“Con abolizione valore locativo proprietà molto più interessante”

Keystone-SDA

Nell'attuale contesto di tassi bassi, l'abolizione del valore locativo renderebbe la proprietà abitativa molto più interessante: è la conclusione a cui giunge un'analisi di Raiffeisen.

(Keystone-ATS) Dopo l’approvazione in parlamento del cambio di sistema nell’ambito dell’imposizione della proprietà dell’alloggio l’ultima parola spetta ora a popolo e cantoni, ricorda la banca in un comunicato. Con l’attuale basso livello del costo del denaro, se il progetto dovesse venire accolto i proprietari di abitazioni otterrebbero risparmi fiscali in parte anche considerevoli, a seconda della tipologia di nucleo familiare.

I coniugi che acquistano per la prima volta un’abitazione di proprietà beneficerebbero maggiormente della riforma, grazie all’elevata deduzione per acquirenti di primo immobile. Anche le economie domestiche con ipoteche basse, ad esempio molte di quelle di pensionati, approfitterebbero della riforma. A trarre meno vantaggi sarebbero invece i proprietari di immobili che necessitano di essere risanati: i lavori volti a conservare il valore e i costi di manutenzione forfettari non potrebbero infatti più essere dedotti dal reddito imponibile.

In caso di abolizione del valore locativo, nell’attuale contesto di mercato la proprietà abitativa diventerebbe complessivamente molto più interessante dal punto di vista finanziario e, di conseguenza, guadagnerebbe anche valore. Ma gli alloggi che necessitano di risanamento dovrebbero invece perdere terreno.

Tra i potenziali perdenti della riforma rientra anche il settore dell’edilizia. “Nella fase di transizione fino all’entrata in vigore della riforma il ramo dovrebbe in realtà beneficiare di molti incarichi dell’ultimo minuto: sul lungo termine però sempre meno fondi verrebbero destinati al risanamento di immobili residenziali, per via dell’eliminazione di gran parte delle deduzioni fiscali sulla manutenzione”, spiega Fredy Hasenmaile, capo-economista di Raiffeisen, citato nella nota.

Se l’attuale contesto dei tassi di interesse dovesse rimanere immutato anche il fisco dovrebbe mettere in conto alcuni miliardi di entrate in meno per diversi anni. “Stando ai nostri calcoli, sgravi e oneri fiscali cominciano a bilanciarsi solo a partire da un livello dei tassi di quasi il 3%”, puntualizza l’esperto.

Le prospettive di successo della riforma alle urne sono invece difficili da stimare. “Anche se in Svizzera i proprietari di abitazioni sono in netta minoranza, le nostre analisi rivelano che in passato la loro partecipazione politica è stata sensibilmente superiore a quella media della popolazione elvetica”, osserva Hasenmaile.

Intanto sul fronte degli affitti la persistente carenza di abitazioni ha sensibili ripercussioni sul comportamento della popolazione: visto che è difficile trovare immobili adatti e gli affitti di mercato crescono vertiginosamente molti nuclei familiari in affitto sono costretti ad accettare più compromessi. Ciò si traduce in evidenti spostamenti verso i comuni periferici o addirittura nella rinuncia a cambiare abitazione.

Queste modifiche di comportamento e il recente leggero indebolimento del fenomeno immigratorio hanno un po’ frenato la carenza nell’offerta di abitazioni. Al contempo si intravedono i primi impulsi sul fronte delle costruzioni: nel 2024 il numero di abitazioni per le quali è stata inoltrata una domanda di costruzione è aumentato dell’8%.

“Questo incremento, però, non è altro che una goccia nel mare”, argomenta lo specialista. “Infatti un aumento di questa portata dell’attività edilizia effettiva non sarebbe comunque sufficiente a compensare il deficit che negli ultimi tre anni si è venuto a creare fra il numero di nuovi nuclei familiari e la realizzazione di nuove abitazioni”.

Le recenti riduzioni dei tassi hanno ulteriormente amplificato il vantaggio, consolidatosi nel corso dell’ultimo anno, della proprietà abitativa in termini di costi abitativi. Nel caso di un tipico quadrilocale, attualmente un acquirente può risparmiare, rispetto all’affitto, circa il 17%. Con le ulteriori riduzioni dei tassi di riferimento previste nel corso dell’anno questo vantaggio aumenterà ancora, almeno per le ipoteche del mercato monetario, fino ad ammontare al 30%.

Grazie a questo notevole aumento di attrattiva, ultimamente la domanda di abitazioni di proprietà è tornata a crescere sensibilmente: nel secondo semestre 2024 i passaggi di proprietà sono infatti saliti del 4% per le case unifamiliari e del 6,5% per cento per gli appartamenti in proprietà. “La dinamica dei prezzi, in netto calo fino a metà 2024, sta già accelerando di nuovo. Il raffreddamento del mercato delle abitazioni di proprietà, causato dall’aumento dei tassi post-Covid, è quindi terminato. I segnali indicano un rapido cambio di direzione”, conclude Hasenmaile.