Либеральный фонд Avenir Suisse не верит в кризис на рынке жилья

Жилой комплекс в Женеве: выглядит не очень привлекательно, но для Швейцарии такая застройка в целом не характерна. © Keystone / Martial Trezzini

Либеральный аналитический центр Avenir Suisse опубликовал исследование по ситуации на рынке жилья в Швейцарии, указав, что очень часто здесь превалирует только черная краска, нередко и использование «полуправды». Объединения арендаторов жилья и политики левого толка не согласны. В наши дни причиной дебатов становится даже казалось бы научный анализ. Так кто же прав?

Общее господствующее мнение о рынке жилья Швейцарии в 2023 году: не ужас-ужас, но и ничего хорошего! Арендная плата растёт, доступность жилья снижается, численность населения растет. Страна движется к катастрофе? Необязательно, или, по крайней мере, «пока ничего подобного не наблюдается». Такого мнения придерживается либеральная швейцарская «мыслительная фабрика» Avenir Suisse. В докладе, опубликованном ею на этой неделе, утверждается, что значительная часть дебатов на тему ситуации на рынке жилья страны основана на «мифах» и «полуправде», а не на фактах.

Для начала, как говорит Avenir Suisse, стоимость жилья на протяжении многих лет росла в Швейцарии параллельно с увеличением доходов. Расходы на аренду и энергоносители на протяжении десятилетий стабильно составляли 15% среднего швейцарского дохода, а если учитывать только арендную плату, то эта цифра вообще падает до 11,2%. Для сравнения: в августе 2023 года в среднем в России доля арендного платежа в доходах семьи из двух человек составляет ежемесячно 19%. Еще хуже положение в Москве, где средняя доля арендного платежа в доходе семьи из двух человек составляет 24%, ипотечная выплата за новостройку — 28%, а за квартиру на вторичном рынке — 44%.

Для сравнения: ставки по ипотеке в Швейцарии (по состоянию на 19 декабря 2022 года) составляют от 2,2 до 3,29% для 10-летней ипотеки с фиксированной ставкой при объёме ипотеки в 750 тыс. швейцарских франков. Иными словами, арендное жилье в России в среднем в два раза дороже, ипотека дороже в 10 раз, а медианная заработная плата в среднем в 15 раз меньше (40 368 рублей в месяц, или 422 франка по курсу на конец августа 2023 года из расчета 1 франк = 109 рублей), при том что розничные цены (в пересчете на чашку кофе) ниже всего в пять раз. Это как раз явно свидетельствует о том, что рынка жилья в России просто нет. Но вернемся в Швейцарию.

«Арендная плата в Швейцарии высока только потому, что здесь высоки и доходы. Тем самым в Швейцарии рынок и его базовые принципы всё ещё функционируют. Не все так плохо даже в таких городах, как Цюрих, которые часто попадают в заголовки новостей по причине пресловутой «джентрификации» или 3,5-комнатных квартир стоимостью 7 590 франков в месяц». Как считает Avenir Suisse, когда речь идет о рынке жилья, СМИ часто склонны делать из мухи слона. Напомним, что швейцарское законодательство привязывает арендную плату к инфляции и процентной ставке ЦБ.

В связи с этим Марко Сальви, один из авторов указанного доклада, подчеркнул в разговоре со швейцарским общественным радио SRFВнешняя ссылка, что многие арендаторы в «печально известном Цюрихе» живут на одном и том же месте уже 20 или 30 лет, а это в Швейцарии очень выгодно, потому что арендную плату нельзя просто так повысить в рамках действующего договора аренды: повышается она, как правило, только при смене жильцов. В итоге многие живут в Цюрихе в трёхкомнатной квартире за 1 700 швейцарских франков, а это в среднем на 500 франков меньше, чем средняя цена аренды трёхкомнатной квартиры для новых жильцов, притом что медианная (не путать со средней) месячная зарплата до налогов составляет в Швейцарии 6 500 франков.

В Женеве разница между существующей и новой арендной платой ещё больше и достигает 750 франков. А вот в кантоне Санкт-Галлен переезд в новую квартиру поможет даже иногда сэкономить. Так что эта особенность и есть ответ на вопрос, почему в городах Швейцарии так мал резерв свободных квартир. По мнению авторов исследования переезжать в новое жилье в Швейцарии просто финансово невыгодно. В этом смысле становится более понятными и источники часто слышащихся жалоб на то, что, мол, попытки найти новую доступную квартиру для переезда часто превращаются в безнадежный квест.

Потому что надо четко различать скромный резерв вакантных площадей, объем которого и в самом деле снизился с 1,72% от общей жилой площади в стране в 2020 году до 1,31% в прошлом 2022 году, от количества квартир, в которые можно переехать без финансовых потерь. Как не без причины указывает Avenir Suisse, официальная статистика учитывает только «свободные» квартиры, которые зарегистрированы как таковые, а не квартиры, в которые можно переехать без необходимости лишиться либо жилой площади, либо дополнительных денег. В общем и целом, говорит этот НИИ, все это может быть признаком того, что рынок жилья в стране функционирует вполне нормально.

Проблемы на горизонте?

Конечно, хорошо функционирующий рынок не будет особым утешением для тех, кто действительно хочет или, еще хуже, вынужден переехать. Не утешит это и большинство арендаторов, которые в ближайшие месяцы столкнутся с повышением стоимости жилья в связи с инфляцией и повышением национальной базовой процентной ставки по арендной плате (Mietzins). Кроме того, на прошлой неделе ряд экспертов из сферы недвижимости заявили, что Швейцария не готова к стремительному росту численности населения страны. По их словам в 2023 году она может увеличиться на рекордные 148 тыс. человек, а не на 70 тыс., как предполагают власти.

Чтобы страна не превратилась в «новое Монако», они призывают либерализировать законодательство, регулирующее капитальное строительство, и резко увеличить площадь вводимого в строй нового жилья. Со своей стороны Швейцарская народная партия (SVP / UDC) считает, что решить эту проблему можно, резко ограничив иммиграцию. Исследование НИИ Avenir Suisse, в свою очередь, утверждает, что хотя иммиграция в Швейцарию из европейских стран и внесла свой вклад в увеличение ставок аренды жилья, но сваливать только на неё одну всю вину полностью нельзя. Во-первых, иммиграция оказала и некоторое положительное влияние на страну, стимулировав ее экономическое развитие.

Во-вторых, указано в докладе, «строительная активность в стране остается слишком низкой. Сейчас необходимо ежегодно строить около 10 тыс. дополнительных единиц жилья, и только тогда можно будет добиться наступления некоего равновесного состояния в рамках динамической системы «спрос — предложение — аренда». Мешают же объективно необходимым девелоперским проектам «протесты людей и судебные препятствия. Особенно часто это случается в крупных городах». Министр финансов города Цюриха Даниэль Лойпи (Daniel Leupi) не считает, что его город находится в строительном тупике. Что касается судов, то по его словам, сказанным в разговоре с радио SRF, они и их решения остаются «несущим элементом швейцарского правового государства, функционирующего на основе принципов верховенства закона. Не говоря уже о том, что большинство истцов – это не жильцы, а домовладельцы, которые не желают видеть у себя перед носом проекты других застройщиков».

Непрозрачное перераспределение

По мнению Ассоциации квартиросъемщиков франкофонной Швейцарии (ASLOCA / Association suisse des locataires), настоящая проблема кроется в том, что при повышении квартплаты арендодатели не обязаны обосновывать такой шаг. Если квартиросъемщики недовольны, то бремя оспаривания слишком высокой, по их мнению, арендной платы полностью ложится на их же плечи. А должно быть всё наоборот. По мнению ASLOCA, арендодатели в Швейцарии таким образом заставляют людей переплачивать за жилье до 10 млрд франков ежегодно. Такого же мнения придерживается Социал-демократическая партия, она обвиняет «владельцев недвижимости в необоснованном завышении арендной платы, особенно в городах». По мнению этой партии, стране необходимо строить больше кооперативного жилья на основе субсидий из общественных бюджетов.

Такие кооперативные модели не есть для Швейцарии нечто совсем новое, особенно в городских регионах немецкоязычных кантонов, пусть даже на их долю приходятся всего 2,8% домохозяйств и пусть даже не все жители таких кооперативов принадлежат к социально уязвимым слоям общества. Однако для Avenir Suisse кооперативное жилье тоже не панацея и очередной миф. «Предоставление жилья по цене ниже его рыночной стоимости приводит к (социалистическому) перераспределению, которое (по природе своей) является непрозрачным и несправедливым. Куда лучшим решением было бы отказаться от бюджетных субсидий и оказывать финансовую помощь непосредственно тем, кто с трудом ежемесячно платит свою арендную плату».