Quanto inciderà la svolta demografica sul mercato immobiliare svizzero?  

I prezzi degli immobili in Svizzera continueranno a salire o il mercato finirà per invertire la rotta, soprattutto nelle regioni periferiche come il Weinland zurighese? Keystone / Alessandro Della Bella

Quando la generazione dei baby boomer venderà casa, il mercato immobiliare subirà una rivoluzione, sostiene un demografo basilese. Questo effetto è chiamato "tsunami brizzolato" e delle sue conseguenze si discute anche negli Stati Uniti. Porterà tuttavia uno spiraglio di speranza per le giovani generazioni, di accedere a prezzi più bassi?

In Germania, Francia e Austria i prezzi degli immobili sono diminuiti. Niente da fare in Svizzera, dove la spirale degli aumenti non sembra vedere fine.

La ragione risiede nella continua crescita della popolazione svizzera. L’Ufficio federale di statistica ha appena pubblicato una nuova prognosi, in base alla quale nei prossimi trent’anni la popolazione aumenterà ancora, da 9 a 10,5 milioni.

Chi in Svizzera oggi sceglie di investire nel mattone, insomma, a quanto pare non rischia di commettere errori.

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Ma fra chi se ne intende, c’è chi non condivide questa narrazione di una Svizzera dall’immutabile e dorato mercato immobiliare. Come Hendrik Budliger, fondatore del centro di competenza DemografikCollegamento esterno, che si è specializzato proprio sugli effetti del crescente invecchiamento della popolazione e dell’immigrazione economica sul mercato del mattone svizzero.  

“Siamo di fronte a una bolla che non rispecchia la realtà. Perché parte dal presupposto che i prezzi continueranno a salire”, afferma Budliger. L’esperto preconizza quindi una correzione.

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Tanta pensione, e poca infanzia

La sua previsione si basa su due assunti. Il primo: lo “scenario di riferimento”, ovvero la prognosi della Confederazione, è esagerata. Sarebbe più probabile lo scenario cosiddetto basso, secondo il quale la popolazione elvetica a partire dal 2043 andrebbe a diminuire.

Il motivo? Gli sviluppi nell’Unione Europea. In Paesi come Germania e Italia, già si fanno sentire la mancanza di forza lavoro e il fatto che la porzione di popolazione che lavora tenda a diminuire. “Italia e Portogallo già adesso cercano di mantenere persone nel mercato del lavoro, o di riportarcele, con incentivi fiscali e altri provvedimenti”, sottolinea Budliger. Tendenza, questa, che sarebbe destinata a rafforzarsi.

La concorrenza fra i Paesi viene presa in considerazione dalla prognosi sull’evoluzione demografia delle Nazioni Unite, spiega Budliger. “L’ONU realizza un cosiddetto ‘modello di equilibrio’. E il valore medio indicato per la Svizzera si colloca molto vicino allo scenario cosiddetto basso dell’Ufficio federale di statistica”.

In secondo luogo, lo specialista ritiene che i cambiamenti nella struttura demografica faranno sì che più persone venderanno, di quante vorranno acquistare una casa. Anche nello scenario di riferimento della Confederazione, il numero delle persone con più di 65 anni sarebbe destinato a salire – dal 20 al 25 per cento entro il 2055.

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“Vende immobili chi ha più di 60 anni”, ragiona Budliger. “Per questo, inevitabilmente ci sarà un costante aumento del numero di persone che vendono. Quella in oggetto, è peraltro la generazione con la percentuale più alta di case di proprietà”.

D’altro canto, la giovane generazione conta molto piccoli nuclei familiari. Nel 2024, il calo delle nascite in Svizzera ha raggiunto un nuovo record, con una quota media di 1,28 creature a persona. Per Budliger, di conseguenza “prima o poi ci saranno troppe case unifamiliari, e troppe poche famiglie interessate a quel genere di immobili”.

I primi segnali di un cambiamento del mercato sarebbero già oggi percepibili. E secondo l’esperto basilese, a partire dal 2030 questo sviluppo si farà più marcato. Perché molte persone che possiedono case di proprietà avrebbero oggi talmente tanti debiti, che non saranno in grado di rinnovare le ipoteche una volta giunte alla pensione.

 “Quando il mercato crollerà – e non ho dubbi che accadrà – potrà avvenire anche molto velocemente. In buona sostanza, significa allora che è meglio vendere oggi, che domani”, ritiene Budliger.

Uno tsunami selettivo

Le conseguenze saranno influenzate da ampie differenze regionali. Secondo Budliger, i grandi centri saranno interessati per ultimi.

Il tema della resilienza alle crisi dei centri maggiori è ben noto a chi si occupa per mestiere di questi argomenti. Di recente, è stato oggetto di uno studio sul mercato immobiliare statunitenseCollegamento esterno pubblicato, con dati a supporto, dal sito web specialistico Zillow.

Nel Paese, il fenomeno del crollo del mercato immobiliare in virtù della demografia viene chiamato “tsunami brizzolato”. Lo studio di Zillow giunge tuttavia alla conclusione che il fenomeno non risolverà il problema dell’elevato costo degli immobili. Perché molte delle case che arriveranno sul mercato, si trovano in zone poco richieste.

“È meglio vendere oggi, che domani.”

Hendrik Budliger, Demografik

Sarah Dickerson è ricercatrice all’Università della Carolina del Nord e si occupa degli aspetti sociali del mercato immobiliare. Conferma i risultati dello studio di Zillow: “Molte persone che appartengono alla generazione dei baby boomer abitano in piccoli centri o in zone rurali. Questo significa che gli appartamenti che si libereranno, probabilmente non saranno quelli che meglio rispondono alle esigenze di persone attive professionalmente, che notoriamente tendono a preferire contesti urbani”.

Secondo la banca UBSCollegamento esterno, nelle regioni svizzere che oltre che con l’invecchiamento della popolazione devono fare i conti anche con l’emigrazione, si affaccia all’orizzonte “uno scenario con più immobili vuoti e un trend in calo dei prezzi”. Questo riguarderebbe in particolare i Grigioni, le zone montuose del Canton Berna e il Ticino.

Claudio Saputelli, che dirige il settore analisi immobiliare presso UBS, ritiene però che si tratterebbe di sviluppi limitati a solo alcune regioni. Uno “tsunami brizzolato”, insomma, in Svizzera non arriverebbe secondo lui a toccare l’Altopiano.

“Le persone pensionate non muoiono certo dall’oggi al domani”, lancia. E aggiunge che vengono comunque rimpiazzate, nel mercato del lavoro: “Un fatto, questo, che arriva ampiamente a compensare l’effetto della generazione baby boomer”. Saputelli conferma che la formula della casa unifamiliare già adesso non è più la prediletta: Eppure, aggiunge, “a guardare la questione da un altro punto di vista, meno ce ne saranno, e più costeranno”.

L’esperto di UBS ritiene che siano piuttosto fattori congiunturali a influenzare l’evoluzione dei prezzi, e sarebbero dunque questi a poter scatenare un cambio di rotta nel mercato immobiliare. Saputelli pensa in particolare a una duratura recessione, soprattutto se legata agli alti tassi di interesse.

Una leggera contrazione

Anche Ursina Kubli, che dirige il settore ricerca immobiliare per la Banca cantonale di Zurigo ZKB, non vede segnali di uno “tsunami brizzolato”. Perché “quando più persone vanno in pensione, c’è sempre bisogno di forza lavoro che prenda il loro posto”.

Kubli vede piuttosto come problematico il fatto che al giorno d’oggi si costruisca troppo poco per tenere il passo con l’immigrazione, soprattutto nelle zone centrali del Paese: “Credo siamo ben lontani dall’avere un eccesso di immobili”.

L’esperta non vede segnali di un eccesso di case unifamiliari sul mercato: “Siamo un Paese ad alta concentrazione demografica, dove pertanto si tende a sostituire una casa unifamiliare con una che consti di più appartamenti”. Dal punto di vista dei prezzi, secondo Kubli ci sarebbe probabilmente già ora una leggera contrazione.

Robert Weinert, analista-capo della ditta di consulenza Wüest Partner, dice che le vendite da parte di baby boomer potrebbero fra qualche anno provocare una certa pressione sull’aumento dei prezzi. Ma “non credo che questo significherà che scenderanno, in fondo da molti anni in Svizzera ci sono comunque limitate risorse immobiliari”.

Che succederà fra vent’anni?

L’Ufficio federale di statistica prevede che, anche nello scenario più moderato, la popolazione svizzera fino al 2043 continuerà a crescere. Per poi lentamente diminuire. Fino a quel momento – parliamo di quasi un ventennio – il bisogno di soluzioni abitative continuerà ad aumentare.

Hendrik Budliger ritiene che proprio questo spazio temporale debba essere tenuto sott’occhio da chiunque oggi desideri acquistare un immobile. Perché ci vivrà per una ventina d’anni circa. E se a quel punto i prezzi saranno aumentati, la generazione attuale – per la quale un mutuo di un milione di franchi e oltre è ormai considerato normale – rischia di ritrovarsi in difficoltà. Ma non solo lei.

In Svizzera, l’esposizione debitoria per polizze ipotecarie si aggira sui 1,3 miliardi di franchi, solo circa un terzo meno della Germania, che è d’altronde nove volte più grande. Secondo Budliger, dal punto di vista demografico questo fatto costituisce un enorme rischio. Ma il suo grido d’allerta resta isolato, nella Svizzera dall’immutabile e dorato mercato immobiliare.

A cura di Balz Rigendinger

Traduzione di Serena Tinari