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Le boom immobilier touche à sa fin

Les demandes de permis de construire sont en diminution depuis l'automne 2006.

(Ex-press)

Contrairement à ce qui se passe aux Etats-Unis, le marché immobilier suisse est solide et n'a aucun problème hypothécaire, mais des experts annoncent la fin du boom.

Si la «fête immobilière» se termine, le marché ne devrait pas s'effondrer pour autant, mais plutôt subir des corrections là où il est surchauffé.

Contrairement aux Etats-Unis, la Suisse ne connaît ni bulle immobilière, ni problème hypothécaire généralisé. Mais la vague haussière qui dure depuis dix ans devrait retomber bientôt. Même si, pour l'instant, la croissance se poursuit modérément.

D'aucuns se souviennent avec effroi l'effondrement de Caisse d'épargne et de prêts de Thoune au début des années 90, consécutif à la crise immobilière des années 80. Entre 1991 et 1996, les banques suisses ont enregistré des pertes sur le marché intérieur du crédit de plus de 42 milliards de francs.

Règle d'or

Les banques helvétiques ont tiré la leçon de cette crise immobilière. Aujourd'hui, la règle d'or veut que l'acheteur fournisse 20% de fonds propres, et les banques n'en démordent pas facilement. Elles vérifient soigneusement les dossiers des débiteurs, contrairement à ce qui s'est passé aux Etats-Unis.

Mais, en raison de la forte concurrence bancaire, certaines peuvent se montrer moins regardantes, indique Lorenz Heim, responsable du secteur hypothécaire à la société de conseil et de gestion de fortune Vermögenzentrum (VZ). Autrement dit, certaines banques financent des hypothèques au-dessus de leurs moyens.

Quelques moutons noirs

Cette tendance existe plutôt dans les petites banques régionales, qui s'appuient sur le fait qu'elles connaissent mieux leurs clients. Mais VZ constate que c'est au contraire plutôt un inconvénient: il est plus difficile de refuser un crédit à un client que l'on connaît.

Ansgar Gmür, directeur de l'Association suisse des propriétaires fonciers (HEV), partage cette opinion. Mais il ajoute que des grandes banques ont, elles aussi, financé des biens immobiliers «presque à 100%», en surestimant leur valeur.

Si les taux hypothécaires devaient continuer de croître en Suisse, certains propriétaires devraient avoir des problèmes, estime M. Gmür. Lequel espère que la Banque nationale restera modérée et ne continuera pas d'augmenter ses taux.

La fin de la hausse

Car même si la hausse immobilière enregistrée depuis dix ans semble toucher à sa fin, les prix ne devraient pas s'effondrer pour autant. L'offre de logements neufs pourrait avoir atteint son maximum en 2007, car le nombre des demandes de permis de construire est en diminution depuis l'automne 2006.

Le véritable problème du marché immobilier suisse pourrait surgir dans la deuxième moitié de 2008, selon Ansgar Gmür. Tout dépendra de la situation conjoncturelle. Si elle devait fortement se détériorer, le nombre d'immigrants au pouvoir d'achat élevé diminuerait également. Ces travailleurs étrangers qualifiés sont importants, car ils stimulent fortement le segment supérieur du marché du logement.

Depuis 1988, les prix n'ont cessé d'augmenter. Selon Lorenz Heim, ils ont même fortement augmenté ces dernières années dans les régions les plus recherchées. Il est donc fort possible qu'ils redescendent de 5 à 10% en cas de baisse de conjoncture. Mais il ne s'agirait que d'une correction, vu qu'on a enrgistré des hausses jusqu'à 50% ces dernières années.

«La fête immobilière est terminée» déclare également Ansgar Gmür. Ce qui ne serait pas malsain, si cela ne faisait que corriger la surchauffe. Les objets bien situés sont certes toujours très recherchés, mais pour les maisons individuelles, on sent déjà un ralentissement de la demande.

Atterrissage en douceur

Mais à long terme, le besoin en espace habitable continuera à augmenter en raison des perspectives de revenus intactes et du nombre croissant de ménages réduits. Le marché hypothécaire suisse a crû d'environ 3% en 2007.

Ce chiffre inclut aussi les bâtiments professionnels et les grands lotissements.

swissinfo et les agences

Endettement record

En Suisse, seuls 35% des gens sont propriétaires de leur logement.

1950 milliards de francs sont investis dans l'immobilier, selon la Société suisse des propriétaires fonciers (HEV).

Un tiers de cette somme, soit 650 milliards, est constitué d'hypothèques, qui représente le plus haut endettement par habitant au niveau mondial.

Cette situation découle du système fiscal basé sur le calcul de la valeur locative, sorte de revenu fictif que le propriétaire pourrait encaisser en louant son bien. En conséquence, celui-ci a intérêt à rester endetté pour déduire les intérêts de ses impôts.

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Un marché lucratif

Selon la HEV, la marge que tirent les banques du marché hypothécaire se situe à environ 2,5% (l'intérêt de l'épargne atteint 0,5% et les hypothèques variables les plus avantageuses sont actuellement fixées à 3%).

Selon le Crédit Suisse (2006), les 26 banques cantonales accordent un bon tiers de toutes les hypothèques.

UBS détient un peu plus du cinquième de ce volume (21,6%), contre environ 13% pour le Crédit Suisse.

Les banques Raiffeisen détiennent près de 14%, devant La Poste et la Banque Migros (8%).

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