Como a aposentadoria dos baby boomers pode derrubar o mercado imobiliário suíço

Os preços dos imóveis continuarão a subir ou o mercado entrará em crise em algum momento, especialmente em locais periféricos, como a região vinícola de Zurique? Keystone / Alessandro Della Bella

Quando os baby boomers começarem a vender suas casas, o mercado imobiliário suíço poderá sofrer um abalo, diz um demógrafo da Basileia, região no noroeste da Suíça. Nos Estados Unidos, é esperado o chamado "tsunami prateado" quando a geração que hoje passa dos 50 começar a vender seus imóveis. Se isso acontecer será que enfim a geração mais jovem poderá desfrutar de uma queda nos preços dos imóveis?

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Em países vizinhos como Alemanha, França e Áustria os preços dos imóveis caíram recentemente. No entanto, na Suíça, a espiral de preços continua a subir de maneira acelerada.

A razão por trás da ininterrupta valorização dos imóveis é o crescimento constante da população do pequeno país alpino. Uma nova previsão publicada pelo Departamento Federal de Estatística (FSO) antecipa que o número de residentes aumentará de nove milhões para 10,5 milhões nos próximos 30 anos. Portanto, investir em uma casa, ao que parece, é uma boa ideia.

Mas Hendrik Budliger, fundador e diretor da Demografik, um centro independente especializado em dados demográficos, questiona essa narrativa de que investir em imóveis é uma aposta segura a longo prazo. Junto com sua equipe, ele pesquisa como o envelhecimento da população e a migração de mão de obra afetam o mercado imobiliário suíço.

“Os preços que vemos hoje são enganosos”, explica. “Eles sugerem que os preços dos imóveis continuarão a subir.” Budliger espera que o mercado se corrija em um futuro próximo, dissolvendo a crença do “ouro de concreto” que prega o investimento em imóveis como ativo seguro.

Muitos aposentados, poucos filhos

A previsão de Budliger se baseia em dois cenários. Primeiro, ele considera que a previsão de crescimento populacional do governo federal, o chamado cenário de referência, é excessivamente otimista. O cenário mais provável é o prognóstico mais conservador do FSO, que espera que a população suíça comece a diminuir em 2043, diz.

Essa previsão é moldada por tendências em toda a União Europeia. Países como a Alemanha e a Itália estão atualmente lutando com uma força de trabalho cada vez menor e uma crescente escassez de mão de obra qualificada. “Itália e Portugal já estão oferecendo isenções fiscais e outros incentivos para reter seus cidadãos ou atraí-los de volta”, diz Budliger. E essa tendência só tende a crescer, aponta.

A previsão populacional das Nações Unidas leva em conta essa competição entre os países. “A ONU usa um modelo equilibrado e, para a Suíça, a projeção mediana está muito próxima do cenário de baixo crescimento do Departamento Federal de Estatística”, explica.

Em segundo lugar, Budliger espera que uma mudança na estrutura etária nos leve para um momento em que vão existir muito mais pessoas vendendo suas casas do que comprando. Mesmo no cenário de referência do governo, a parcela de pessoas com mais de 65 anos deve aumentar de 20% para 25% até 2055.

“As pessoas com mais de 60 anos tendem a vender suas casas”, diz Budliger. “É por isso que logo veremos mais pessoas colocando suas propriedades no mercado. As pessoas com 60 anos também pertencem à geração com a maior taxa de propriedade de imóveis.”

Em contrapartida, a geração mais jovem tende a viver em residências menores. Em 2024, a taxa de natalidade da Suíça caiu para uma baixa recorde de 1,28 filhos por mulher. “Mais cedo ou mais tarde, teremos muitas residências unifamiliares disponíveis e não teremos famílias suficientes para comprá-las”, diz Budliger.

Os primeiros sinais que indicam uma mudança no mercado já estão no horizonte. Budliger espera que essa tendência se acelere a partir de 2030, pois muitos proprietários de imóveis estarão tão endividados que suas aposentadorias não serão suficientes para renovar a hipoteca.

“Se o mercado cair e, ele vai cair,  isso pode acontecer rapidamente. Então as pessoas vão buscar vender o mais rápido possível”, diz Budliger.

O tsunami não afetará a todos

O impacto, entretanto, deve variar muito de acordo com a região. As principais áreas urbanas, diz Budliger, serão as últimas a sentir a mudança.

A ideia de que os centros urbanos são mais resistentes a crises é amplamente aceita entre os especialistas. Um estudo recente da Link externoplataforma imobiliária ZillowLink externo corrobora essa noção mostrando números concretos dos EUA. Lá, uma iminente queda no mercado imobiliário, impulsionada pela demografia, foi apelidada de “tsunami de prata”. No entanto, o estudo conclui que esse “tsunami prateado” não aliviará a alta dos preços dos imóveis, principalmente porque muitas das casas que chegam ao mercado estão em áreas menos desejáveis.

Sarah Dickerson, da Universidade da Carolina do Norte, que pesquisa os aspectos sociais do mercado imobiliário, concorda com essa conclusão. “Muitos baby boomers vivem em subúrbios ou áreas rurais, portanto, as casas que estão entrando no mercado podem não corresponder às necessidades das pessoas em idade ativa que querem viver mais perto das cidades.”

De acordo com o maior banco da Suíça, o Link externoUBSLink externo, as regiões suíças que enfrentam tanto o envelhecimento da população quanto a migração externa correm o risco de enfrentar “um cenário de aumento de vagas e queda nos preços dos imóveis”. Isso aconteceria particularmente nas regiões montanhosas de Graubünden e Berna, além do o sul do país, na região do Ticino.

Claudio Saputelli, chefe de análise imobiliária do UBS, acredita que a tendência afetaria apenas algumas regiões. Ele não vê um “tsunami prateado” varrendo a Suíça central em um futuro próximo.

“Os aposentados não morrerão de um dia para o outro”, diz, acrescentando que essa geração precisará ser substituída no mercado de trabalho. “Isso mais do que compensa o efeito do baby boomer”. Saputelli admite que as residências unifamiliares (casas para uma única família) talvez não sejam mais a forma mais popular de moradia. “Por outro lado”, diz ele, “quanto mais escassas elas se tornarem, mais caras serão”.

Saputelli acredita que fatores econômicos têm maior probabilidade de determinar as tendências de preços e desencadear uma correção do mercado. Ele aponta para uma recessão prolongada, especialmente combinada com altas taxas de juros, como um risco real.

Um pequeno alívio, no máximo

Ursina Kubli, chefe de pesquisa imobiliária do Zürcher Kantonalbank (ZKB), também não concorda com a iminência de um “tsunami de prata” nos imóveis alpinos. “À medida que mais pessoas se aposentarem, precisaremos trazer mais trabalhadores”, diz ela.

Kubli aponta para o problema real, que é a escassez de novas moradias, especialmente em áreas de alta demanda, onde a construção não consegue acompanhar a imigração. “Ainda estamos muito longe de uma onda de proprietários idosos inundando o mercado”, diz.

Um excesso de oferta de residências unifamiliares é improvável em um futuro próximo, para ela. “Há uma forte tendência de densificação, com muitas residências unifamiliares sendo substituídas por prédios de apartamentos”. Isso poderia levar a uma ligeira redução dos preços, diz.

Robert Weinert, analista-chefe da empresa de consultoria Wüest Partner, diz que as vendas dos baby boomers podem desacelerar o crescimento dos preços em alguns anos. “Mas não espero que os preços caiam, é mais provável que a moradia na Suíça continue sendo um recurso limitado nos próximos anos.”

O que pode vir em 20 anos

De acordo com o Departamento Federal de Estatística, a população suíça continuará a crescer até 2043, antes de diminuir gradualmente, mesmo no cenário de crescimento mais baixo. Isso significa que a demanda por moradia provavelmente continuará a aumentar nas próximas duas décadas.

Budliger diz que os compradores de imóveis de hoje devem ter esse prazo em mente. Afinal de contas, a maioria das pessoas mora em suas casas por cerca de 20 anos. Se os preços caírem mais do que o esperado, a geração atual, que está acostumada a hipotecas de um milhão de francos suíços ou mais, poderá enfrentar uma aterrissagem financeira difícil, mas não será a única.

Com cerca de CHF 1,3 trilhão (US$ 1,58 trilhão), o volume de hipotecas da Suíça é apenas um terço menor do que o da Alemanha, um país nove vezes maior. Do ponto de vista demográfico, Budliger considera isso um risco enorme. Mas, por enquanto, seu alerta continua sendo uma voz solitária na Suíça, uma terra em que a crença no ouro de concreto segue firme.

Edição: Balz Rigendinger/fh
(Adaptação: Clarissa Levy)