“银色海啸”：人口变化会让瑞士房价大跌吗？
“当婴儿潮那一代开始出售他们的房屋，房地产市场就会崩盘。”一位巴塞尔的人口学家称。美国也在对“银色海啸”(老龄化浪潮)的影响进行预测。那么年轻一代能否等到房价腰斩呢？
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德国、法国、奥地利-虽然瑞士邻国的房价近期出现下跌，但瑞士的房价却依然坚挺，且持续攀升。
其原因在于瑞士持续的人口增长。联邦统计局最近发布了新的预测：未来30年内瑞士人口将从900万继续增长至1050万。那些在瑞士投资买房的人-至少目前看来-不会犯错。
对“水泥黄金”(Betongold，指房产)这一说法提出质疑的是人口统计学研究中心Demografik的创始人Hendrik Budliger。他的咨询公司专门研究人口老龄化加剧及劳动力迁移对于瑞士房地产市场的影响。
Budliger说：“我们今日看到的房价是‘失真的’。它们似乎在暗示‘房价将永远上涨’。”但Budliger认为市场将作出调整。
退休人员增多；孩子在减少
他的预言基于2点假设。首先：联邦的人口预测，也就是所谓的基准情景，是夸大的。更有可能出现的是“悲观情景”，即瑞士人口从2043年起开始下降。
其原因在于欧盟的发展态势。德国、意大利等已觉察到专业人才的短缺，且劳动人口的数量正在减少。“现如今意大利和葡萄牙都试图通过税收优惠等方法留住人或吸引人，”Budliger说， “这种趋势可能还会加剧。”
联合国的人口预测考虑到了这种国家间的竞争。“联合国采用了一种平衡模型。而瑞士(人口预测)的中位数则非常接近联邦统计局的‘悲观情景’。”Budliger说。
其次他预计，随着年龄结构的变化，会突然出现卖家增多而买家减少的局面。即使在基准情景下，65岁以上人口的比例到2055 年也将从20%升至25%。
“60 岁以上的人将会出售房产，”Budliger说，“这就是为什么我们会有越来越多卖家的原因。而且这一代人的住房自有率最高。”
与之相对的是年轻一代，他们组建的都是些小家庭。2024年瑞士的出生率降至1.28的历史新低。Budliger由此推断：“早晚有一天我们的独栋建筑会过多，而要买房的家庭会过少。”
市场的变化已初露端倪。Budliger预测说，这一变化趋势将于2030年变得愈发明显。许多业主负债累累，其养老金不足以支撑续贷。
“如果市场崩盘-它一定会崩盘，那么情况可能急转直下。我们便会陷入一种‘宁愿今天卖了也不要等到明天’的境地。”Budliger说道。
海啸不会卷走所有人
这样的影响会显现出极大的地区差异，Budliger承认，大城市的中心将最后受到波及。
“中心抗跌理论在专业人士中流传甚广。房地产网站Zillow 针对美国的一项研究恰好用数据支持了这一观点。
在美国因人口结构导致的房价暴跌被称作‘银色海啸’(Silver Tsunami)。但该研究得出的结论是：银色海啸不会解决高房价问题，因为许多即将流入市场的房屋位于低需求地区。
北卡罗来纳大学以社会视角研究房地产市场的Sarah Dickerson证实了这一发现：“婴儿潮一代的许多人居住在郊区或农村地区，这意味着即将空置的房屋可能不太符合劳动人口的需求-他们更倾向于住在离城市近的地方。”
根据瑞银(UBS)的警告，瑞士那些除老龄化外还面临人口外流的地区，可能会出现“空置率上升、自有住房价格下跌”的局面。这一情况尤其适用于格劳宾登州、伯尔尼山区以及提契诺州。
对于瑞士联合银行UBS房地产分析部主管Claudio Saputelli而言，这只是地区性的局部现象。他并不认为瑞士的“银色海啸”会冲击到中部高原地区。
“退休人员并不会在朝夕之间离世，”他表示，“一定会有人在劳动力市场上取代他们，这将抵消婴儿潮带来的影响。”虽然独栋别墅或许不再是最受推崇的建筑形式，Saputelli承认，“但另一方面，它也可能因稀缺而变得愈发昂贵。”
在Saputelli看来，真正决定房价走势并引发市场调节的是因素是”经济是否景气“。他指出，持续性的经济衰退，特别与高利率叠加，才会造成风险。
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至多是小幅回调
苏黎世州立银行(ZKB)房地产研究主管Ursina Kubli同样认为，目前没有迹象表明会出现“银色海啸”：“当越来越多的人退休，也会有新的劳动力补充进来。”
目前的问题在于住房建设不足，无法跟上人口流入的步伐，尤其在核心地段。“我们离老年人的‘房产洪水’还很远。”
Kubli表示，独栋住宅的供应过剩现象尚未显现。“我们需要大幅提升居住密度，独栋住宅有望被多户住宅取代”，房价走势可能会出现轻微回调。
Wüest Partner咨询公司的首席分析师Robert Weinert则表示，婴儿潮那一代出售其房产可能会在几年内对房价上涨造成压力，“但我不认为房价会下跌，因为长期来看瑞士的住房资源依旧是有限的。”
未来20年…
根据瑞士联邦统计局的数据，即使最保守估计，瑞士人口也将持续增长至2043年，此后可能会缓慢下降。在此之前-也就是在近20年的时间里-瑞士的住房需求将继续上扬。
但Budliger说，当前的购房者恰恰要关注这一时期，因为一套房子的居住周期也不过20年，若届时房价大幅下跌，那么对于今日背负上百万瑞郎房贷、且将此视若平常的这一代人来说，可能将面临财务崩溃的风险。且受影响的不止是他们。
瑞士目前的抵押贷款规模约为1.3万亿瑞郎，仅比人口规模9倍于它的德国低三分之一。Budliger认为，从人口结构的角度看，这会构成巨大风险。然而，在瑞士这样一个“混凝土黄金之国”，Budliger的警告孤掌难鸣。
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(编辑：Balz Rigendinger/编译自德语：宋婷/gj)
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