瑞士房地产不会陷入危机

能够俯瞰到苏黎世湖的房屋，这里的房价一直不断攀升 Keystone

尽管今夏瑞士房地产市场曾有过热忧患，但该市场应该不会出现其它国家的崩溃局面。

受低贷款利率驱动的房价与房源需求持续而稳步的增长，曾在过去几个月中令金融界官员频频发出警告。但瑞士信贷银行(Credit Suisse)最新的经济预测报告从很大程度上排除了这种担忧。

瑞士信贷银行的经济学家相信，苏黎世及日内瓦湖沿岸的住房房价虽有升温迹象，但未来几年内瑞士不大可能产生房地产泡沫。

“虽然个别地区能感受到过热迹象，然而将市场评价为整体性估价过高则是不准确的，”周二发表的报告中这样写道。

早前由瑞士国家银行和瑞士金融调控官作出的房产泡沫警告主要与银行贷款有关。在得知去年的住房贷款总额上升5.2%后，金融高官们希望提醒各银行应适可而止。

严格的贷款条件

自上世纪90年代瑞士经历过房地产崩溃之后，住房贷款条件得到严化。在获得贷款之前，购房者需要缴纳20%的首付款。

瑞士信贷银行的研究发现，在2009年发放的总额达7250亿瑞士法朗的房贷中，只有130亿瑞士法朗(合129亿美元)是贷给那些没有交足20%首付款的购房者。

瑞士邮局的金融分支PostFinance在其2009年年度报告中承诺，目前虽因极低的贷款利率令住房贷款需求增加，该行仍将保持谨慎态度。

“尽管各贷款行之间竞争激烈，PostFinance仍将继续保持面对风险的保守方式。这种方式正在得到回报，因为截止目前PostFinance还没有发现任何还贷违约的情况，”该行在声明中透露。

不过瑞士信贷银行的确找出两个有可能在未来3年内造成房产市场瓦解的重要方面。一是出于股市动荡造成其它投资风险过大，导致养老基金等福利机构把过多闲散资金注入瑞士房地产业的风险。

临界点

但更严重的威胁则可能是房价升至超出普通家庭可支配收入水平。就像在1990年代初期，由于人们根本买不起房而致使房市暴跌。

瑞士信贷银行的研究显示，房价与家庭可支配收入正开始走向相反的两个方向，从而可能出现这一风险。在房价再次出现攀升迹象时，失业率和税率的上升及偏低的工资涨幅已经削减了人民的购买力。

但瑞士信贷银行经济学家马丁·奈夫(Martin Neff)告诉瑞士资讯swissinfo.ch，除非同时伴随出现贷款利率突然升高致使人们还贷能力减弱的情况，否则发生这种灾难性房地产崩溃的可能性不是很大。

“我们离临界点还很远，”奈夫表示：“如果房价上升10%，而利率提高到目前的3倍，那就很危险了。”

房租已提高

无论如何，各银行都已吸取教训，在当前大气候下严化了贷款申请条件，对此奈夫保持信心。

“20世纪80年代末要获得贷款非常容易，只要你手里有地，一夜之间就能拿到房贷，”奈夫指出：“如今我们对资金管理变得更加谨慎。”

尽管上一季度住宅房的标价上浮了1%，但房地产企业Wüest&Partner也深信房价不会成为问题。

“2008年前的几年中，我们曾见证过房价的持续上涨，”该公司发言人乌尔斯·豪斯曼(Urs Hausmann)向瑞士资讯swissinfo.ch解释：“之后由于经济衰退影响加强，我们看到房价出现下降趋势。现在房价再次提高，不过涨幅比2008年前缓慢。”

专家相信，鉴于移民瑞士的外国人数量有所下降，从而刹住房租的涨势，因此购房需求可能会开始略有回落。过去5年来大量涌入的外国求职者增加了对出租房的需求，但移民数量据预测仅会达到2008年高潮期的一半左右。

瑞士的住房自有率是发达国家中比例最低的国家之一。最近的房租涨势和贷款利率下调将这一比例推升至40%，但仍远远低于英国、西班牙和德国等国。

瑞士信贷银行预测

瑞士信贷银行的经济研究预测，瑞士经济今年将增长2.4%，但2011年的增长率将会下降一半。

经济恢复减缓的主要原因是政府的经济刺激政策到2010年底将到期。

消费开支可能会受失业率上升-今年失业率最高曾达到3.9%-及工资涨幅偏低的打击。因此2011年的消费开支增长率会由今年的1.5%降至1.2%。

2011年增值税亦会由今年的7.5%上升至8%，而失业保险金缴纳比例也会提高。

与去年同比增长8%的出口率在2011年会减缓至3.5%。据预测，2011年的进口率会由今年6.5%的增长减至3.5%。

瑞士信贷银行预测，建筑业发展明年也会有所减缓，但不会出现全面崩溃。