瑞士房租飙升的“神话”遭受质疑

日内瓦的公寓：如果你在瑞士有幸租下一处容身之地，你就会愿意一直住在那里。 © Keystone / Martial Trezzini

危机？什么危机？！某智库对瑞士住房市场经久流传、为人所津津乐道的“神话”公然发起了质疑与挑衅。而瑞士的各大房屋承租者团体和持左翼观点的政客们则对此颇不以为然。

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提及2023年瑞士住房市场，大众普遍观点并不乐观。房租上涨，房源减少，再加上人口增长-这一切因素糅杂交织到一起所传递出的信号便是：瑞士正直面着严峻的挑战和难以规避的重大问题。

但事实果真如此吗？瑞士独立民间智库“瑞士未来”(Avenir Suisse)表示：未必，至少“截至目前还不成其为问题”。在近日发表的一份报告(英)外部链接中，这家自由派智库声称，当前绝大部分讨论，都并非基于事实，而是基于虚妄夸张、毫无根据的“神话”和求奇求异、抓人眼球的“奇闻轶事”而引发的。

研究报告指出，回顾过往多年，瑞士住房成本“从未出现过不成比例的上涨现象，而是始终保持着与居民收入同步增长的步伐”。数十年来，瑞士居民的房租和水电等能源开支，在个人收入中一直稳定占据着15%的比重；如果只考虑房租开销，那么这一比例还会下降到11.2%。

“在这个国家，房租高昂，是因为居民收入不菲，”“瑞士未来”智库表示，然而，“几乎没有迹象表明这个国家的私人住宅租金已出现了长期上涨的趋势”。“住房市场依然在正常运行。”

一房难求、人气爆棚的苏黎世

即便是在苏黎世这样所谓的“瑞士一线城市”，也就是报章头条中频频出现“士绅化”(gentrification，编者注：指的是更多富裕居民的涌入，导致某社区特征发生改变，譬如原居住的低收入者被迫迁离)现象，或者月租高达7590瑞郎(折合人民币约为6.24万元)、如弹丸之地的3.5居室公寓(即中国的两室一厅)，在“瑞士未来”智库看来，这些标题也未免过于夸大其词，危言耸听。

瑞士法律将现有租约中协定的租金与本国通货膨胀率和利率相挂钩，这意味着在过去几年里，民用住宅租金涨幅实际上很有限。研究报告的撰写者马尔科·萨尔维(Marco Salvi)在接受瑞士德语电视台SRF采访时表示，在租金众所周知高得离谱的苏黎世，很多租户已经在同一个地方居住了二三十年之久，由此来看，从一定意义上来说，他们也捡到了便宜、得到了“某种实惠”-换而言之，这一群体平均每户每个月只需要花费1700瑞郎(约合人民币1.4万元)，就能租到一套3居室的公寓-别忘了，在瑞士，居民人均每个月的税前薪资可高达6500瑞郎(约合人民币5.34万元)左右。

研究报告还指出，在苏黎世，同样是一套3居室，按照既定合同已租住多年的老租户，所付的租金要比时下刚刚租赁一套3居室的新租户所付房租少500瑞郎(约合人民币4125元)。在日内瓦，老租户与新租户所付的租金差距会更大，同样大小和条件的房屋，新租户甚至要比老租户多付约750瑞郎(约合人民币6187元)。在瑞士其他城市以及城市中心地带以外的地区，新老租户的房租开销差距则相对要小一些。而在圣加仑，如果你搬进一栋新公寓，没准还能在租金上省下几瑞郎。

这也就解释了为什么瑞士各大城市中的闲置待租公寓数量会寥寥无几：毕竟从家庭财政状况的角度来说，重新换一栋公寓租住，毫无吸引力可言-研究报告如是写道。

这或许也是为什么在过去的几年里，几乎所有尝试在瑞士寻找一套适用、且负担得起的房屋的人都牢骚满腹地向你抱怨这有多难实现的原因。

“瑞士未来”智库补充提及，尽管瑞士的住房空置率已由2020年的1.72%降至去年的1.31%，但我们也应正确看待这一相对较低的空置率。要知道，官方公布的统计数据只涵盖了登记在册、无人居住的“空置”公寓，却并未将老租户刚搬走、新租户便无缝衔接立即入住的公寓纳入统计范围内-不过从另外一个角度来看，这或许也是瑞士房地产市场运作良好的象征。

迫在眉睫的问题

当然，对于那些真正有打算、或者切实需要搬家的人来说，这些数字并不能给他们带来几分安慰。绝大多数租户也不会感到宽慰，因为在未来几个月里，他们将要面临的是通货膨胀，以及瑞士抵押贷款基准利率上调所带来的房屋租金上涨。

与此同时，也有观察人士警告称，危机迫在眉睫。就在8月下旬，多位房地产专家表示，瑞士对于人口实际增长速度超过官方统计预测的现状可谓猝不及防，毫无准备。据专家们称，今年，瑞士人口极有可能破纪录暴增14.8万人，而非官方预计的7万人口增长。

为避免瑞士成为“新摩纳哥”(英)-也就是用来形容住房稀缺且房价高昂的地方，专家们呼吁瑞士放宽旨在规定土地使用和建筑物类型的分区法规，并加大房地产开发力度。另一些包括持右翼政治主张的瑞士人民党(德)外部链接在内的人士，则认为瑞士有必要全面遏制外来移民增长。

在“瑞士未来”智库看来，虽然来自周边国家外来移民的涌入对于瑞士过去数十年间房屋租金的上涨有一定影响，但并不应完全归咎于此。此外，外来移民在刺激瑞士本国发展方面所起到的积极作用也不容小觑。

然而，该机构此次发布的研究报告也指出，“瑞士的建筑业活跃程度始终停留在过于低靡的状态”。瑞士每年需要增建1万套新住房，才能维持房屋租赁市场上的均衡价格(即当市场上带出租房屋与出租房屋数量相等，租金落在一定范畴内，从而达到了平衡状态)。但现实情况是，瑞士当前存在的“诸多上诉和司法障碍，阻碍了建筑工程的快速竣工，导致大量建筑项目停滞不前，尤其是在大城市，这一问题尤为突出，”报告写道。

合作，而非投机

苏黎世市市政府财政局长丹尼尔·洛伊皮(Daniel Leupi)对于建筑活动陷入停滞状态的言论予以断然否认-至少在他所管辖的城市是这样。至于涉及建筑规划的多起上诉，他在接受瑞士德语电视台SRF采访时表示，这些上诉是“法治的一个必备要素”；他还提到，绝大多数上诉并不是由作为房屋租赁者代表的租户团体提出的，而是由那些不愿看到在自家门口出现建筑施工活动的业主发起的。

对于“瑞士未来”智库此次发布的研究报告，瑞士租户协会ASLOCA则表示，问题真正的症结在于：面对对租户而言过高的租金，租户需要承担提出异议的责任，而不是由房东来证明租金为何会这么高这一现象的合理性。该协会称，在瑞士，房东群体平均每年从租户那里“压榨”所得的不合理过高租金，总计超过了100亿瑞郎(约合人民币823亿元)。

左翼社会民主党也针对此次研究报告发表了评论，指责“哄抬租金的业主们”是导致瑞士各大城市房屋租赁价格居高不下的罪魁祸首。该党派表示，瑞士需要更多的合作式建房，也就是由政府提供土地规划或资金补贴政策的经济适用型社区住房模式。

在瑞士，尤其是在德语区的城市地区，这种合作建房模式长久以来就享有良好的声誉，即便此类住房仅占瑞士住宅总数的2.8%，而且并非所有选择栖身于此的居民都隶属于瑞士社会中最贫困的人群(德)外部链接。

然而，“瑞士未来”智库认为，“合作建房模式”这剂世人眼中的灵丹妙药，只不过是另一桩不切实际的虚妄神话：“以低于其市场价值的价格来出租一套房子，导致的必然是不透明、不公平的再分配。”在该机构看来，更为妥善的解决办法，是不再提供补贴，而是直接向那些每个月都为支付房租而苦苦支撑的人提供经济帮助。

(译自英文：张樱)