Швейцария не сразу строится, или 7 этапов для девелопера!

Процесс планирования и реализации крупных девелоперских проектов в Швейцарии протекает по раз и навсегда определенным параметрам, но из-за прямой демократии скорость этих процессов порой очень невелика.

Этот контент был опубликован 26 июля 2020 года - 07:00

Оригинальная русскоязычная версия: Игорь Петров

Процесс планирования и реализации крупных девелоперских проектов в Швейцарии протекает по раз и навсегда определенным параметрам в соответствии с нормами и правилами, установленными кантональным законодательством. Однако из-за прямой демократии скорость этих процессов порой очень невелика, что нередко ведет к дополнительным расходам. Но, может быть, они совершенно оправданны? Ведь социальная стабильность куда дороже. 

Швейцария, как известно, страна прямой демократии. Это означает, что граждане имеют право инициировать процесс внесения поправок в конституцию, а также могут вынести на всенародное голосование уже принятые парламентом законы. На локальном уровне очень часто предметом общинных / муниципальных и кантональных (региональных) референдумов становятся крупные строительные проекты или планы внесения поправок в правила землепользования и зонирования. 

Как правило, речь тогда идет о переводе, например, сельскохозяйственных или лесных угодий в категорию земель под застройку. Очень часто бывает так, что архитекторы и политики тратят годы на планирование и утряску всех юридических аспектов того или иного девелоперского проекта, включая проведение архитектурных конкурсов и составление сложнейших проектных планов (см. врезку), а потом народ или парламент ставит на всех этих планах крест. И именно поэтому любой строительный проект в Швейцарии — это сложный, дорогой, а порой даже рискованный проект.

Что такое «проектный план»?

В Швейцарии «проектным планом» (нем. Gestaltungsplan) называют правовой инструмент, на основании которого можно в той или иной степени обоснованно отступать от действующих строительных норм и правил (СНИП) и правил земельно-кадастрового зонирования. 

На основании этого плана инвестор или застройщик может сделать городу или муниципалитету подробное предложение по дальнейшему девелоперскому развитию (застройке) данной территории, имея право отклониться от действующих правил зонирования при условии, что он предложит кантону или общине что-то взамен. 

Например, он может обоснованно отклониться от норм высотности, но только если взамен он предоставит убедительную энергетическую концепцию либо если его план предусматривает расширение площади зеленых посадок или создание недорогого социального жилья. 

Таким образом, «проектный план» является форматом взаимовыгодной сделки, часто практикуемым кантональными парламентами. Он позволяет и частному бизнесу, и общественному сектору достигать своих целей без ущерба друг для друга. Именно так в Швейцарии и выглядит «живая прямая демократия» в сфере капитального строительства.

End of insertion

С целью преодоления всех этих сложностей в стране на уровне кантонов, то есть субъектов федерации, существуют профессиональные офисы кадастра, зонирования, регистрации и пространственного планирования (Raumplanungsbüro), эксперты которых сопровождают подрядчиков и строителей на протяжении всего процесса реализации того или иного девелоперского проекта. В частности, они прилагают значительные усилия для организации общественных слушаний, с тем чтобы повысить степень приемлемости данного проекта для народа и таким образом предотвратить его крушение дорогостоящего проекта на избирательных участках.

«Швейцария  — передовиком с точки зрения социальных структур, обеспечивающих привлечения народа к процессам застройки и девелоперского развития тех или иных регионов: в этом отношении другим странам есть чему поучиться от нас», — говорит Мартин Винценц (Martin Vinzens). Он глава Отдела жилой застройки, районирования и кадастра (Sektion Siedlung und Landschaft) в Федеральной канцелярии (Bundeskanzlei, аппарат правительства и парламента) в Берне. 

Сначала нужно понять, что надо строить и какие потребности этот проект будет удовлетворять. Модель проекта застройки в Цюрихе, район улицы Zollstrasse. Sabina Bobst

Но как всё это работает на практике? Мы обратились с запросом в Ведомство государственной регистрации права и кадастра кантона Цюрих. И там нам подробно ответили на вопрос «Я хочу построить что-то в Швейцарии. Каковы мои действия и в каком порядке»?

Кто так строит? Швейцария! 

Начнем с реальной истории. В 2014 году участок земли рядом с Цюрихским вокзалом, который использовался концерном «Швейцарская федеральная железная дорога» (SBB), освободился для новой застройки. Владелец, собственно SBB, обратился к компании территориального зонирования Zürcher Raumplanungsbüro Planwerkstadt AG с просьбой оказать ему поддержку в процессе реализации нового проекта.

Шаг 1: Проектно-плановые семинары

В качестве первого шага компания SBB провела ряд внутренних проектно-плановых семинаров с целью определить, под какой проект и почему следует отвести новый участок и какую прибавленную ценность он даст своим непосредственным соседям по кварталу и всему кварталу в целом. 

Компания SBB, которая является в Швейцарии одним из крупнейших не только перевозчиков, но и застройщиков, сделала выбор в пользу смешанного использования нового здания в рамках проекта «За семью рельсами». В нем должны были быть квартиры, но только начиная со второго (в Швейцарии – первого) этажа, а цокольный этаж (в Швейцарии — нулевой этаж) должен был стать пространством для размещения магазинов и ресторанов. 

Главными вопросами для SBB были в данном случае осмысленность проекта и его рентабельность. «Сегодня такого рода семинары, возможно, уже проводились бы только публично, с участием граждан, — говорит Дитер Цумштег (Dieter Zumsteg), основатель компании Zürcher Raumplanungsbüro Planwerkstadt. — Тенденция к активному вовлечению населения в обсуждение крупных строительных проектов еще 20 лет назад была исключением, сегодня же это уже стало обычной практикой».

Шаг 2: Стратегия в области организации «полевых исследований»

Вторым шагом каждого девелопера в Швейцарии должна стать разработка стратегии в области организации и проведения тендера на заключение договора с целью проведения «полевых исследований», связанных с проектом. Как раз тут население и получило бы «окошко» возможностей для участия в открытых проектно-плановых семинарах. 

Это было бы очень важно, потому как раз в рамках нашего конкретного случая жители Цюриха начали оказывать заметное давление на управляющую компанию в области недвижимости SBB Immobilien, с тем чтобы та стремилась не только зарабатывать деньги, но и сделала еще что-то и в смысле «общественного блага». При этом активисты указывали на возникший по другую сторону от вокзальных путей спорный коммерческий проект строительства квартала «Европа-Аллея», мол, мы не хотим, чтобы нам на голову неожиданно опять свалилось «такое», мы хотим иметь возможность высказаться. Как выглядит «Европа-Аллея»? Подробнее — в галерее ниже. 

«Важно организовать эти семинары системно, не превращая их в мозговой штурм. И тут начинается диалектика. С одной стороны, если давать слово всем и каждому, то мы не управимся с проектом и до Второго Пришествия. С другой стороны, все-таки важно, чтобы население могло так или иначе, но выразить свое мнение и поделиться своими идеями, которые затем могли бы быть включены в общий процесс планирования».

В нашем конкретном случае население смогло обсудить, следует ли здесь строить квартиры для одиночек, или это должны быть прежде всего семейные квартиры. Еще один вопрос: как следует реализовывать эти объекты на рынке, в формате аренды или продажи в собственность? Вскоре стало ясно, что в рамках проекта SBB здесь будут построены только квартиры под аренду и что они не должны быть слишком уж дорогими. Особое внимание было уделено нулевому этажу. «Они должны были стать вкладом в повышение престижности района, предложив людям возможности для шопинга и структуры из сферы гастрономии, то есть кафе и рестораны», — резюмирует Дитер Цумштег. И все это по итогам народных слушаний. 

Шаг 3: Тендер на право проведения «полевых исследований» 

Свое видение того, каким мог бы быть урбанистический облик планируемой застройки, каковы должны были бы быть показатели плотности и какова должна быть площадь открытых пространств, представили тогда разу несколько архитектурных бюро. «Жители этого района в лице двух своих представителей также смогли присутствовать на промежуточных слушаниях, что тогда было довольно-таки необычно», — говорит Дитер Цумштег. Обычно ведь на таких мероприятиях присутствуют только эксперты. Активно в этом процессе участвовали и городские власти, с учетом того, что позже именно они должны были утверждать проектный план (об этом ниже).

Вернисаж проектов застройки Цюриха в районе улицы Zollstrasse. Sabina Bobst

Шаг 4: презентация концепции городской застройки

Три лучшие градостроительные концепции, представленные тремя архитектурными фирмами, были продемонстрированы на выставке-презентации. Параллельно был организован вернисаж, на который была допущена публика. В итоге заказчик остановился на одном из решений, выбрав его в качестве основного проекта, предусмотренного к реализации.

Шаг 5: частный «проектный план»

Архитектурное бюро, ставшее победителем, перерабатывает свое предложение и превращает его в основу для своего частного проектного плана, который затем предоставляется на рассмотрение городским властям (см. врезку). Теперь проектный план должен быть утвержден городским парламентом. 

Проектный план от застройщика, компании SBB, в соответствии с действующим швейцарским земельно-кадастровым и строительным законодательством. Planwerkstatt

«Мы, будучи специалистами в области территориального планирования, знаем, чего требуют государственные органы, и мы соответствующим образом консультируем застройщиков, предлагая им варианты того, что те могли бы предложить со своей стороны городу, то есть общественности», — уточняет Д. Цумштег. Такой подход увеличивает шансы проектного плана на принятие его городом и на окончательное утверждение кантоном.

Но Швейцария — страна прямой демократии. Даже если парламент и будет согласен с проектом, все равно есть риск того, что кто-то захочет провести референдум и вынесет проект на общенародное голосование. При этом в небольших муниципальных образованиях проектный план в любом случае всегда передается непосредственно на рассмотрение граждан, то есть в руки муниципальному собранию всех жителей, которые и принимают окончательное решение. И обойти этот этап невозможно. 

«Если проектный план не пройдет горнила прямой демократии, то придется признать, что вся подготовительная работа пропала даром и что нужно начинать все сначала, — говорит Д. Цумштег. — Бывает, что весь народ за и всё всем нравится, но нет, очень часто находятся полсотни „бузотеров“, которые, иногда по необъяснимым, а часто просто по откровенно эмоциональным причинам, говорят: нет, Баба-Яга против! Конечно, такая ситуация не может не расстраивать застройщика, уже потратившего значительные средства на свой проект», — разводит руками Д. Цумштег.

Правда, в данном конкретном случае все прошло хорошо, проект был всеми одобрен.

Шаг 6: архитектурный конкурс

Следующим шагом стала организация компанией Zürcher Raumplanungsbüro Planwerkstadt архитектурных конкурсов. Теперь заговорили о конкретных зданиях. Раньше, напомним, речь шла только о степени плотности застройки и о характере землепользования. В нашем случае прошли два конкурса, участие в которых приняли восемь архитектурных бюро.

Продолжить гонку за право начать строительство было позволено двум победителям, занявшим первое и второе места. Остальным просто не повезло, все затраты им пришлось покрывать за свой счет. «Убытки у архитектурных бюро бывают очень значительными, но каждому из них достаточно выигрывать в каком-то большом конкурсе хотя бы раз в несколько лет, и тогда жить можно».

Шаг 7: доклад жюри и презентация

Последний шаг — процесс судейской оценки проектов членами экспертного жюри, детально обсуждающих все предложенные проекты. В итоговом докладе жюри содержится мотивировка и основания, на основе которых был определен проект-победитель. 

После презентации доклада проходит выставка-презентация всех проектов, принимавших участие в конкурсе с самого начала, с участием заинтересованных лиц из числа граждан. Затем начинается собственно строительство, но это уже другая история, к которой компания Zürcher Raumplanungsbüro Planwerkstadt уже не имеет никакого отношения. 

Сейчас, шесть лет спустя, здание уже построено, жильцы въехали в квартиры, магазины и рестораны были открыты, потом закрыты из-за коронавирусной пандемии, а теперь снова открыты. «Квартиры в этом доме улетели мгновенно, оно и ясно: район престижный, с видом на вокзал и на переплетение железнодорожных путей, которое издалека выглядит настоящим стальным морем, а дом, получается, стоит вроде как на его берегу», — резюмирует Дитер Цумштег.

Вы не хотите жить в квартире с окнами, из которых виден вокзал? Странно! Ну тогда как вам дом с видом на федеральную автомагистраль? 

Поделиться этой историей