瑞士房地产市场强劲回升

瑞士房地产市场强劲回升。 Keystone-SDA

经历两年的调整期后，瑞士房地产市场在2025年显著回升。

据咨询公司Wüest Partner周四(11月13日)通报，今年第二季度，住宅类投资物业价格与上年同比上涨5.2%，商用物业价格上涨4.1%。

分析显示，间接房地产投资同样大幅上涨：上市房地产企业年初以来上涨15.2%，基金上涨10.2%，明显高于瑞士股票指数SPI的增幅(+8.3%)。

“避风港”

专家指出，此轮回升主要受瑞士国家银行(SNB，瑞士央行)货币政策转向的推动。众所周知，央行在2024年3月-2025年6月间将基准利率从1.75%降至0%，使融资成本下降，也令固定收益类投资吸引力降低。

与此同时，空置率维持在低位(住宅空置率仅为1%)，再加上每年约1%的人口持续增长，共同支撑租金收入。心理因素也不可忽视：尽管2022年经历利率冲击，房地产仍被视为备受青睐的“避风港”。

然而，随着房地产再度受到追捧，收益压缩进一步加剧。根据2025年的初步数据，各类物业的净初始收益率降至3.1%。Wüest Partner指出，核心地段物业的溢价水平仍符合长期平均，但中端物业略低，显示投资压力上升。

警惕政治风险

与此同时，专家警告称，繁荣可能掩盖潜在风险。市场流动性偏低，加上资本强劲流入，可能导致价格不成比例暴涨。此外，经济降温可能压低租金收入，而诸如租金动议、设定人口上限动议等政治动议，都可能削弱未来的回报。

Wüest Partner预计，价格涨势将在2026年趋于平稳，市场将更多由租金收入和物业质量驱动。住宅类投资物业可能温和上涨1.5-2%，商业物业整体则可能保持稳定。地段、环境、社会和公司治理策略(ESG)，以及有针对性的维护投入将成为关键因素。

租金动议与人口上限动议

瑞士多地近年推进旨在控制房租上涨的公民动议。全国层面，租户协会于2024年7月提出以成本-租金原则限制房租、并设立自动调控机制；州级层面，伯尔尼州由多个政党及住房合作社组成的联盟在2025年发起“公平可负担租金”公投(多语)，要求强制披露前任租客租金以提高透明度。支持者认为这些措施能缓解住房压力，反对者则担心会抑制新建和投资意愿。

由右翼政党推动的设定人口上限公民动议主张将瑞士人口规模限制在1000万以内，理由包括住房紧缺、基础设施负担加重和移民压力。但联邦政府明确反对这项动议，指出硬性人口上限将削弱经济活力、恶化劳动力短缺并影响国际协议。若进入投票阶段，该提案可能对瑞士房地产需求及长期发展产生深远影响。