
A associação de inquilinos lançou duas iniciativas. Uma delas visa um controle estatal dos preços dos aluguéis praticados por proprietários privados. A outra exige a ampliação da construção de moradias pelo Estado. Ela, no entanto, não aborda o problema dos internos e externos (insiders e outsiders) no setor habitacional público.
O déficit habitacional em Zurique se tornou um grande problema para a maior cidade do país:
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Adaptação: Flávia C. Nepomuceno dos Santos
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