在瑞士贷款买房需要知道的要点

瑞士房地产价格昂贵，房贷负担也相对更重。 Keystone / Christian Beutler

在瑞士买房贷款利率很低，而且不用设定具体还贷期限-对于想买房的人来说，这些无疑是大大的利好之处。但从瑞士银行贷款买房的门槛可不低。就算成功贷了款，长期来看也不无风险。在“银行之国”贷款购房需要知道什么？我们为你明细说明。

在世界大多数国家，购房贷款(Immobilienkredite)都设有偿还期限。比如，在德国、法国和美国，银行通常的做法是让贷款人分期偿还“摊销贷款”(Amortization/amortissememt，一种定期支付的贷款方式，支付金额不仅用于偿付贷款利息，而且还用于偿还本金)。

但是瑞士的情况有所不同：在这里贷款买房，贷款者可以无限期地-有时乃至终身地-持有(或者说是延续)房贷债务。

在瑞士办理抵押贷款(Hypothek/hypothèque)只需支付贷款利息。当抵押贷款到期时，债务人需按照当前利率办理一份新的抵押贷款合同来替代上一份。

抵押贷款曾是长期主导的房贷方式，尤其是在英国。后来，分期摊销偿还的模式才逐渐在各个国家普及开来。

但瑞士并没有“跟风”，而是延续抵押贷款，或者说“延期偿还”的习惯做法。

从银行角度来看，由于抵押贷款业务对银行来说利润颇丰，因此银行也无意让贷款者完全偿还银行债务；从买房者角度看，贷款人能将房贷利息支出从个人所得税应税收入中扣除，因此买房者也不会急于还贷。

瑞士房贷体系是怎样运作的？房贷对购房者以及整个社会有哪些影响？我们在这里为你一一介绍：

在瑞士，购房抵押贷款必须要还吗？

答案是肯定的，也是否定的。在瑞士买房通常自己要持有等同于房价20%的自有资金(对于经济条件略弱的购房者，银行可能要求其持有更高比例的自有资金)。剩余的购房款则可以通过抵押贷款的方式由银行支付。

这笔贷款又分为两部分：第一部分抵押贷款(最高可占到房产价值的65%)无需摊销，即分期偿还；第二部分贷款(第一部分之外的款额，占房产价值最低15%-最高80%的比例)需要在15年内(或直到退休前)摊销偿还。

抵押贷款中有偿还义务的部分称为“第二抵押贷款”（zweite Hypothek/hypothèque de second rang）。

瑞士买房能从银行借到多少钱？

除了要求买家自行承担20%的购房款外，银行还要以“可负担性原则”(Prinzip der Tragbarkeit/principe de la capacité financière)进行评估，换句话说，就是要确保买家能够长期负担得起房产开支。

银行计算这一财务能力参照的不是实际利率，而是5%的理论利率-该利率对应的是瑞士抵押贷款利率的历史平均水平。

这种计算方法背后的想法是，万一利率在抵押贷款期限结束时大幅上升，贷款者能有一笔储备金应对。另外，由于理论利率在瑞士显著高于实际利率，贷款者实际上可以节省出一笔资金，他们可以用这笔钱偿还抵押贷款债务。

计算“可负担性”时，银行还会纳入额外费用和房产维护费用，通常估值为房产价值的1%。利率支出和维护费用总和不得超过买房者家庭总收入的三分之一。否则，贷款申请就无法满足银行借贷的信用要求。

在瑞士，金融市场监管局(FINMA)负责监督银行，确保其发放贷款时遵守上述规定。一旦发生房地产危机或利率危机，过于“慷慨的”抵押贷款可能会对瑞士经济造成毁灭性打击。金融市场监管局最近就曾发出警告，因为据报道，三分之一的银行抵押贷款合同在签署时没有遵循这些规定。

财务能力计算示例

瑞士目前独栋住宅的平均价格约为150万瑞郎，所需的最低自有资金(20%)为30万瑞郎。抵押贷款总额为120万瑞郎。利率以5%计算为6万瑞郎，再加上1%(1.5万瑞郎)的维护和杂费，最终贷款人要有每年为房产支付7.5万瑞郎的能力。

这笔开支不得高于有意购房家庭总收入的三分之一。因此，买房夫妇每年至少应有22.5万瑞郎的年收入才能满足贷款条件。

>> 社会正在老龄化，这可能使瑞士陷入房地产危机：

这一数额远远超出了瑞士家庭的平均收入，所以，即使是富裕家庭，房主也往往需要拿出20%以上的自有资金，才能申请到银行的抵押贷款。

买房年轻夫妇的自有资金往往部分来自预付遗产，即父母在世时已传给子女的部分金融资产。除此之外，买房者也可以动用退休金-具体来讲，就是职业养老基金(第二支柱)和私人养老金计划(第三支柱)的资金-来购置房地产。瑞士法律允许这样操作。

举个具体例子：如果某个家庭欲购买价值150万瑞郎的房产，并交付70万瑞郎的自有资金，抵押贷款额度则为80万瑞郎。此种情况下，房主一家每年的总收入也必须达到16.5万瑞郎才能满足银行的贷款条件。

瑞士的房贷利率为什么这么低？

多年来，在瑞士办理抵押贷款要比在其他国家”实惠“得多。今年5月，瑞士10年期定期抵押贷款的利率已降至1.4%左右；3年期抵押贷款的利率更是低于1%。

在美国，抵押贷款期限通常为30年，利率曲线陡峭，平均利率略低于7%。在德国，10年期抵押贷款利率起步价约为3.2%。而在英国，最优惠的10年期抵押贷款利率也要略高于4.4%。

瑞士抵押贷款利率保持低位的主要原因是瑞士国家银行(即瑞士央行，SNB)的货币政策。近几十年，作为避险货币的瑞士法郎相对于其他强势货币均有升值。

瑞士央行的政策旨在抑制这一现象，以维持瑞士出口经济的正常运转。因此，它希望通过维持低利率来阻止投资者投资瑞郎。

瑞士央行之所以能够压低利率，是因为与其他国家相比，瑞士的通胀率仍然相对较低。虽然新冠疫情危机后，瑞士通胀率超过了年度目标，利率也有所上升，但这已经成为过去时了。瑞士目前已回归疫情前的负利率水平。

瑞士体系有哪些优势？

利率低就意味着资金成本低，也就是说，买房者对房产的实际可负担性要高于银行的假设计算。因此，买房的实际预算负担比理论上要轻，房主摊销偿还贷款的潜在能力也更高。

在瑞士，贷款机构竞争激烈，贷款人也会从中受益。此外，瑞士房地产市场非常稳定，房价多年来一直稳步上涨。所以，对大多数房主来说，买房都是不错的决定。

瑞士体系有哪些风险？

尽管利好因素众多，但这并不代表在瑞士贷款买房就没有弊端。大量的房地产投资持续推高瑞士房地产价格。过去8年间，房产价格平均上涨超过30%。这种情况下，目前只有20%的瑞士人口能够负担得起自有住房。在苏黎世州，这一比例甚至已降至10%以下。

在物价上涨的背景下，许多人动用养老储蓄购置房产。但一旦退休，很多人就会面临无法承担开支的风险。

比价网站Moneypark最近发布的一项研究表明，瑞士29%的房主退休后将因无力保住房产而被迫出售自己的房子。目前50至65岁年龄段的人群中，85%的人退休后将面临严峻的还贷负担问题。

此外，如果房地产价格暴跌，房主还要面临更沉重的成本。债务重担很可能让买房者在进入老龄阶段后面临陷入贫困的窘境。

另一个风险是银行业危机。瑞士的人均负债率位居全球最高，而其中主要就是购房抵押贷款。

鉴于瑞士房产供应有限，人口逐年猛增的情况，大多数预测者预计瑞士房地产价格将保持持续上涨的趋势。因此，从中期来看，瑞士的人均房地产资产规模仍将处于世界前茅。

(编辑：Balz Rigendinger，编译自法语：郭倢/dh)