在苏黎世租房靠圈子

苏黎世的哈道1号城市住宅区即将完工。一套 4.5 个房间的公寓价格为1860瑞郎，非常划算。 Keystone / Christian Merz

瑞士人并不热衷买房，超过六成居民并不拥有自己的住房，而是租房而居。房租也是许多家庭最大的生活开销之一。尤其是在苏黎世，不仅房租贵，而且一房难求。

生活在苏黎世的人都知道，这里寸土寸金，租金高企，一套普通公寓的月租往往动辄数千瑞郎。然而其实这里也有物美价廉的好房源，但只有消息灵通的当地人才能从这种城市优惠房中受益，而且只有一小部分人能满足入住这种廉租房的条件。

瑞士租房需知

在瑞士租房，除了可以通过在网上搜索，还可以联系目标区域的房屋中介，以了解当地的住房市场、租金水平和租房流程。

1. 寻找房源

在线搜索平台： 
使用在线搜索平台，可以查看不同类型的房源，了解大致租金水平，以及苏黎世等主要城市的住房市场状况。

本地租房中介： 
联系当地租房中介，可以获得专业的建议和帮助，也能更快地找到合适的房源。

 2. 了解租金和押金

租金水平： 
瑞士的租金水平普遍较高，尤其是苏黎世等大城市，但同时那里居民的平均月薪也较高。 

押金： 
押金的数额通常为几千到几万瑞郎不等，具体取决于房子的租金和押金计算方式。 租赁居住用房的押金不得超过3个月的租金额度。

其他费用： 
除了租金和押金，可能还需要支付其他费用，例如房屋保险、水电费等。

3. 办理租房手续

租房合同： 
签订租房合同前，务必仔细阅读合同条款，确认租金、押金、租赁期限等信息是否准确。

押金和担保： 
瑞士租房通常需要支付押金，有些情况下可能还需要提供担保才能租到房子。

房屋检查： 
租房前对房屋进行详细检查，记录房屋的状况，避免在退租时产生纠纷。

办理手续： 
按照当地法律法规，办理租房相关手续。

报到： 
租到房屋后，需及时到当地市政府办理报到手续，并完成身份信息的登记。 

4. 其他租房方式：

除了独立租房，还可以考虑合租等方式，以降低生活成本。 

现在苏黎世想打破这种僵局，但尽量不撼动大部分租户的生活。

一套位于市中心的三室一厅崭新公寓，租金只要1860瑞郎(约合人民币17’000元，这在苏黎世市中心算是相当低的租金)：这样的价位，在苏黎世紧俏的房地产市场上，听起来就像是一则虚假广告。

然而，其实并非如此。这背后藏着的并不是骗子，而是苏黎世市政府在实行住房新举措。这是苏黎世新建的哈道1号住宅区(Hardau 1)里的一套公寓，苏黎世政府打算以成本价(即所谓的成本租金)将其出租给市民。

在寸土尺金的苏黎世，能够提供如此优惠的住宅，是因为苏黎世市早在20世纪60年代就收购了这块土地，并按照当时的市场情况计算出这样的租金。

土地紧俏是这座瑞士大都市最大的价格驱动器，自70年代中期以来，苏黎世每平方米建筑用地的价格足足上涨了12倍。

在一个自由的市场上，苏黎世一套同等规格的公寓租金起码要比这套廉租新公寓高出三倍。所以，如果以25年为单位，这所城市优惠公寓的租户可以节省100万瑞郎，如果再算上利率，甚至可以节省150万瑞郎。

因此对这样的好价钱的公寓，需求也相当高。那些求而不得的人会心生妒意也在所难免，他们会想，到底什么人才能住进这样的公寓呢？

即使与世界上最大的大都市相比，苏黎世的住房短缺问题也十分严重：

一位千万富翁

而在市政府计划进行史上最大规模的腾退行动的今天，这个问题显得比以往任何时候都更尖锐。因为任何不符合市政府要求的人都将无法再在这些市政提供的优惠公寓里居住。首批腾退计划于年底开始实施。

这一切要从十多年前的一篇媒体报道开始说起。2014年，《每日导报》(Tages-Anzeiger)报道了一位富裕的苏黎世人民党市政议员除了在乌斯特(Uster)有一幢别墅之外，还用优惠的价格租了一套市政提供的市区公寓，作为她的第二居所。

许多人恼怒地质问：”难道市政府的工作就是以向千万富翁提供优惠的住房吗？”这一事件引发了一轮激烈的辩论，而随之而来的是更多的类似案例也浮出水面。

这一风波为苏黎世带来的政治后果是，市政后来制定了新的租赁条例。其中，对一所公寓的最低住户数量做出了明确规定，并注明租住市政府优惠住房的入住要求，并设定了收入上限。

新规定于2019年生效，但设了一个五年的过渡期。后来因为一起诉讼又导致了延期：当时一名独自居住在一个六居室房屋中的女性向最高法院提起上诉，但最终败诉。

联邦最高法院在2024年的判决中写道，鉴于住房短缺，苏黎世市政府须确保城市公共住房能以公正的方式分配给租户。

七分之一以上的公寓住户人数不足

联邦最高法院的这一裁决，为苏黎世市政府进行全面审查扫清了障碍。

市政随后公开的数据显示，在7400套城市优惠公寓中，有1100套居住的人数过少，尤其是其中的150套居住人数严重不足。

苏黎世市政府希望从这150套公寓入手，同时还要核查大约100套公寓的住户是否符合居住要求。然后将对更多居住人数过少的情况进行核查。

然而对于收入状况的核查，则尚需等待，原因之一是市政府目前使用的报税表来自三个不同的年份，而且都是过渡期之后的报税表。

不过，错开审核时间还另有原因：苏黎世政府发言人科奈尔·林格利(Kornel Ringli)表示，这样做也是为了给那些不得不搬走的租户寻找替代住房。

在核查时，如果发现一套公寓中居住的租户过少(房间数量允许比住户人数多一个)，市政府会给租户提供两处替代住房，如果都被租户拒绝，才会终止租约。

林格利说：”解约不是我们的目的，是最后不得已的选择。我们会花费大量的时间和精力来重新安置租户”。

特殊情况也会特殊对待。例如，离异的家庭，就算伴侣已经搬离，但在子女成年之前，也依然算在租户人口之内。

即使30万瑞郎也不必被迫搬走

涉及到最高收入的限制，也会酌情处理。按照规定，居住在这种市政府提供的成本价出租公寓里的人，收入不能高出租金的四倍。新规之后，不得超过六倍。

然而，但当高收入人群在租户中不超过15%时，苏黎世政府会睁一只眼闭一只眼。

只有当租户中高收入租户比例过高时，市政府才会采取行动。首先会从收入最高的租户开始逐一处理，直到达到15%的目标为止。

这样做的理由是，优化这些城市优惠住宅中的社会结构组合及防止贫民窟化。

因此，苏黎世市政府甚至会主动向高收入者提供他们的优惠出租屋，但个人最高年收入不能超过23万瑞郎(约合200万人民币)；家庭收入不能超过30-32万瑞郎，这是苏黎世州平均收入的两倍多。

也就是说，为了均衡这些公共住房中租户的社会结构，即使收入如此高的人，也能够租到这种城市提供的成本价住房。

租户协会对新规不满

这是否能被社会所接受，是否公平？苏黎世市租户协会的瓦尔特·安斯特(Walter Angst)对此表示质疑。

苏黎世租户协会的瓦尔特·安斯特(Walter Angst)。 Keystone / Ennio Leanza

租户协会对这些规定持批评态度。他们对目前的实施状况表示满意：”能够特殊情况特殊对待，并提供合理的替代方案，这点很重要。”

安斯特曾在2019年新租赁条例通过时，代表左翼立场在市议会任职，当时唯一令他不满的是那些新的合规准则。”出于对‘走后门’现象的担心，负责分配这些优惠住房的市政官员被束缚了手脚。但这种情况在所难免。”

近年来，有几起未经公开招租就将城市住房批给政界人士和行政人员的案例被公之于众。因此，新规章中还规定了“回避义务”(与租户有利益纠葛的行政官员应主动回避参与)。

林格利提出，苏黎世市政对于他们的租户中到底有多少政治家和市政官员，并未启动监管机制。

少数城市精英占翘

苏黎世大学和伦敦经济学院的房地产经济学家克里斯蒂安·希尔伯(Christian Hilber)认为，苏黎世的做法是典型的维护特权，一小部分消息灵通人士的特权受到了维护。

克里斯蒂安·希尔伯(Christian Hilber)，经济地理学教授 zVg

希尔伯说：”这些公共住房往往并未给到最需要的人手中，而是提供给了那些信息更灵通、有着密切关系网或更有耐心的人。围绕这些公共住房，形成了一个内部圈子和一个外部圈子，而这两个圈子获得这些住房的条件完全不同。

无独有偶，在许多其他国家，如奥地利、法国和英国也是同样情况。”在荷兰，想要住进这种社会福利房要在一个‘等待名单’上坚守，等待时间可能会持续多年，”希尔伯说：”这就让那些’聪明人’占了翘。有些人在十几岁时就登了记。”有些国家则采用积分制分派国家福利住房，那些了解这种制度的人能找到住上这种优惠房的窍门。

在希尔伯看来，这种制度之所以历经改革依然存在，是有其政治和经济原因的。他援引美国经济学家曼库尔·奥尔森(Mancur Olson)的话说，那些小型、组织良好、利益高度集中的群体，往往能在政治上施加更大的影响，从而维护自身利益。

事实也的确如此，2018年苏黎世市议会全票通过了新租赁条例。按照那位美国经济学家的逻辑，不乏富裕学者的苏黎世市议会也是在保护自己的利益。

希尔伯还认为，苏黎世的做法也有伦理或福利经济方面的原因：”人们普遍认为，一旦获得一套这样的公共住房，就不会再被‘赶出去’。”

失去住处的不确定性会带来不安感，即使是对经济条件良好的人来说也是如此。因此，苏黎世市政府所说的”平衡社会结构”无非也只一个托词而已。

怎样对这一系统进行矫正

在希尔伯看来，苏黎世的这一问题的解决方法之一是，推行“可变房租”制度，即让房租与租户的收入挂钩。这样做相当于将补贴从以”房“为基准-房租不变，房客变，转向以”人“为基准-房客不变，房租变。

也就是说，居住在这种城市优惠住房中的人不用再担心，因为工作上取得了成绩(如升职)就会失去住房；同时，高收入者住在这种优惠房中，也不再被人觉得是赚公家便宜。

而城市从中获得的额外收入可用于专门用途，例如为贫困人口减租；用作住房补贴或用于征用土地的资金。

解决住房短缺问题的政策有很多，但哪些对策能带来预期效果？我们在下面的文章中比较了从维也纳到新加坡，各国的例子：

市政房地产部门的林格利表示，这样的系统是可以想象的。但这并不是当前的政治任务，因此也没有相关的政治讨论。

租户协会的沃尔特·安格斯则明确反对改变现行制度。他警告说，一旦偏离成本租金原则，租金收入可能会被用于填补市政预算，这正是自由派阵营所推动的方向。

安斯特说：”苏黎世最大的问题是，因为市面上房租大幅上涨，人们对住在城市优惠房里人的嫉妒心也随之增加。因此住户们都担心，如果他们不得不搬出公寓，以他们的收入将找不到任何住处。”

所以，租户协会发起了两项倡议。其中一项提出国家出面，对私人业主实施租金监管；另一项倡议则要求扩大国家层面的住房建设。

而针对围绕这些公共住房形成的内、外圈子，该协会并未提及。

住房短缺问题长期以来一直影响着整个瑞士：

(编译自德语：杨煦冬/gj)